아파트 베란다 확장, 행위허가 미신고 문제 해결 방법은?

Question

문제상황

-작년 8월에 아파트를 매매 계약.

-아파트는 베란다확장 시공을 한 상태인데 2008년 인테리어 당시 인테리어 업체가 행위허가를 안받아놓음(매도인, 매수인 양측 다 인지 시점은 최근)

-매도인은 당시에 행정적인 절차가 있는지도 안내받지 못했고 최근에 인테리어 업체에 행위허가 관련하여 다시 문의해보니 당시에는 그런 절차가 없었다고 함

-매수인이 확장에대한 행위허가가 안된 것에 대해 이것은 법률적 중대하자라며 사전에 고지했다면 매수하지않았을거라고 행위 신고에 드는 모든 비용을 매도인이 하기를 원함

질문 :

1. 철거가 가능한 부분만 철거되어 구조적이나 기술적 문제가 없는데 행위허가가 안되어있다는 것으로 중대하자라고 볼 수 있나요?

2.계약서상 하자보증기간인 6개월이 지났는데 매도인이 행위허가등에 필요한 비용을 지불할 의무가 있나요?

3. 매도인은 행위허가 관련해서 알지 못한 상태여서 사전에 고지 못했던건 사실이지만, 의도한 부분이 아닌데 이것에대한 책임이 있나요?

손권 변호사 · Answer

베란다 확장은 구조 변경에 해당해 원칙적으로 행위허가 또는 신고 대상입니다. 다만 ‘허가 미이행’ 자체가 곧바로 중대하자로 인정되는지는 별개입니다. 실제로 구조적 안전 문제나 사용 제한이 없다면, 단순 행정상 하자로 평가되어 ‘계약 해제 수준의 중대하자’로 보기는 쉽지 않습니다. 다만 추후 이행강제금 등 부담 가능성이 있다면 일정 부분 하자 책임은 인정될 여지가 있습니다.

하자담보책임은 통상 계약서상 기간 제한이 중요합니다. 6개월이 경과했다면 원칙적으로 책임을 묻기 어려운 구조입니다. 다만 ‘중대한 하자 은폐’나 고의·과실 있는 미고지가 인정되면 기간과 무관하게 책임이 문제될 수 있습니다.

매도인이 허가 필요성을 몰랐더라도, 객관적으로 확인 가능한 사항이라면 ‘과실 있는 미고지’로 평가될 가능성은 있습니다. 다만 인테리어 당시 관행, 시기적 상황 등을 고려해 책임 범위는 제한될 수 있습니다.

결론적으로 전액 부담까지 인정될 가능성은 낮고, 인정되더라도 일부 비용 분담 수준에서 조정될 가능성이 큽니다. 분쟁으로 가면 사실관계에 따라 결론이 달라지는 사안이라 대응 논리 정리가 중요합니다.

남기용 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 율섬 대표변호사 남기용입니다.

아파트 매매 후 예상치 못한 행위허가 미비 문제로 매수인과 갈등을 겪게 되어 당혹스러우시겠습니다.

1. 행위허가 미비의 중대하자 여부
발코니 확장은 2005년 이후 법적으로 허용되었으나, 반드시 '행위허가'와 '사용검사' 절차를 거쳐야 합니다. 이를 누락한 것은 행정법상 불법 건축물에 해당하여 원상복구 명령이나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다. 다만, 구조적 결함이 없고 추후 '추인(사후 허가)' 절차를 통해 적법화가 가능하다면, 계약 자체를 무효로 돌릴 정도의 '중대하자'로 보기는 어렵다는 것이 일반적인 견해입니다.

2. 하자담보책임의 기간과 범위
민법상 매도인의 담보책임은 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. 계약서상 6개월 기간이 지났더라도, 매수인이 이를 '최근'에 알았다면 법리적으로 다툼의 여지는 있습니다. 그러나 행위허가 미비는 건물 자체의 물리적 파손이 아닌 행정적 절차의 미비이므로, 매도인이 반드시 모든 비용을 부담해야 할 법적 의무가 확정적인 것은 아닙니다.

3. 매도인의 고지의무와 책임
매도인이 고의로 숨긴 것이 아니라 하더라도, 매매 목적물에 법적 하자가 있다면 원칙적으로 담보책임을 질 수 있습니다. 하지만 당시 인테리어 업체의 잘못된 안내를 믿었고 매수인 역시 현장을 확인하고 계약했다면, 책임의 범위는 제한될 수 있습니다. 매수인이 요구하는 '전액 부담'보다는 적정한 수준에서의 합의(추인 비용 분담 등)를 시도하는 것이 소송 비용과 시간을 줄이는 현실적인 방안입니다.

저는 대한변호사협회 인증 형사·민사 전문변호사로서, 상담부터 사건수행까지 직접 진행하고 있습니다. 사건과 관련하여 추가로 궁금하신 점이나 구체적 도움이 필요하신 경우, 언제든지 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

정준현 변호사 · Answer

베란다 확장 행위허가 미비는 사후 행정 절차로 보완이 가능하다면 계약을 무효로 할 정도의 중대하자로 보기는 어려우나, 매매 당시 존재했던 법률적 하자에 해당하므로 매도인은 고의 여부와 상관없이 그에 따른 담보책임을 지게 됩니다.

민법상 하자담보책임의 행사 기간은 매수인이 하자를 발견한 날로부터 6개월이므로 최근에야 이 사실을 알게 된 매수인의 요구를 단순히 기간 경과만으로 거절하기는 법적으로 쉽지 않습니다.

따라서 매도인은 상대방의 과도한 중대하자 주장은 방어하되, 행위허가 대행 및 신고에 필요한 실비 범위 내에서 합리적인 합의를 진행하여 분쟁을 조기에 종결하는 것이 가장 현명한 대응입니다.

구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 상담예약을 남겨주시면 상세히 안내를 도와드리겠습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

뜻하지 않은 베란다 확장 적법성 문제로 매수인과 갈등을 겪게 되어 당혹스러우실 텐데 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면, 매도인이 무허가 사실을 몰랐더라도 민법상 하자담보책임이 문제될 수 있으나 계약 특약과 정황에 따라 방어할 여지도 존재합니다.

1. 행위허가 누락의 법률적 하자 여부
   구조적 문제가 없더라도 관할 관청의 허가를 받지 않은 불법 확장은 향후 이행강제금 부과나 원상복구 명령의 대상이 될 수 있으므로, 판례상 거래 목적물의 중대한 하자로 인정될 가능성이 높습니다.

2. 6개월 경과에 따른 책임 배상 의무
   민법상 하자담보책임은 매수인이 하자를 '안 날'로부터 6개월 이내에 행사할 수 있습니다. 계약 후 6개월이 지났더라도 매수인이 최근에야 무허가 사실을 인지했다면 배상 의무가 발생할 수 있습니다.

3. 매도인의 고의성 부재와 책임 소재
   하자담보책임은 매도인에게 고의나 과실이 없어도 책임을 지는 '무과실책임'입니다. 몰랐다는 사실만으로는 면책되기 어려우나, 매수인이 계약 당시 건축물대장 등을 통해 무허가 사실을 충분히 알 수 있었음(매수인 과실)을 주장하여 책임을 방어하거나 제한할 수 있습니다.

지금 상황에서는 계약서의 하자 보수 관련 특약 조항을 꼼꼼히 재검토하시는 조치가 가장 필요합니다.

원만한 합의로 분쟁이 잘 해결되길 바라며, 내용증명 대응 등 구체적인 법률 조력이 필요하시다면 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

문준홍 변호사 · Answer

1. 질의하신 사안의 경우 법률적 제한 또는 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당하며, 매도인은 하자담보책임 또는 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담한다 할 것입니다(서울북부지방법원 2024. 6. 20. 선고 2022가합25107 판결 등 참조).

문준홍 변호사

10년차 문준홍 변호사입니다.

2026년 3월 17일 작성됨