최근 주택 가격이 큰 폭으로 하락하면서 집주인이 전세금 반환을 거부하는 사례가 폭증하고 있습니다.부동산 호황기였던 2년 전의 시세로는 새로운 임차인을 찾기가 어렵기 때문입니다. 그로인해 임대인과 임차인의 분쟁이 많아졌습니다.
[전세금 반환 거부, 증가 원인]
국부동산원이 지난 16일 부동산테크를 통해 공개한 '임대차시장 사이렌'에 따르면요, 지난달 전국에서 전세보증보험에 가입한 경우 중 발생한 전세보증 사고는 1,121건, 사고 금액은 2542억원으로 집계됐습니다. 이는 전달2,232억 원보다 13.9% 는 것이고요, 사고율도 6.9%로 전 달 5.8%보다 상승했습니다. 이는 역대 최대 규모입니다. 전세보증보험에 가입하지 않는 임차인의 수가 적지 않은 만큼, 전체 반환 거부사례는 이보다 훨씬 많을 것으로 보입니다. 이는 아파트 가격의 하락과 깊은 관련이 있는데요. 한국부동산원 조사에 따르면 작년 연말부터 올해 연초까지 전국 집값이 역대 최대폭으로 하락했고요, 특히 대구는 인천, 세종, 경기에 이어 전국에서 네 번째로 하락폭이 컸다고 합니다. 자기 자본 없이 전세금을 받아 아파트를 샀던 갭투자자들이 집값이 크게 떨어지자 전세금 반환을 거부하는 사례가 크게 늘어난 것으로 보입니다.
[묵시적 갱신 피해, 막으려면]
임차인이 가장 먼저 해야 할 조치는 묵시적 갱신을 막는 조치부터 해야 합니다. 계약서에 있는 계약 종료일이 2023년 3월 31일이라고 가정하면 이 날짜만 되면 계약기간이 끝난다고 생각하시면 안 됩니다. 주택임대차보호법은요, 계약이 끝나는 날로부터 6개월에서 2개월 전까지 임대인과 임차인이 임대차 계약 갱신을 할 뜻이 없다는 표시를 하지 않으면 강제로 계약이 갱신됩니다. 이렇게 갱신거절의 의사표시를 했고 또 이를 임대인이 받았다는 증거까지 임차인이 확보해야 하는데요. 아까 말씀드린 기간 내에 증명우편을 보내시거나, 문자메시지로 통보하셔서 상대방이 이를 읽었다는 것까지 객관적 자료를 가장 먼저 확보하셔야 합니다. 하루라도 기간을 놓치면 계약기간이 2년으로 늘어나게 됩니다.
[소송 전 법적 절차]
일단 세입자가 다른 곳으로 이사를 해야 할 경우, 반드시 임차권등기명령신청을 하셔야 합니다. 임차권이 등기되기 전에 이사를 가서 전입신고를 하면 우선변제권을 잃게 되거든요. 예전 전세집이 소송과 경매를 통해 팔리더라도 전세금을 우선해서 받을 권리를 잃게 된다는 겁니다. 그 외에도 임대인의 재산을 가압류 하셔야 합니다. 매매가보다 전세금이 높은 역전세 상황에서는, 살던 집이 경매로 넘어가더라도 전세금을 다 못받게 되는 상황이 많은데요. 따라서 소송 전에, 임대인의 집 주소 등기부를 열람해 소유관계를 파악하고 집이나 예금 등에 대한 가압류 신청을 하셔야 합니다. 소송 도중 이런 재산이 처분되면, 소송에서 이기더라도 강제집행할 재산이 없어지게 되어 판결문이 휴지조각이나 다름없게 되기 때문입니다.
[지연손해금 인정 기준]
임차인 입장에서는 전세금을 대출받아 마련한 경우에는 대출이자도 계속 부담해야 하는 등 손해가 이만저만이 아니죠. 또 소송비용도 소모되고요. 소송비용은 민사소송에서 승소하게 되면 합리적인 범위 내에서는 소송비용확정신청을 통해 받아낼 수 있습니다. 그런데 우리 법원은, 세입자가 집을 비워주지 않으면 대출 반환에 대한 지연손해금을 인정하지 않습니다. 전세금반환의무와 임대차 목적물반환의무는 동시이행관계에 있기 때문인데요. 그렇기 때문에 임차권등기명령을 반드시 받은 뒤 집을 비워주고 나서부터야 그 날부터 지연손해금이 발생하고요. 지연손해금은 전세금의 연 5%만큼, 소송이 제기되고 난 다음 날 부터는 연 12%만큼의 가산된 지연손해금을 받을 수 있습니다.
[송달 거부 시 대응 방법]
전세금반환소송은 쟁점이 간단하고 계약기간이 끝난 것이 확실하다면 세입자가 이길 수 밖에 없습니다. 그런데 문제는 송달입니다. 법원이 임차권등기명령을 내려도, 집주인이 이를 받아야 효력이 생기고, 전세금 반환소송에서는 소장을 받아야 후속 절차가 진행되고, 승소 판결이 있더라도 집주인이 이걸 송달 받아야 효력이 있습니다. 이 때문에 절차가 부당하게 지연되는 경우도 허다합니다. 우선 집주인이 전세계약서에 적힌 주소에 살고 있다고 생각하고 임차권등기명령신청이나 소 제기를 하면서 해당 주소를 기재해보고요, 주소를 옮겼다면 법원이 주소보정명령을 내립니다. 이 명령을 가지고 동주민센터에 가면 임대인의 주민등록초본을 발급받을 수 있습니다. 이를 기준으로 가장 최근 주소를 파악해 다시 한 번 송달을 시도해보고요. 그래도 받지 않으면 주말, 야간 송달을 신청한 뒤, 그래도 되지 않으면 법원에 공시송달을 허가해달라고 요청할 수 있는데, 이 송달 절차까지 한 달 이상 지연될 수 있기 때문에 이점을 감안해서 이사 일정 등을 조율하셔야 겠습니다.
해당 글은 친절한 강수영 변호사가 직접 작성한 글로 무단 사용을 금합니다.
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