공인중개사들의 공동중개의 문제점과 그 책임은? 

실무상 많이 발생하게 되는 공동중개 문제

최근 공인중개사들간 경쟁이 치열해지다보니 2인 이상의 개업공인중개사가 협력하여 중개를 진행하는 경우가 많고 각 매도인(임대인) 측 개업 공인중개사와 매수인(임차인)측 공인중개사로서 개업중개사 상호간에 공동의 형태로 공동중개하는 경우가 많습니다. 이렇게 2인 이상의 개업공인중개사들 간에 공동중개의 형태로서 거래를 성사시키면 중개 수수료 역시 나누어 수령하게 됩니다. 통상 매도인측 공인중개사는 매도인으로부터 매수인측 공인중개사는 매수인으로부터 중개보수를 받아 나누어 가지게 됩니다. 하지만 이렇게 공동중개가 되는 경우 공동중개에 참여한 개업 공인중개사의 의무와 책임이 문제가 될 것인데 계약서의 서명 및 날인 의무와 확인 설명서 작성 및 교부의무가 한쪽에만 발생하는 것인지 공동중개에 참여한 개업 공인중개사 모두에게 발생하는지가 문제 됩니다. 이런 의무들이 모두에게 발생한다면 중개 사고시 중개의뢰인은 공인중개사법 및 민법에 의해 양측에 모두 손해배상을 청구할 수 있기 때문입니다.


공동중개에서의 공인중개사들의 의무는?

공인중개사법 제25조 및 제26조에서는 공인중개사의 중개대상물 확인 설명 및 작성교부의무, 계약서 작성 및 교부의무를 명시하고 있습니다. 이는 의무규정으로서 단독중개이던 공동중개이든 개업공인중개사 모두에게 적용되는 규정입니다. 따라서 공동중개의 경우 참여한 모든 중개사는 계약서 및 중개대상물 확인설명서에 서명 날인하여야 합니다. 이 경우 양측의 공인중개사 모두 거래당사자 쌍방에게 각각 공제증서를 교부하여야 합니다.


공동중개 후 사고 중개사고 발생 시 그 책임은?

 개업 공인중개사가 공동 중개행위를 행한 경우 개업중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인의 손해에 대해서 그 책임은 중개업무상 과실에 따라 달라지겠지만 원칙적으로 특별한 사정이 없다면 연대하여 공동책임을 지게 되는 것이 원칙입니다.

판례 역시 비슷한 사안에서 수인이 공동하여 타인에게 손해를 가하는 민법 제760조의 공동불법행위에 있어서는 행위자 상호간의 공모는 물론 공동의 인식을 필요로 하지 아니하고, 다만 객관적으로 그 공동행위가 관련 공동되어 있으면 충분하며, 그 관련 공동성이 있는 행위에 의하여 손해가 발생함으로써 공동불법행위가 성립한다고 하였고, 아파트매매의 중개행위는 객관적으로 관련 공동성이 있는 행위에 해당하므로 공인중개사들은 공동불법행위자로서 연대하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있고,부진정 연대관계에 있다고 해석된다고 판시하였습니다. ( 서울중앙지방법원 2008. 11. 20. 선고 2008가합50528 판결 )

​따라서 중개 과실이 발생한 경우 특별한 사정이 없는 한 민법상의 공동불법행위 책임을 지게 됩니다.


공동중개로 피해를 보아 손해배상을 고려 중이시라면...

공인중개사법 제25조 제1항에서는 개업공인중개사는 중개 의뢰를 받은 경우 중개가 완성되기 전 당해 중개대상물의 상태 및 입지관계를 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하고 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 또한 동법 제 30조에서는 개업공인중개사 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 공동중개 후에 어느 일방 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 재산상 손해가 발생한 경우 이는 원칙적으로 연대 책임이며 중개 의뢰인은 양측 모두에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.