We Solve 입니다. 오늘은 상가에서 영업하는 임차인을 상대로 건물 명도 소송을 제기한 경우, 임차인은 어떤 경우에 방어가 가능하고, 임대인은 어떤 경우에 승소가 가능한지에 대해서 알아봅니다. 상황을 가정하여, 문답식으로 구성했습니다.
Q) 변호사님, 계약 기간이 남아있는 상가인데 건물 명도 청구 소장이 도착했습니다. 소송 전에 몇 번 연락은 왔는데 거절했습니다. 근데 진짜 소송까지 할 줄 몰랐습니다. 방어 가능한가요?
A) 상가임대차 계약 맺을 때 특약을 맺은 적이 있는지요? 특약이 없으면 계약 도중에 원칙상 명도는 불가합니다. 임차인이 잘못한 게 없다면요. 잘못이라 함은 월세 3기 연체, 건물 훼손, 무단 전대 등을 의미합니다.
Q) 월세, 관리비 연체한 적 없고, 건물도 깨끗하게 썼습니다. 근데 임대인은 건물을 재건축해야 한다고 합니다. 이때는 명도가 가능하다는데 어떤가요?
A) 재건축을 이유로 건물 명도 하려면 계약 당시에 구체적인 약정이 있었어야 합니다. 계약 도중에 얘기하면 사유가 될 수 없습니다.
Q) 임대인 말로는 건물이 너무 오래돼서 위험해서 재건축한다고 합니다. 이때는 가능한가요?
A) 상가임대차보호법상 갱신 거절 사유로서, 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 경우에는 해당됩니다. 해당 건물이 진짜 위험해서 재건축 대상인지 아닌지는 결국 감정의 영역입니다. 소송 전에는 민간업체에서 사감정을 의뢰해서 협상하는 방법이 있고, 소송 중에는 법원 감정으로 결과를 받습니다.
Q) 그렇군요. 그럼 감정 결과 건물에 안전사고 우려가 있어서 명도 사유가 되는지는 법원 판단 영역이군요.
A) 맞습니다. 소송에서 공식 판단을 받기 전까지는 일방의 주장만 있으니까 응할 필요는 없습니다. 물론 합의금을 받고 합의해서 나가는 건 자유입니다.
Q) 그럼 만일 재건축 사유가 된다고 결론나면 바로 나가야 하는 건가요?
A) 아닙니다. 위 규정은 갱신 거절 사유입니다. 갱신 시점에 계약 연장을 못한다는 것이지, 계약 도중에 나가는 건 아닙니다. 계약 도중에는 임차인의 귀책사유가 없는 한 나가야 할 의무는 없습니다.
Q) 아하. 잘 이해가 됩니다. 그럼 임차인 입장에서는 월세만 잘 내면, 당장 명도소송에서 패소하지는 않는군요?
A) 맞습니다. 물론 명도 소송 후에 합의를 요청하는 임대인이 있는데, 이때는 자유롭게 합의하고 소송을 취하할 수는 있습니다.
Q) 그럼 반대로 임대인 입장에서는 재건축으로 인한 명도소송에서 승소하려면 어떤 준비과 작업이 필요한가요?
A) 계약당시 제소전화해를 받아 놓으면 됩니다. 제소전 화해란 법원을 통해서 소송 전에 판결문을 받아 놓는 개념인데 지난 포스팅에서 공유드린 바 있습니다. [지난 포스팅]
A) 제소전화해에 향후 구체적인 재건축 계획과 재건축 시점, 명도 소송 및 합의금 관련하여 임차인 과의 합의 내용을 넣어두면 깔끔합니다. 계약시점이고, 분쟁이 생기기 전에 받아놓는 문서이므로 합의가 자유롭게 가능한 장점이 있습니다.
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