주택임대차 계약갱신요구권 행사방법 

흔히 말하는 임대차3법은 법 이름이 아니라 모두 주택임대차보호법 안에 있는 세부 조항을 말하는 것입니다. 그러다 보니 계약갱신요구권도 주택임대차보호법의 적용 대상이 되는 주택을 임차한 세입자들만 누릴 수 있는 권리이죠.

주택임대차보호법 제2조는 적용 범위를 간단하게 “주거용 건물”이라고 명시하고 있습니다. 주거용인지 아닌지는 건물 대장 같은 공부를 기준으로 판단하는 것이 아니고요, 그야말로 실제 용도가 사람이 사는 곳인지를 기준으로 판단합니다. 아파트, 빌라, 원룸도 포함되고, 오피스텔도 주거용으로 쓴다면 가능하겠지요. 심지어 미등록 무허가 건물, 미등기 건물도 실제 사람이 주거하는 목적으로 쓰이는 주택이라면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 다만 일시 사용이 명백한 임대차, 예를 들면 숙박 업소를 임차하는 경우에는 적용대상에서 제외될 수 있습니다.

[계약갱신요구권 행사방법]

우선 이 권리는 딱 한 번만 행사할 수 있다는 제한이 있습니다. 또 아무 때나 행사할 수 있는 것이 아니고요, 임대차 계약기간이 끝나는 날부터 6개월 전 날짜부터 행사할 수 있고 그 전에는 행사할 수가 없습니다. 또한 2020년 12월 10일 전에 체결되거나 묵시적 갱신이 된 임대차계약의 경우에는 임대차 계약기간이 끝나기 1개월 전까지만, 그 후 체결되거나 묵시적 갱신이 된 임대차계약의 경우에는 2개월 전까지만 행사할 수 있으니 이 사이 시간을 놓치지 않아야 합니다.

형식은 아무런 제한이 없어서 그야말로 말로 해도 됩니다. 하지만 법정 다툼으로 가게 되었을 때에는 항상 증명의 문제가 생기죠. 집주인이 그런 말 들은 적 없다고 하면 그만입니다. 그래서 문자메시지, 이메일도 사용합니다만 이건 보냈다는 증명은 되어도 집주인이 읽었다는 증명이 잘 안 됩니다. 그러다보니 내용증명우편이라는 제도를 통해서, 우편으로 많이들 보내십니다.

[집주인이 거절할 수 있는 사유]

집주인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 정하는 극히 예외적인 사유가 있을 때에만 계약갱신을 막을 수 있습니다. 세입자가 월세를 총 두 달치 만큼 못 낸 적이 있는 경우, 세입자가 집주인을 속여서 임대차계약을 체결했던 경우, 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 한 경우, 세입자가 임대인 동의 없이 다른 사람에게 주택을 넘겨 살도록 한 경우, 주택 자체가 파손되어 사람이 살 수 없는 경우, 임대인이나 그 가족 등이 실제 거주를 하게 된 경우입니다.

이와 관련해서요, 가끔 향후 절대로 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 내용으로 미리 계약서나 각서를 써달라고 요구하는 집주인이 있습니다. 세입자가 이 서류에 도장을 찍었다고 하더라도 주택임대차보호법을 위반하는 계약이나 각서이기 때문에 효력이 없으니, 법이 정하는 기간 안에 계약갱신요구권을 행사하면 됩니다.

[행사 후 중도에 계약 해지 가능]