집주인이 전세금을 안줄 때 법대로 받아내기

최아란 변호사

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

전세계약의 만기가 도래하면 집주인은 당연히 세입자에게 전세금을 돌려주어야 합니다. 이때 대다수의 집주인들은 새로운 전세 세입자를 구해 전세금을 받은 다음 그 돈을 기존 세입자에게 돌려주는 방식으로 자신의 자금 없이 전세금을 반환해 왔습니다.

그런데 요즈음 대출금리가 치솟으면서 전세 수요가 급감하고 있다는 것은 모두가 알고 계시는 사실이지요. 기존에 전세를 살던 임차인들도 월세를 찾아 떠나는 마당에 새로운 전세 세입자를 구하기가 결코 쉽지 않습니다.

이럴때 일부 집주인들은 "새로운 세입자가 안 구해지는 것을 어떡하냐. 조금만 기다려달라"라며 세입자의 양해를 구하곤 합니다. 문제는 세입자가 양해해준다고 해서 짧은 시간 내에 전세 세입자가 구해지는 것이 아니라는 점입니다.

집주인이 전세금을 주지 않는다면, 기다려도 전세금을 언제 돌려줄지 막막하다면 법대로 진행해서 전세금을 받아내야 합니다. 오늘은 그 방법에 대해서 살펴보겠습니다.

[요약]

계약 종료 시점을 확실하게 하자
새로운 집 임대차계약을 체결한 경우, 집주인에게 그 사실을 알리자
만기가 지나도록 전세금을 안준다면 임차권등기명령을 신청하자
보증금반환청구소송을 제기하자(깡통전세가 의심된다면 가압류도 함께)
(이때쯤 되면 이미 돌려받았겠지만 그래도 안 준다면) 경매를 신청하자

1. 계약 종료 시점을 확실하게 하자

전세금은 당연히 전세계약이 끝나야 돌려받을 수 있는 돈입니다. 따라서 계약 종료 시점을 확실히 해야 추후에 다툼이 생기지 않습니다.

2년 만기를 채우고 계약을 종료하는 경우, 묵시적 갱신이 되지 않도록 주의하셔야 합니다.

만기일로부터 6개월 내지 2개월 전(2020. 12. 10. 전에 체결되거나 갱신된 임대차라면 만기일로부터 6~1개월 전)에 "만기가 되면 이사를 가겠다"라는 의사를 확실히 밝히셔야 합니다.

이 의사표시는 전화통화, 문자, 카카오톡 메시지 등 어떤 방식이라도 좋지만 반드시 증거를 남겨 두셔야 합니다.

만약 임대인이 전화를 받지 않거나 문자, 카톡에 답장을 하지 않는다면 내용증명을 발송하셔서 계약 종료를 확실시하셔야 합니다. 내용증명조차도 받지 않는다면 의사표시의 공시송달 제도를 활용하여 계약 종료 시점을 명확히 하시기 바랍니다.

묵시적갱신 또는 계약갱신청구권을 행사한 경우라면, 임차인은 언제든지 임대차계약을 중도해지할 수 있습니다.

이 경우 임차인의 '이사를 나가겠다'라는 의사가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약은 종료됩니다. 따라서 '이사를 나가겠다'라는 뜻을 확실히 밝히셔야 합니다.

마찬가지로 전화, 문자, 카톡, 내용증명, 의사표시의 공시송달 등을 적극적으로 활용하셔서 계약 종료일을 확실히 하는 것이 순서입니다.

2. 새로운 집 임대차계약을 체결한 경우, 집주인에게 그 사실을 알리자

임대차계약기간이 끝나면 임차인이 당연히 이사를 가야 하듯이, 임대인도 당연히 전세보증금을 돌려주어야 합니다.

그리고 집주인의 보증금 반환 의무는 새로운 세입자가 구해졌는지 여부, 기존 임차인이 새로운 세입자를 구하는 데에 협조하는지 여부와는 아무런 관련이 없습니다.

따라서 임차인은 약속된 날짜에 전세금을 돌려받을 수 있다는 전제 하에 얼마든지 새로운 집을 구하셔도 됩니다.

문제는 임대인이 약속을 지키지 않을 경우, 새로운 집으로 이사를 갈 수 없고, 그렇게 되면 새로운 집 임대차계약의 계약금을 몰취당할 수도 있다는 것인데요.

만에 하나 임대인이 보증금을 반환하지 않아 새로운 집의 임대차계약금을 날리게 되었다면 그 돈은 기존 집주인에게 받아낼 수 있습니다(이사업체 계약금, 부동산 중개수수료 등도 받아낼 수 있습니다).

단, 이를 위해서는 기존 집주인에게 "내가 새로운 집 임대차계약을 체결했으니, 약속된 날짜에 반드시 보증금을 반환하라"라는 사실을 통지하였어야 합니다.

구체적인 내용은 아래의 포스트를 참조하시기 바랍니다.

집주인이 보증금을 안 줘서 새로운 집 계약금을 몰취당했다면 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

3. 만기가 지나도록 전세금을 안준다면 임차권등기명령을 신청하자

임대차계약이 종료했음에도 불구하고 임대인이 전세금을 반환하지 않는 경우, 임차인이 마냥 임대인을 믿고 기다릴 수는 없는 노릇입니다.

만기가 지났다면 임차인은 임차권등기명령을 신청하시는 편이 좋습니다.

임차권등기명령이 반드시 필요한지 궁금하시다구요?

이사를 나갈 예정이라면 필수이고, 계속 사는 경우라면 필수는 아닙니다.

다만 만기를 넘기도록 전세금을 안 주는 임대인이라면 강한 법적 압박이 필요하기 때문에 이사 여부를 불문하고 임차권등기명령을 신청하시는 것을 권유드립니다.

4. 보증금반환청구소송을 제기하자(깡통전세가 의심된다면 가압류도 함께)

다음으로 하실 일은 보증금반환청구소송을 제기하는 것입니다.

보증금반환청구소송을 제기하면 화들짝 놀라 다른 곳에서 자금을 융통하여 전세금을 반환하는 임대인이 상당수입니다. 이 경우, 임차인은 보증금을 반환받고 소송을 중간에 취하하면 됩니다.

만약 소송을 해도 보증금을 반환하지 않을 것이 우려된다면 더욱더 소송을 하셔야 합니다. 소송을 당해도 눈하나 꿈쩍하지 않을 사람이라면 법대로 진행해서 보증금을 받아내는 것이 최선이니까요.

전세 세입자가 전입신고와 확정일자를 마친 경우, 선순위 채권자가 없는 한 전세금은 안전하게 지켜져야 합니다. 그러나 요즘같은 부동산 하락세에는 깡통전세가 의심되는 경우가 제법 많습니다.

만약 내 집이 깡통전세로 의심된다면 이 경우에는 집주인의 다른 재산에 대한 가압류를 적극적으로 검토하시기 바랍니다.

통상적으로 집주인들은 전셋집에서 발생한 문제를 그 전셋집만으로 해결하려 하고, 자신의 다른 재산(예컨대 현재 자신이 살고 있는 집)을 별개로 취급하려는 경향이 강합니다. 이럴 때일수록 다른 재산에 가압류를 걸면 금세 전세금을 들고와 '제발 이사 가주세요'라고 할 가능성이 높아집니다.

5. (이때쯤 되면 이미 돌려받았겠지만 그래도 안 준다면) 경매를 신청하자

보증금반환청구소송에서 승소하면 대다수의 임대인은 자신이 경매를 당할까 두려워 어떻게든 보증금을 마련하여 반환합니다.

그런데 만약 끝까지 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 그때는 더이상 임차인에게 선택의 여지가 없습니다. 강제경매를 신청하여 보증금을 반환받는 절차에 착수하여야 합니다. 경매는 시간이 오래 걸리기는 하나, 깡통전세가 아닌 이상 안전하게 보증금을 회수할 수 있는 최고의 방법입니다.