전세 계약을 낀 부동산 매매와 계약갱신요구권 행사 문제 

정부의 유권해석은 세입자 편!!! 하지만 법원의 판단은?

국토부와 법무부는 작년 "임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없다"라고 밝힌 바 있습니다. 주택임대차 보호법은 임차인의 주거권을 강화하기 위한 목적으로 도입되었으니 계약갱신요구 당시 임대인에게 거절 사유가 없었으면 그 후에 임차목적물을 양수한 새로운 집주인은 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다는 것입니다.

하급심 법원에서 이와 취지가 비슷한 판결이 나기도 했습니다. 지난 3월 수원지방법원의 하급심 판례에서도 세입자의 손을 들어주며 ‘실제 거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 타당한데, 을이 계약갱신요구권을 행사할 당시의 임대인 갑 등에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하므로, 위 임대차계약은 을의 계약갱신요구권 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었고, 그 후에 임차목적물을 양수한 병 등은 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다’ (수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230) 라고 판시한 바도 있습니다.

하지만 이와는 상반되게 최근 또다른 하급심에서는 "주택이 양도된 경우 양수인은 주택의 소유권과 결합해 임대인의 임대차계약상 권리와 의무 일체를 포괄적으로 승계하며, 갱신요구거절권 또한 승계한다" 며 계약기간이 지나도 세입자가 퇴거를 거부하자 건물인도 소송을 제기한 건에 대하여 이에 대해 법원은 세입자가 해당 주택을 인도하라며 집주인의 손을 들어주기도 하였습니다.

법원마저 그 판단기준을 달리하고 있고 임차인의 주거권과 새로운 집주인의 재산권 사이에서 많은 고민을 하고 있는 것으로 보입니다.

이런 분쟁은 일률적으로 해결할 수 없고 개별 문제 마다 당사자간의 소송으로 해결할 수 밖에 없는 구조인 것입니다.


새로운 집주인(매수인)이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 기준은 무엇일까요?

아직 명확한 판례나 법의 수정이 이루어지지 않은 상황에서는 그 집주인(매수인)이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 그 구체적 기준 기준을 정하기란 쉽지 않습니다.

하지만 임차인의 계약갱신요구권에 관한 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지는 주택임대차보호법의 계약갱신요구권을 법에 명시함으로서 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었고 그 입법취지에 비추어 임차인의 주도로서 임대차계약의 갱신을 달성 하려는 목적의 특성상 실제 거주를 이유로한 갱신거절 청구는 계약을 체결할 당시 임대인을 기준으로 보수적으로 판단할 가능성이 높습니다.

​하지만 위의 판시사항이나 입법취지를 통해 그 기준을 유추해보면 계약갱신 청구권 행사 당시 등기 여부, 임차인의 예측 가능성, 전 임대인 혹은 새임대인과의 합의여부, 전 임대인의 계약갱신요구 거절권 행사여부 등에 따라 결론이 바뀔 것으로 예상 됩니다.


갱신요구권 행사 등 임대차 문제로 고민 중이시라면..

국토교통부는 앞으로 전세계약이 되어 있는 주택 매매 시(집을 사고 팔 때) 공인중개사가 매도인으로부터 확인서류를 받아 해당 주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 중개대상물 확인·설명서를 통해 매도인과 매수인이 반드시 확인하도록 할 계획이라고 밝혔습니다.

​하지만 임차인은 언제든 마음을 바꿔 계약갱신을 할 수도 있고 실제 매매계약 시점과 등기시점 사이에는 그 차이가 있어 그사이에 임차인이 계약갱신요구권 행사를 하는 경우 위와는 별개로 또 다른 분쟁이 생길 수 있습니다.

임대차 분쟁은 대한민국에서 심심치 않게 발생하는 부분입니다. 그리고 임대인과 임차인과 갈등이 생기는 경우 결국 소송까지 가게 되는 경우가 많습니다.

임대인과 임차인 각각의 이해관계가 다르기 때문에 서로 자신에게 유리하게 법 규정을 적용하고 싶어합니다. 따라서 임대차분쟁이 생긴 경우 전문가의 도움을 통해 분쟁을 준비하고 대비할수 있어야 감정적인 피해나 경제적 손실을 줄일 수 있습니다.