소유권 이전 가등기 후 제3자 매매 상황과 대처 방법

Question

2022년 11월 6000만원을 빌려주고 2023년 2월까지  원금 상환을 하지 않을 경우 토지를 소유권이전을 하기로 하고 매매예약계약서를 작성하였습니다. 등기부상에는 소유권이전청구가등기를 해놓은 상태입니다.
하지만 지금까지 원금상환이 되지 않고 있어 소유권이전등기를 하려고 매도용 인감을 요청하였으나 차일피일 미루며 기다려달라고만 하였습니다.
 그런데 얼마전 제 동의없이 제3자에게 담보토지를 매매한 걸 알게 되었습니다.
이런 경우  제가 취할 수 있는 방법은 무엇인지   알고싶습니다

전민재 변호사 · Accepted Answer

질문자분께서 담보 목적의 가등기를 경료하여 두셨기 때문에, 이후 제3자로 매매 등으로 소유권이 이전되었더라도 담보권 실행이 가능합니다. 
다만, 일정한 요건에 해당하는 경우 가등기담보 등에 관한 법률상의 절차를 거쳐 담보권 실행을 하여야 하는데요,
위 법의 적용여부 및 구체적인 실행 절차에 대해서는 상담을 통해 도와드리도록 하겠습니다. 
감사합니다!

신현돈 변호사 · Answer

등기부상 '소유권이전청구권가등기'로 
기재되었더라도 실질에 따라 청구권 보전 목적의 가등기인지 
채권담보목적의 가등기인지 여부를 구별합니다.

질문자님은 금전소비대차 채권을 담보하기 위한 가등기권자로서 
가등기담보법에 따라 경매를 청구하거나 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적이고 정확한 상담을 받아보실 필요가 있습니다.

한병철 변호사 · Answer

1. 그런데 얼마 전 제 동의 없이 제3자에게 담보토지를 매매한 걸 알게 되었습니다. 이런 경우 제가 취할 수 있는 방법은 무엇인지 알고 싶습니다
-> 가. 담보 목적의 가등기를 경료하여 두었기 때문에, 담보권 실행이 가능합니다.
나. 가등기 담보범에 따라 부동산가액에서 채권액을 공제해 반환하는 청산절차를 거친 후 본등기를 하는 권리취득에 의한 실행이 가능합니다. 변제기 도래 -> 담보권 실행 통지 -> 청산기간(2개월) 경과 -> 청산금 지급(소유권 취득) -> 본등기의 절차로 진행할 수 있습니다.
다. 저당권과 마찬가지로 법원에 경매신청을 하여 우선 변제를 받을 수 있습니다.

[법무법인 대한중앙 부산 사무소// 한병철 변호사]

임승빈 변호사 · Answer

법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 가등기 사건으로 판단됩니다.

2. 제3자에게 소유권이전이 되었더라도, 가등기에 기초하여 권리를 행사할 수 있습니다.

3. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.