입주를 앞둔 새 아파트에서 공사가 제대로 마무리되지 않아 갈등이 발생한 사례가 있었습니다. 아파트 분양 실적은 저조한데 대출 금리와 자재값 등이 폭등하면서 부실시공을 우려하는 예비 입주자들 많으시지요?
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주택법 제48조의2 제1항(사전방문 등)
사업주체는 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문하여 공사 상태를 미리 점검(이하 “사전방문”이라 한다)할 수 있게 하여야 한다.
[새 아파트 분쟁 사례]
전국적으로 최근 입주를 앞둔 신축 아파트들이 공사가 덜 마무리된 상태에서 입주자 사전방문을 실시해 큰 논란이 되는 사례가 여러 건 발생했습니다. 작년 11월 말 기준, 최근 2년 반 동안 접수된 신축 아파트의 사전방문 하자는 천 백만여 건이었는데, 이 중 대구는 68만 건으로 수도권을 제외하면 가장 많았습니다. 사전방문은 사전점검이라고 흔히 불리는데요, 주택법에 따라 입주자들이 아파트가 잘 지어졌는지 입주 직전 확인하는 의무 절차입니다. 작년 말 대구 수성구의 한 새 아파트 단지가 사전방문을 실시했는데, 단지 곳곳에 자재가 무더기로 쌓여 있고, 길이 일부 포장조차 되지 않았었습니다. 저층부 외벽은 석재 마감이 되지 않아 콘크리트가 고스란히 노출되었고, 집 내부도 도배가 되지 않았거나 문고리가 하나도 달려 않은 집도 다수 있었으며, 모델하우스와 다른 벽지나 타일이 시공된 곳도, 아예 시공이 안 된 곳도 많았습니다. 최근 분양 실적이 심각하게 저조한 반면 대출 금리와 자재비 등 비용이 폭등해 자금이 부족한 건설사가 부실시공을 할 우려가 크다, 많은 입주예정자들이 이런 걱정을 하고 있는 실정입니다.
[법적 책임은?]
입주 시점까지 부실시공이 보완되지 않는 경우, 입주자들이 하자나 오시공에 대해 책임을 물을 수 있는 대상과 절차
이런 사안에서 입주자들은 하자보수를 요구하거나 시행사 측이 이에 응하지 않는 경우 분양대금 할인을 요구하기도 하는데요. 미분양 등으로 자금이 경색된 시행사는 이를 거부하는 경우가 많습니다. 결국 손해배싱소송을 할 수밖에 없는데요. 소송 피고는 1. 토지를 매입하고 은행에 PF대출을 받아 시공사에게 건축비를 주고 아파트를 신축해 이를 팔아 수입을 얻는 시행사, 2. 시행사가 파산, 해산, 무자력 등에 해당할 경우 건설회사인 시공사, 3. 집합건물법에 따라 건설사가 하자가 발생했을 시 손해배상을 담보하기 위해 가입하는 보증보험을 운용하는 건설보증공사를 생각할 수 있습니다. 하자나 오시공은 공용부분이든, 전유부분이든 막론하고 모두 소송이 가능하고요, 입주민 개인이 하기보다 통상적으로 입주자대표회의를 구성해, 입주자들이 이 단체에 하자보수 손해배상채권 권리를 집단적으로 양도하고, 이 단체가 원고가 되어 소송을 진행합니다.
[사전 방문 유의사항]
입주민이 아파트의 하자를 일일이 발견하기란 어려운데요. 사전방문 Tips!
재판에 가게 되면 법원에 하자감정신청을 해야 하는데요. 법원이 선임한 건축사 등 전문가가 하자의 현황과 원인, 이를 보수하기 위한 비용 등을 객관적으로 감정하게 되는데, 길게는 1, 2년 걸리는 경우도 있습니다. 그런데 결국 감정신청을 할 때 신청인인 원고가 감정의 대상인 하자가 무엇인지 대강이라도 특정해야 하거든요? 건축 전문가가 아닌 입주민이 새 아파트가 설계도면대로 자재가 쓰이고 또 시공이 되었는지 알기란 굉장히 어렵죠. 사실 뭘 점검해야 하는지조차 모르는 경우가 많은데요. 국토교통부 홈페이지에 가시면 ‘입주예정자 사전방문 표준점검표’를 누구나 다운로드하실 수 있는데요. 반드시 지참하셔서 꼼꼼히 체크하셔야 겠고요. 사진과 영상도 반드시 남기셔야 합니다. 시행사 측과 합의 교섭을 하든, 아니면 결국 소송을 하게 되더라도 사전점검표가 꼼꼼히 준비되어 있어야 이를 수행하는 변호사들이 준비를 정확하게 할 수 있습니다.
[재판에서의 쟁점]
하자나 미시공으로 인한 손해배상소송에서 쟁점으로 주로 문제되는 것이 제척기간 문제와 장기간 진행되는 소송 기간동안 자연적인 아파트 훼손 등을 어떻게 평가할 것이냐입니다. 집합건물법과 동법 시행령은 건물의 구조상 또는 안전상의 하자는 5년, 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년, 마감공사의 하자 등은 2년의 제척기간을 정하고 있습니다. 제척기간은 권리를 행사할 수 있는 제한 기간을 말합니다. 이 기간은 전유부분의 경우 실제 입주일부터, 공용부분의 경우는 사용승인일부터 계산되는데, 우리 법원은 여타 제척기간과는 달리 이 기간 안에 입주자가 반드시 소를 제기해야 할 필요는 없고 대책 요구 등 소송 외에서 권리행사를 한 사실이 있다면 소송 제기가 늦었더라도 이 기간을 준수한 것으로 봅니다. 또 법원은 아파트의 사용승인 시점부터 법원의 하자감정이 완료된 시점까지 약 3년이 소요된 사안에서요, 해당 아파트에 자연발생적인 노후현상도 있을 것이고 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연발생적인 노후현상으로 인한 부분을 엄격히 구분하는 것은 현실적으로 어렵다, 시공사의 잘못과 입주민들의 관리상 잘못이 경합했을 개연성도 배제할 수 없다는 취지로 시행사의 책임을 80%로 제한한 사례가 있는데, 통상적으로 이 정도의 책임 감액은 인정되는 경향이 있습니다.
국가나 지방자치단체 차원에서의 대책
관할 지자체에게 준공, 즉 사용승인 권한이 있는 만큼 사전방문 시 지적된 하자나 미시공이 사용승인 신청 시까지 해결되지 않으면 아예 승인을 하지 않게 하는 명시적인 법적 규정이 생겨야 한다는 지적이 있습니다. 또 사전점검을 다시 실시하게 하는 의무 부과를 하는 규정, 사전점검 전까지 세대 내부 공사는 최소한 마무리해야 한다는 의무 규정 등이 있어야 한다는 목소리도 큽니다. 최근 대구시는 이러한 입법이 늦어지고 있는 상황에서, 우선 사전방문 기간 중에도 세대 내부공사가 완료되지 않는 아파트는 시행사에 세대 내부공사 완료 후 사전방문을 추가 실시하도록 조치하고, 아울러 입주자 사전방문 결과에 대해서는 대구시와 구·군에서 운영하는 '공동주택 품질점검단'이 사업주체 및 시공사의 하자조치 결과를 종합적으로 검토 후 준공 처리될 수 있도록 하겠다고 발표했습니다. 또 공사 지연 등 부실시공 우려가 있는 현장에 대해서는 시, 구·군, 민간 전문가로 구성된 '현장점검 TF팀'을 구성해 점검을 시행히여 헹정처분이나 형사 고발 조치하겠다고 하는데요, 대구에 특히 많은 신규 입주 아파트들이 있는만큼 이러한 적극적 조치가 분쟁을 예방할 수 있을지 귀추가 주목됩니다.
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