[부동산]부동산 컨설팅 수수료란?(ft.무자본 갭투자 전세사기) 

'빌라왕 사태'를 계기로 너무나도 잘 알려진 수도권 전세사기 사건*은 다수의 피해자를 발생시킨 현재 진행형인 사건입니다. 법무부, 검찰, 경찰, 국토부 등 정부는 물론 서울시 등 지자체, 그리고 HUG와 같은 유관공공기관이 총동원되어 피해자 구체 및 재발방지를 위한 노력이 이어지고 있습니다.

*아직 법원에서, 수사 중인 전세사기 건이 '사기'라고 판단하지는 않았지만, 언론보도를 근거로 일반적으로 알려진 전세사기 사건이라고 통칭합니다.

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모두가 궁금해하는 것 중 하나는, "이런 대규모 전세사기가 어떻게 발생할 수 있었는지"일 것인데, 모든 범죄가 그렇듯 사기와 같은 재산범죄도 사람이 저지르는 것이고, 타인의 재산을 노린 범죄이기 때문에, 당연히 돈을 벌기 위한 사람들이 제도든 사람의 심리든 무언가 그들 눈에 보인 허점을 파고들어 전세사기가 일어났을 것입니다. 그런데 그 규모가 지금의 전세사기처럼 엄청난 규모이기 위해서는, "전세사기로 돈을 버는 사람"이 있다는 것을 넘어 "전세사기로 큰 돈을 벌 수 있"어야 하는데, 그 핵심에는 '부동산 컨설팅 수수료'가 있습니다.

사기, 횡령, 배임, 그외 자본시장법위반 등 경제범죄에서 가장 중요한 것은 '돈'이 어디에서 어디로 흘러가는지 입니다. 즉, 돈이 흘러나온 쪽에서 피해자가 발생했을 가능성이 높고, 돈이 향한 쪽에 가해자가 있을 가능성이 매우 높기 때문에, '돈의 흐름'을 파악하면 사건의 본질, 사건의 주범을 확인할 수 있는 것인데, 위 전세사기 구조도를 보면, 굉장히 명확합니다. 돈은 세입자에서 나왔고, 그 돈의 최종 도착지는 '컨설팅업자', '브로커'입니다. 부동산의 소유자나 매수자가 아닙니다.

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그런데 우리가 일반적으로 부동산 거래를 할 때, 공인중개사에게 지급하는 '부동산중개수수료'에는 익숙한데, '부동산컨설팅 수수료'는 도대체 뭘까요?

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이 글에서는, 도대체 '부동산 컨설팅 수수료'가 무엇인지 간략하게 써보려 합니다(무자본 갭투자 전세사기가 실제로 형사법적으로 사기죄가 되기 위해서는 거래구조 자체가 본질적으로 세입자에게 보증금을 정상적으로 지급할 수 없는 것이라는 사정이 있어야 하는데, 그 핵심은 전세보증금이 매매대금보다 많거나 거의 동일한 수준임에도 위 거래들이 성사됐다는 것 - 즉, 깡통전세가 명확한데도 세입자가 전세계약을 체결토록 했다는 사정 - 인데, 이에 대해서는 차후에 또 써보도록 하겠습니다).

1. 부동산중개와 부동산컨설팅의 정의

공인중개사법은 제2조 제1호에서 "중개"라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다. 그리고 공인중개사법은 중개수수료 상한도 정하고 있습니다(공인중개사법 제32조).

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그런데 '부동산컨설팅'은 공인중개사법 같이 이를 규율하는 법이 없고, 당연히 컨설팅수수료에 대한 규정도 없습니다. 사실 '컨설팅'이라는 전문서비스와 관련하여 이를 정의하는 법이 존재할 수도 없기 때문에, 당사자 사이의 약정에 의해 구체적 케이스마다 해당 사안에서의 부동산컨설팅이 무엇을 의미하는지 정해질 수밖에 없습니다. 그럼에도 일반적으로는 부동산컨설팅은 "부동산을 매각, 이용, 개발, 활용방안 등에 대해 법률, 회계, 세무, 금융 등 제반 문제에 대해 자문을 제공하는 것"으로 이해되고 있기는 합니다.

2. 부동산중개와 부동산컨설팅 구별기준

그런데 부동산중개와 부동산컨설팅이 거래 실무에서 차이가 있을까요? 차이가 있다면 그 판단기준을 무엇일까요? 도심지의 오피스 빌딩을 매각하거나 개발하는 경우와 같이 로펌, 회계법인, 증권사 등이 개입되는 거래에서는 위의 부동산컨설팅이 실제로 이루어지는데, 그러한 대규모 부동산사업은 하지 않는 '부동산컨설팅회사'가 하는 일은 무엇일까요? 부동산거래에 개입한 컨설팅회사가 요구하는 수수료(공인중개사법이 정한 상한액 초과 수수료)를 다 지급해야 할까요?

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부동산컨설팅과 부동산중개의 구별에 대해 법원은 이렇게 판단하고 있습니다.

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① "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 '공인중개사법'이라고 한다)의 규율대상인 "중개업"이라고 함은 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것'을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다. (중략) 원고 회사가 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속·반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어서 원고 회사가 중개행위를 업으로 하였음이 분명함에도, 원심이 판시사정만을 들어 원·피고 사이에 체결된 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단하여 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 앞서 본 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때에 해당하고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결)."

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② "통상 부동산 컨설팅 업무라고 함은 부동산의 이용, 개발방안의 제시, 부동산의 관리, 재무에 관한 자문 제공 등을 의미하는 것으로 이는 부동산 거래행위의 알선인 '부동산 중개'와는 내용을 달리하는 것인데, (중략) 원고는 잔금지급기일을 2018. 9. 17.로 조정함으로써 피고가 양도소득세 비과세 기간을 도과하지 않도록 한 것, 이를 위하여 매수인에게 이자비용을 지급하고 단기로 돈을 빌려 매수인이 잔금을 조달할 수 있도록 한 것 등을 컨설팅 내지 특별수고의 내용으로 주장하나, 매매대금이나 지급기일 조율 업무는 통상 중개업무의 범위에 속하는 것이고, 원고 주장과 같이 지급기일 조율을 위하여 별도의 이자비용이 소요되었다고 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 설령 그러한 사정이 있었다 하더라도 원고가 피고와 아무런 사전 협의 없이 비용을 지출한 이상 이를 별도의 컨설팅행위 내지 수고라고 주장하면서 그 대가를 요구할 수는 없다. (중략) 이 사건에서 원고는 통상적인 중개행위의 범위를 벗어나는 컨설팅 내지 용역을 제공하였다고 볼 수 없다(인천지방법원 2020. 1. 31. 선고 2019나55999 판결)."

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③ 의뢰인의 부동산에 여러 개의 근저당, 압류, 가등기 등이 설정된 상태에서 임의경매가 진행되고 있었는데, 의뢰인은 부동산컨설팅업체 소속 공인중개사들로부터 부동산 중개와 함께 컨설팅 제안을 받고, 중개수수료 1억1,000만원, 컨설팅 수수료 2억2,000만원을 지급하였으며, 의뢰인은 컨설팅업체의 중개(또는 컨설팅?)에 따라 15억 원을 받고 경매진행 부동산을 다른 부동산과 교환하였는데, 추후 의뢰인이 컨설팅업체가 채무를 대납하고 경매를 정지시켜 준 것은 사실이지만 부동산중개이외에 컨설팅을 해준 사실이 없다는 이유로, 컨설팅수수료의 반환을 청구한 사안에서 법원은 "컨설팅업체가 의뢰인의 임원들로부터 매각동의를 받고 교환가액을 조율한 것은 전형적인 부동산중개행위에 해당하고, 컨설팅업체사가 의뢰인의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 것도 부동산중개행위의 부수적 행위로 볼 수 있으며, 또한 임대수익을 분석해주고 세무상담을 해준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과해 컨설팅업체가 부동산중개와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다.”며 컨설팅 수수료로 받은 금 2억2,000만원을 반환하라고 판시하기도 하였습니다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결)."

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즉, 법원은 부동산컨설팅계약을 체결했더라도, 컨설팅업체의 행위가 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동인 부동산중개행위와 다를 바 없거나 부동산중개에 당연히 부수되는 행위만 있다고 평가될 경우에는, 이는 단순한 부동산중개일 뿐이지 중개와 구별되는 별도의 부동산컨설팅이라고 할 수 없다는 입장을 명확히 하고 있습니다. 이는 부동산중개와 구별되는 부동산컨설팅에 해당되려면, 단순한 세무상담, 등기부등본 읽어주고 담보가 설정되어 있고 담보순위와 위험성을 말해주는 낮은 수준의 권리분석, 금전출납도움, 대출은행이나 법무사 연결 정도는 컨설팅으로 볼 수 없고, 부동산 이용, 개발, 활용방안에 관한 법률, 조세, 회계, 금융 등 관련 분야에 대한 전문적인 자문활동이 주된 활동이 되어야 한다는 의미로 이해됩니다.

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위와 같은 판단기준에 비추어 당사자들 사이의 계약 명칭이 중개계약이든 컨설팅계약이든 상관없이, 그 실질이 부동산중개라고 판단되면, 공인중개사법 및 법원 입장에 따라, 공인중개사법이 정한 상한을 초과하는 부분의 부동산컨설팅수수료나 부동산컨설팅비용은 부당이득으로서 반환되어야 하고, 만약 컨설팅업자가 공인중개사 자격이 없는 자라면 그 자체로 공인중개사법위반이 되어 형사처벌까지 받을 수 있게 될 것입니다.