재개발·재건축 매도청구권 분쟁 

재건축·재개발 규제 완화와 신규사업 추진 계획을 정부가 발표했습니다.

오랜 시간 공들인 재건축, 재개발은  각종 분쟁으로 이어질 위험 요소들이 많이 있습니다. 사업 초기 사업초기 토지를 확보할 때 많이 발생하는 것이 매도청구권 관련 분쟁 입니다.  

[재개발·재건축, 초기 분쟁 이유]

대구시가 작년 1월 고시한 ‘도시 주거환경정비기본계획’에 따르면 2030년까지 대구에는 무려 247곳에서 재개발·재건축이 진행된다고 합니다. 재건축은 쉽게 말하면 노후된 건물만 부수고 다시 건물을 신축하는 것으로, 보통 도로나 상하수도 등 기반시설은 양호한 곳에서 시행되고, 재개발은 건물뿐만 아니라 일정 지역의 도로나 공원 등 기반시설까지 새롭게 정비하는 사업을 말합니다. 재개발·재건축 사업이 시작되려면 무엇보다도 대상 토지들을 소유하고 있는 지역주민들로부터 사업시행자가 토지들을 확보하는 것이 중요합니다. 그런데 이 단계에서 일부 주민들이 재개발·재건축 사업을 반대하면서 매각을 거부하는 경우, 신속한 사업추진을 바라는 주민들과 심각한 분쟁들이 발생하는 것이죠.

[매도청구권이란?]

우리나라 도시 및 주거환경 정비법에는 재개발, 재건축 사업 대상 토지의 소유권을 사실상 강제로 사업시행자에게 넘기도록 하는 제도가 있습니다. 이게 바로 매도청구권인데요. 말이 청구권이지, 사실 사업시행자가 매도청구권을 행사하면 토지소유자가 사업시행자에게 자신의 토지를 매각하는 내용의 매매계약이 체결된 것으로 강제되는, 대단히 강력한 권리입니다. 사실상 강제로 소유권을 이전시키는 제도인만큼 그 요건과 절차가 복잡하고 엄격합니다. 일단 조합 설립 동의 요건이 중요한데요. 재개발의 경우에는 사업대상 토지 등 소유자들 사람 수 75% 이상, 총 면적 50% 이상의 동의를, 재건축의 경우에는 아파트 각 동 소유자들의 과반수, 아파트 단지 전체 소유자들의 75% 이상의 동의, 토지 면적의 75% 이상의 소유자들의 동의가 모두 필요합니다.

[매도청구권 보상금액은?]

변호사로 활동하다보면, 매도청구권이 이미 행사되었는데도 소송에서 “나는 절대로 못 판다”는 주장을 하시는 분들을 꽤 뵙습니다. 그런데 매도청구권이 행사되면 ‘팔기로는 확정’된 것이어서 그런 주장은 아무런 의미가 없습니다. 오히려 조합이 매도청구권을 행사하기 위한 요건과 절차를 잘 지켰는지 여부가 소송에서 중요한 쟁점이 되는데요. 예컨대 조합은 설립 전 조합 설립 동의를 받을 때, 사업 토지등 소유자들에게 나중에 조합원이 된다면 분담하게 될 돈을 추정해서 추정분담금을 사전에 통지해야만 한다는 의무가 있고 이것 또한 조합이 매도청구권을 행사하기 위해 지켜야 할 사전절차입니다. 분담금은 조합원이 된 사람이 사업을 위해 내야 하는 돈으로 공사비 등에 쓰이는데요, 조합은 설립 이전에 미리 이 분담금을 추정해서 통지를 해줘야 하고, 그래야 토지 등 소유자들이 조합원이 될지 여부를 제대로 고민하고 결정할 수 있겠죠. 실제로 대구지법 서부지원은 2019년 2월, 대구 서구 모 주택재건축 사업에서 조합이 이런 통지를 제대로 하지 않았다는 이유로 매도청구권 행사를 못한다는 취지로 조합측 패소 판결을 하면서 사업이 크게 지연되기도 했습니다. 대구 달서구의 한 재건축 현장에서도 동의서 제출과 관련된 절차를 제대로 지키지 않은 이유로 조합 측의 매도청구권이 인정되지 않아 패소하면서 사업에 큰 지장이 초래되었죠.

[보상금 지급 지연 구제 방법은?]