전세보증금 반환 소송부터 강제집행까지 - 전액환수 

안녕하세요. 법률사무소 태린 김지혁 변호사입니다.

임대인의 전세보증금 미반환에 대하여 소제기부터 최근 강제집행(경매) 절차까지 진행하여

전세금 전액과 집행비용까지 전부 환수한 사례가 있어 소개드립니다!

1. 사실관계

원고(의뢰인)은 직장 근처에 임시 거주하기 위하여 빌라에 2억 9,800만원의 전세계약을 체결하였고,

2년 만기 전 퇴거를 통지하였으나 피고(임대인)은 집을 빼주는 등 보증금 반환을 위한 적절한 조치를 취하지 않고 오히려 전세금을 올려서 부동산에만 내놓은 상황이었습니다.

2. 이 사건의 주요 쟁점

요즘은 대부분 분들이 아시는 것처럼, 임대차(전세)계약은 만기가 된다고 해서 무조건 임대인이 보증금을 반환하는 것이 아닙니다. 임차인은 주택임대차보호법(상가의 경우에는 상가임대차보호법)이 정하는 바에 따라 미리 정해진 기간에 갱신 거절 및 퇴거의 의사표시(주로 내용증명 등)를 해야하며, 실질적으로 임대인에게 협조하여 새로운 세입자를 들일 수 있도록 해야합니다. 새로운 세입자의 계약과 보증금 반환은 사실 별개의 문제이나, 현실적으로 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못하면 보증금을 반환하기가 쉽지 않기 때문입니다.

우리 사건에서는 임대인이 보증금 반환을 위한 적극적인 조치를 취하지 않고 있었습니다.

3. 사건 진행 경과 및 변론방향

우선 임대인을 상대로 보증금 반환소송을 시작하면서 임대인이 어떠한 항변도 할 수 없도록 완벽히 준비하여 소제기하였고, 최대한 조속한 판결을 받을 수 있도록 진행하여 최단기간(2개월)만에 전부 승소판결을 받게 되었습니다.

그 후 즉시 피고에 관하여 별도의 신용조사 의뢰 및 재산명시 신청 등을 진행하는 한편, 빌라에 관하여 강제집행에 착수하였습니다. 이 때 의뢰인이 거주지를 옮겨야 되는 상황이라 임차권등기명령도 아울러 신청해드렸습니다. 임차권등기명령을 받기 전에 함부로 이사나 주민등록을 옮겨버리면 모든 대항력이 상실되어 보증금을 받지 못하는 상황이 초래될 수 있으니 주의가 요구됩니다.

강제집행 절차는 적지 않은 시간이 걸리는 만큼 서둘러 진행해야 하루라도 빨리 돈은 받을 수 있습니다. 조회 과정에서 피고 명의로 다른 부동산도 있는 것을 확인하였으며 그 중 집행할 가치가 있는(경매가 진행되었을 때 우리가 배당받을 돈이 있는) 부동산 2개에 관하여 경매를 신청하는 한편, 임대인의 악의적 행태에 경종을 울리기 위하여 동산강제집행을 하여 직접 임대인 거주지의 물건에 관하여도 압류 및 경매절차를 진행하였습니다(이 과정에서 참관인이 필요하며 저희 사무실 담당 과장님이 직접 참석하셨습니다).

4. 결과 : 보증금 전액 및 집행비용 전액 회수

짧지않은 기간동안 믿고 따라와주신 덕분에 보증금 전액뿐만 아니라  강제집행 비용까지 전부 회수할 수 있었습니다.

임대차(전세,월세) 문제는 내가 아무리 조심해도 누구나 겪을 수 있는 문제입니다!