미분양 아파트가 폭증하면서, 입주 시기까지 팔지 못한 신축 아파트를 대폭 할인 분양을 한다는 광고가 여기저기 보입니다. 비싼 값을 주고 아파트를 산 기존 계약자들이 반발할 수 밖에 없는데요.
할인분양, 수분양자들의 대응방법 친절한 변호사가 친절하게 설명드립니다.
[대구지역 미분양 실태]
23년 말을 기준으로 대구 미분양 물량은 1만245가구로 전국 미분양 물량의 무려 17%를 차지했습니다. 전국에서 가장 비중이 높은데요. 준공 후 미분양 물량도 1,044가구로 전국의 10%를 차지했습니다. 구·군 별로 살펴보면 절반 가까운 물량이 남구와 달서구에 몰려있고 대구의 핵심지역으로 평가받는 수성구도 13%에 해당하는 1천4백여 가구가 미분양 상태입니다. 부동산 경기가 나쁜 것은 대구만의 문제는 아닌데요, 이렇게 대구의 미분양 문제가 심각한 이유는 공급 과잉에 있다는 분석이 많습니다. 작년 말부터 올해까지만 대구 내 입주 물량이 5만 가구에 육박합니다. 대구시가 올 초 주택 시장이 안정될 때까지 신규 주택건설사업계획 승인을 전면 보류하기로 하면서 미분양 증가세는 둔화되고 있지만, 이미 발생한 미분양 아파트들은 여전히 쌓여 있는 상황입니다.
[할인 분양 갈등 사례]
미분양을 해소하기 위해서 시행사들이 할인 분양을 하고 있습니다.
국내 시행사들은 은행 돈을 빌려 아파트 분양사업을 하기 때문에, 분양 실적이 저조하면 이 돈을 갚지 못해 심각한 자금압박을 받습니다. 그래서 미분양 아파트를 소위 ‘떨이’식으로 싸게 시장에 내놓을 수밖에 없는데요. 처음 아파트를 제값에 분양받았던 기존 분양자들이 극렬히 반대하면서 곳곳에서 갈등이 생기고 있습니다. 대구 동구의 한 아파트는 미분양 물량에 대해 최대 9천만 원 이상 할인 분양을 실시하였는데, 기존 분양자들이 시행사를 규탄하고, 발코니에 아예 ‘입주금지’, 즉 싸게 분양을 받은 사람들의 입주를 막겠다는 의사까지 집단적으로 표시하고 나섰고요. 과거에는 이삿짐 차를 물리력으로 막고 시위하는 사태도 있었습니다. 또 싸게 분양받는 사람들에게 공용 관리비와 주차비 등을 영구적으로 20% 가산률을 적용해 차등 부과하는 한편, 할인분양 입주 가구의 커뮤니티 시설 사용을 제한하거나 입주 시 엘리베이터 사용료를 500만원씩 받는 방법 등도 고려 중인 것으로 알려졌습니다.
[할인 분양 갈등 이유]
신규 계약자와 기존 계약자, 또 시행사와 심각한 갈등이 발생하고 있습니다.
일단 ‘나는 비싸게 샀는데, 왜 똑같은 새 물건을 싸게 파느냐’이런 반발심이 하나 있습니다. 기존 수분양자나 할인을 받은 신규 계약자나 모두 입주 무렵 새 아파트를 사는 것은 똑같거든요. 그런데 가격이 20%, 30%까지 차이나는 경우가 있다 보니 박탈감을 느끼는 겁니다. 그리고 아파트는 다른 물건과는 달리 중고 물건값이 오르기를 기대하잖아요? 그런데 이렇게 처음부터 할인 분양이 집단적으로 이루어지면 아파트의 시세가 폭락하기 때문에, 기존 분양받은 사람들에게 많게는 수억 원의 심각한 재산 손실이 발생할 수 있습니다.
[기존 계약자의 구제 방법]
헌법재판소 결정례 : 계약의 내용과 대상, 체결 여부를 결정하는 것은 이를 제한하는 법률이 없는 한 헌법이 보장하는 자유이다.
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<헌법재판소 결정례>
계약의 내용과 대상, 체결 여부 결정은 제한하는 법률이 없는 한 헌법이 보장하는 자유다.
‣타인의 입주를 막는 행위 : 업무방해 등 형사처벌 가능
‣할인 분양자 차등 관리비 부과 : 집합건물법 등 위반 ‘무효’
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아쉽게도 현재로서는 구제방법 없습니다. 사실 이런 할인분양으로 인한 분쟁은 10년 전에도 굉장히 많았습니다. 재산상 손해를 입은 기존 분양자들이 시행사 등을 상대로 손해배상청구를 하는 사례가 여러 번 있었는데요. 하지만 우리 법원은 그때마다 시행사가 할인분양을 할지 말지, 그리고 어느 범위에서 할지는 전적으로 계약자유의 원칙에 따를 일이고 이를 금지하는 법도 없기 때문에 시행사의 손해배상책임이 없다고 판결했습니다. 오히려 타인의 입주를 물리적으로 막는 행위는 업무방해 등 형사처벌의 소지가 있어서 인한 손해배상책임이 발생할 수 있고요, 관리규약 등을 개정해 신규 할인 분양자들에게 차등적인 관리비 등을 부과하는 것 또한 집합건물법 등 관련 규정을 위반해 무효가 될 소지가 많습니다.
[미분양 분쟁 대안은?]
우선 시행사들이 홍보와 판촉 차원에서 추후 할인분양을 실시하더라도 기존 수분양자들에게도 할인된 가격으로 기존 분양대금을 변경해주는 안심보장제를 시행할 수 있습니다. 최근 수성구의 한 아파트 단지가 건설과정에서 발생한 대출을 막지 못해 미분양 세대를 공개 매각하게 됐습니다. 1차 기일에서 전 세대가 유찰되면서 미분양 물량들이 최초 분양가보다 싸게 팔릴 것이 예상되는데요, 이에 기존 분양자들이 시행사 등에 손해배상소송을 제기했습니다. 아파트 분양계약서에 '분양 가격이 변경되면 기존 계약자에게도 유리하게 소급적용한다'는 안심보장제 특약이 있어서인데요. 하지만 공매는 경쟁 매매여서 참여자가 많을 경우 이론적으로는 물건이 더 비싸게 팔릴 수도 있어 할인분양이 아니기 때문에, 이를 두고 분양 가격이 변경된 경우로 법원이 판단할지 관심이 집중되고 있습니다. 전문가들은 할인의 대상이나 범위를 결정할 때, 기존 계약자들의 의사도 반드시 반영하도록 하는 절차를 만들어야 한다는 의견을 내고 있습니다. 예를 들면 미분양 물량을 해소하기 위해서 할인이나, 임대주택 전환을 할 때 기존 계약자들의 수가 전체 아파트 분양 호실의 과반 이상이면, 이들의 동의를 얻도록 하는 것입니다.
해당 글은 강수영 변호사가 직접 작성한 글로 무단 사용을 엄히 금합니다.
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