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법률사무소 강물 대표 변호사
수원고등법원 조정위원
경기도 전세피해지원센터 상담위원
수원고등법원 조정위원
수원지방법원 국선변호인
수원지방법원 소송구조 지정변호사
수원가정법원 국선보조인
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경기도 시흥시 정왕동 마을변호사
부동산을 약속된 기간 동안 정해진 비용을 받고 기간이 종료되면 해당 부동산을 임대인에게 인도해야 하는 계약이 바로 부동산 임대차계약입니다.
하지만 부동산을 점유하고 있는 자가 어떠한 정당한 이유도 없이 부동산을 인도하지 않는다면 임대인 입장에서는 큰 손실이 발생하게 됩니다.
이런 상황이 장기간 지속될 경우 정신적인 피해까지 입을 수 있기 때문에 빠른 시일 내에 조치를 취해야 하는데요.
이 집이 내 집이고 계약이 해지되었기에 내가 마음대로 문을 열고 들어가서 점유자의 짐을 다 빼버리면 그만이라는 생각을 할 수도 있지만 이런 행동은 불법이기 때문에 주거침입죄 등의 형사처벌을 받을 수 있습니다.
본인 소유의 부동산이라고 하더라도 법적인 절차를 통해 합법적으로 진행해야 하는데요.
이런 경우 대응할 수 있는 방법이 바로 명도소송입니다.
오늘은 수원명도소송변호사와 함께 명도소송에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
명도(=인도)의 의미, 명도소송으로 세입자 내보낼 수 있는 자격요건
‘명도’는 건물이나 토지, 선박 등을 점유하고 있는 사람이 해당 점유를 타인에게 이전하는 것을 의미하고 ‘인도’와 동일한 의미를 가집니다.
임대차 계약을 통해 건물 등 부동산에 거주하고 있던 임차인이 임대차 계약 기간이 끝났거나 계약 종료를 협의 했음에도 무단으로 사용하고 있는 경우에 명도소송을 할 수 있습니다.
명도소송이 진행되기 위해서는 반드시 임대인과 임차인 간 정해진 계약이 이행되지 않았을 경우 등 상대방에게 점유할 정당한 권원이 없어야 진행할 수 있습니다.
단순히 임대인이 임차인을 내보내고 싶다는 이유만으로는 소송을 진행할 수는 없습니다.
즉, 계약 만료가 되었음에도 불구하고 나가지 않는 경우, 약속된 차임을 2회 이상 지불하지 않는 경우 등의 계약 이행이 제대로 되지 않았을 경우 명도소송을 통해 임차인을 내보낼 수 있는 것입니다.
계약 관련 의사표현은 확실히 하기 (내용증명 발송)
임대인이 임차인을 이번에 내보내기로 결심했다면 계약 연장을 하지 않을 것을 계약이 만료되기 최대 6개월 전, 최소 1개월 전에는 통보하여야 합니다.
해당 기간 내에 임차인에게 통보하지 않았다면 묵시적으로 계약이 연장되어 명도소송으로 상대를 보내기 어려울 수 있습니다.
또한 구두로 의사를 전달했을 경우 자신이 해지 의사를 전달했다는 사실을 입증하기가 쉽지 않을 수 있기 때문에 계약 해지 의사를 분명하게 전달했음을 입증할 수 있도록 해지 통보는 문자메시지나 통화녹음을 하여 증거를 남겨 놓아야 합니다.
이와 같은 상황에는 내용증명을 발송해 계약 해지 의사를 분명히 밝히는 것이 매우 효과적입니다.
임차인에게 언제까지 퇴거하지 않으면 소송을 제기할 것이라는 내용을 담아 발송하면 되는데, 임대인, 임차인, 해당 부동산에 대한 정보, 현재 임차인이 정당한 권원 없이 거주하고 있다는 내용을 포함하여 작성하여야 합니다.
내용증명은 지금 당장은 법적 효력이 없지만 추후 명도소송이 진행된다면 재판에서 중요한 증거로 사용될 수 있습니다. 특히 명도소송을 제기하기 전에 원만하게 합의하고자 하였으나 임차인이 이를 거부하였다는 것을 증명하거나 계약 갱신의사가 없었다는 것을 입증할 수 있는 매우 중요한 자료가 됩니다.
명도소송 전 점유이전금지가처분 신청 필수
명도소송을 진행하기 전에 반드시 거쳐야 하는 과정이 있는데, 바로 점유이전금지가처분입니다.
명도소송은 현재 부동산을 점유하고 있는 대상을 상대로 소송이 진행됩니다.
만약 소송이 시작되고 진행되는 과정에서 부동산을 점유하고 있는 사람이 바뀌는 경우 소송이 중단되는 상황이 발생하고 새로운 점유자에게 다시 소를 제기해야 하는 상황이 발생하고 명도소송에서 승소하더라도 집행을 할 수 없습니다.
이런 상황을 방지하기 위하여 임차인이 임의로 점유권을 넘기지 못하도록 수원명도소송변호사의 조력을 받아 점유이전금지가처분신청을 하여야 합니다.
합법적인 절차 진행과 원만한 합의, 수원명도소송변호사가 도와드립니다.
계약기간이 종료되었다는 이유만으로 짐을 빼버리거나 강제로 퇴거조치를 취하게 되면 오히려 형사 고소 등의 문제에 휘말릴 수도 있습니다.
그렇기 때문에 합법적인 절차와 원만한 합의로 해결하는 것이 중요합니다.
명도소송 등 법적 조치를 취했음에도 불구하고 세입자가 퇴거하지 않을 경우 강제집행 절차를 진행하여야 합니다.
하지만 이 과정이 쉬운 일은 아니기 때문에 수원명도소송변호사의 조력이 필요합니다. 특히 명도소송은 진행 과정에서 변수들이 많이 발생할 수 있기 때문에 처음부터 수원명도소송변호사의 도움을 받아 진행하는 것을 권유 드립니다.
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