안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.
오늘은 계약갱신청구권과 관련된 기간에 대하여 법 조문을 중심으로 핵심만 짚어보겠습니다. 이 포스트는 아래와 같은 순서로 진행됩니다. 특정한 기간이 궁금하신 분은 그 부분만 참조하시기 바랍니다.
1. 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간
: 2020. 12. 10. 이후에 체결되거나 갱신된 임대차라면 만기일로부터 2~6개월 전, 그렇지 않다면 1~6개월 전
2. 계약갱신청구권 행사 후 임대차기간 : 2년
3. 계약갱신청구권 행사 후 중도해지가 가능한 기간
: 임차인의 해지통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 뒤 해지
4. 실거주를 이유로 들어 계약갱신청구권을 거부한 임대인의 실거주 기간 : 2년
1. 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간
임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간은 2020. 12. 10. 이후 체결되거나 갱신된 임대차인지 아닌지에 따라 달라집니다.
1) 2020. 12. 10. 이후 새로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 : 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
2) 2020. 12. 10. 전에 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 : 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
그 이유는 2020. 6. 9.에 주택임대차보호법 중 갱신기간과 관련된 부분이 개정되었는데, 개정 당시 갱신기간과 관련된 내용은 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차에 대해서만 적용한다고 부칙에 명시하였기 때문입니다. 그리고 위 개정 법률은 2020. 12. 10.부터 시행되었기 때문에, 2020. 12. 10. 이후에 체결되거나 갱신된 임대차인지 여부에 따라 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간이 달라지는 것입니다.
이하는 주택임대차보호법의 관련 규정입니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
최변 코멘트) 제6조 제1항 전단의 기간은 2020. 6. 9. 개정을 전후하여 다음과 같이 달라졌습니다.
<개정 전>
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
<개정 후>
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.<개정 2020. 6. 9.>
최변 코멘트) 개정된 제6조 제1항이 언제부터 적용되는지와 관련하여, 주택임대차보호법 부칙 제2조는 다음과 같이 규정했습니다.
제2조(계약 갱신에 관한 적용례) 제6조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.
최변 코멘트) 그리고 부칙 제1조는 이 법의 시행일을 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다고 규정했습니다.
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
최변 코멘트) 따라서 2020. 6. 9. 개정된 주택임대차보호법의 시행일은 2020. 12. 10.입니다. 법제처 홈페이지에서 주택임대차보호법을 검색해보면 [시행 2020. 12. 10.]으로 명시되어 있음을 확인할 수 있습니다.
결국 위 내용을 종합하면 2020. 12. 10. 이후에 최초로 체결되거나 갱신된 적이 있는 임대차계약이라면 임차인은 만기일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 계약갱신요구를 하면 되고, 그렇지 않은 임대차계약이라면 임차인은 만기일로부터 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에만 갱신요구를 하면 됩니다.
2. 계약갱신청구권 행사 후 임대차기간
임차인의 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 갱신된 경우, 그 임대차계약의 계약기간은 2년이 됩니다.
만약 지난 임대차계약을 통해 2년을 거주하고 있는 상태에서 계약갱신청구권을 행사한 경우, 2+2 = 4년까지 임대차기간을 보장받을 수 있습니다.
한편 지난 임대차계약을 통해 거주하고 있는 기간이 4년 이상이라고 하더라도, 아직까지 임차인이 한 번도 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 계약갱신청구권을 행사하여 2년을 추가로 거주할 수 있습니다(주택임대차보호법에서 보호하고 있는 내용은 임차인이 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여하는 것이지 총 4년을 보장하는 내용이 아니기 때문입니다).
이하는 주택임대차보호법의 관련 조문입니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
3. 계약갱신청구권 행사 후 중도해지 기간
임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 임대차계약을 갱신한 경우, 앞서 말씀드린 것처럼 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 따라서 임대인은 임차인에게 2년 내에 이사를 나가라고 요구할 수 없습니다.
반면에 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만 임차인이 임대차계약의 해지를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 임대차계약 해지의 효력이 발생합니다.
즉 임차인은 계약해지 통보 후 3개월간은 임대차계약의 종료를 주장할 수 없고, 3개월이 지나야 임대차계약 종료를 이유로 전세보증금 반환 등을 청구할 수 있습니다.
이하는 주택임대차보호법의 관련 조문입니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
최변 코멘트) 제6조의 2는 묵시적 갱신에 관한 규정인데요. 제6조의3 제4항에서 계약갱신청구권의 행사에 의하여 갱신되는 임대차를 해지하는 데에 묵시적 갱신에 관한 규정을 준용한다고 명시하고 있습니다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
이 부분에 관하여는 아래의 포스팅에서 상세한 내용을 기재하여 두었으니 필요하신 분들께서는 참고하시기 바랍니다.
계약갱신청구권으로 갱신시 3개월 기간 두고 중도해지 가능 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
4. 실거주 사유로 계약갱신청구권 거부시 집주인의 실거주 기간
임차인이 계약갱신청구권을 행사하려고 하는데, 집주인이 '내가 실거주하겠다'라는 이유를 들어 거절했다면 이 경우 집주인은 반드시 실거주를 하여야 합니다.
실거주하지 않고 다른 세입자를 들인 경우, 종전 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
계약갱신청구권 실거주 알고보니 거짓말인 경우 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
그렇다면 임대인이 얼마나 실거주를 하여야 손해배상책임에서 벗어날 수 있을까요?
정답은 2년입니다.
앞서 2.에서 설명드린 것과 같이 계약갱신청구권의 행사에 의하여 임대차계약이 갱신될 경우, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 그 2년 안에 집주인이 실거주를 하지 않고 정당한 사유 없이 새로운 세입자를 들였다면 이 경우의 손해를 배상하여야 하는 것입니다.
이하는 주택임대차보호법의 관련 조문입니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
최변 코멘트) 제1항 제8호의 사유는 '8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우' 입니다. 그렇다면 '갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간'이 얼마인지가 문제가 되는데요.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
최변 코멘트) 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에서는 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이라고 명확하게 규정하고 있습니다. 따라서 집주인이 실거주를 하겠다고 하여 임차인의 계약갱신요구를 거절하였다면, 집주인은 정당한 사유가 없는 한 그때부터 2년간 해당 집에 거주하여야 손해배상책임을 피할 수 있습니다.
계약갱신청구권과 관련한 기간을 꼼꼼히 살펴서 불이익을 입지 않으시기 바랍니다.
오늘은 계약갱신청구권과 관련한 다양한 기간들에 대해서 하나씩 살펴보았는데요. 도움이 되셨나요?
기간을 놓쳐 불이익을 입는 일이 없도록 법률의 조문과 각각의 기간들을 꼼꼼하게 살펴보시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.
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