소송을 할 자격 문의

Question

인접한 택지에 의해 일부 침범된 상태로 제 토지를 매각했습니다.  잔금지급시 매수자가 이 사실을 알고 잔금 중 일부의 지급을 보류하고 금년말까지 토지경계를 원상회복해 놓는다는 조건을 걸었습니다. 그래서 잔금 일부를 안받고 현금보관증을 받아놓고(경계복원 각서) 나머지 잔금수수와 등기 이전까지 마쳐서 소유권은 완전히 이전되었습니다.  침범한 택지 주인은 자기네가 침범한 사실을 인정하고 해결해 준다고 했으나 차일피일하므로 제가 독촉 내용증명을 보내 놓은 상태이며 계속 지연시 법적조치를 취하려 합니다.  택지주인의 말로는 토지 매수자가 경계문제 해결에 미온적이라 지연된다고 합니다. 1) 어떻게 법적 조치를 하는 게 좋은가요?  2)토지 소유권이 이전된 상태인데 위 각서를 근거로 제가 법적인 조치를 취할 자격이 있는지   3)매수자의 비협조로 경계문제 해결의 기한이 지나면 보관된 돈을 뺐기는 수밖에 없는지요.

김순용 변호사 · Answer

1. 상담인이 참조할 판례로,  채권자는 채무자에 대한 채권을 보전하기 위하여 채무자를 대위해서 채무자의 권리를 행사할 수 있는바, 채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우에는 채권자대위권의 행사가 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있어야 하고, 피보전채권이 특정채권이라 하여 반드시 순차매도 또는 임대차에 있어 소유권이전등기청구권이나 명도청구권 등의 보전을 위한 경우에만 한하여 채권자대위권이 인정되는 것은 아니다.는 대법원 판례가 있습니다(대법원 99다38699).

2. 위 판례취지에 따라 채권자대위소송을 진행하시는 것이 좋겠습니다.

3. 김순용 변호사 입니다.

서수민 변호사 · Answer

안녕하세요, 잔금을 미지급받으신 상태에서 소유권을 미리 이전해주신 부분 아쉽지만 일단 현 토지 소유자는 매수자로 전제하셔야 하고, 토지 침범자에 대한 명도 소송 등은 매수자께서 진행하셔야 합니다.
한편 미지급 받으신 잔금 관련 구체적으로 어떻게 약정하셨는지는 확인할 필요가 있겠고 이 부분 별도로 매수자를 상대로 청구하셔야 할 수 있겠습니다.