임차권등기 명령 신청 절차와 방법 

주택도시 보증 공사(HUG)에 따르면 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않는 사고 액수가 지난해 연간 기준 최대치를 경신했습니다. 관련 피해도 늘고 있는 상황인데요 보증금이나 전세금을 못 돌려받는 사례가 늘고 있습니다.

이 상황에서 다른 곳으로 이사하거나 전입신고를 하면 우선변제권을 잃게 되지요. 그래서 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓여 속앓이를 하고 있는 분들이 상담의뢰를 많이 해주십니다. 이럴 때 어떤 해결책이 있을까요? 친절한 강수영 변호사가 친절하게 설명드립니다.

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[우선변제권이란?]

주택임대차보호법에 따르면, 세입자가 그 집에 살면서 주민등록(전입신고)을 유지해야, 집주인의 다른 채권자들보다 먼저 전세금이나 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이런 힘을 우선변제력이라고 하고요, 이를 행사할 수 있는 권리를 우선변제권이라고 합니다.

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예를 들면, 우리가 5억 원짜리 아파트에 3억 원의 전세금을 주고 살고 있는데, 집주인이 그 뒤에 10억 원의 빚이 생겨버린 경우를 생각해 보죠. 우리가 전입신고와 점유를 유지하고 있는 상황에서는 우리의 3억 원이 우선순위여서 걱정이 없습니다. 5억 원짜리 아파트를 경매로 넘기면 3억 원을 우선적으로 변제받을 수 있게 되기 때문입니다. 하지만 내가 다른 곳으로 이사를 가거나 전입신고를 버리면, 우선변제력이 없어지기 때문에 10억 원을 받아야 하는 사람과 경쟁해야 합니다. 결국 3억 원 중 상당 부분은 못 받게 되는 결과가 생기는 거죠.

등기부가 묶여있는 원룸이나 빌라 같은 다가구주택도 임차권 등기를 할 수 있나요?

아파트나 오피스텔 등은 101호, 102호 등 호실마다 등기부가 1개씩 따로 존재하거든요. 그런데 소규모 빌라나 원룸 같은 다가구주택처럼, 이런 개개의 호실마다 등기부가 있지 않고, 건물 전체가 통으로 1개의 등기부로 묶인 건물은 임차권등기명령신청을 하지 못한다고 오해하는 분들이 있어요. 하지만 이 경우에도 세입자가 빌려서 살던 부분을 도면에 표시하여 첨부하기만 하면 임차권등기명령신청이 가능합니다.

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한편 임차권등기 제도는 어디까지나 등기부가 있음을 전제로 하는 제도이기 때문에, 살던 건물이 무허가 미등기 건물이라면 할 수가 없습니다. 다만 건축 허가를 받기는 했지만 등기만 하지 않은 건물이라면, 다소 복잡한 절차를 거쳐 가능하기는 합니다.

[임차권등기명령신청은 언제]

임대차계약기간이 끝난 뒤에도 전세금이나 보증금을 받지 못했다면, 집주인에게 집을 돌려주지 않은 상태에서 먼저 임차권등기명령신청을 하는 것이 효과적입니다. 이미 이사를 나가버린 상태에서 뒤늦게 신청을 하면, 혹시라도 이사를 나간 사이에 집주인이 변경된 경우에는 등기신청이 불가능해질 수 있기 때문입니다. 또 신청 후 확정까지 통상 2-3주 정도 걸리니까 이걸 감안하고 이사 시점을 결정하면 됩니다.

또 임차권등기명령신청은 임대차 계약기간이 끝나거나 계약이 해지돼야 할 수 있지, 임대차계약의 효력이 살아있는 동안에는 신청할 수가 없으므로 미리 할 수 없습니다.

[임차권등기명령 신청방법]

관할 법원이나 인터넷에서 임차권등기명령신청서 양식을 받아서 작성하면 되고요. 첨부 서류를 잘 구비해서 관할 법원 종합민원실에 접수하면 됩니다. 첨부 서류는 건물 등기부, 임대차계약서, 주민등록을 알 수 있는 등초본 등입니다. 가끔 비용이 걱정되어 신청하지 않는 경우도 있는데요. 주택임대차보호법은 임차권등기와 관련하여 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있도록 하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

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