신속한 부동산 인도 전략. 부동산 인도소송 

안녕하세요 윤세진 변호사입니다.

오늘은 부동산 인도청구 명도소송, 인도절차, 보전처분, 인도집행, 점유에 따른 금전청구에 대하여 안내해드리겠습니다.

1. 부동산 인도 소송

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가. 개념

부동산 인도청구란 상대방의 점유를 해제하고 청구자 앞으로 점유권을 이전하는 청구입니다.

나. 인도청구의 쟁점

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1) 피고적격

부동산을 점유하는 자를 대상으로 하고 점유보조자는 피고가 될 수 없습니다.

인도재판 실무에서는 특정 사람이 점유자인지, 점유보조자인지 애매한 경우가 있는데, 구분이 애매할 경우 일단 그 사람을 점유자로 보아 소송 피고로 삼아 다른 피고와 함께 소를 제기한 다음, 재판과정에서 상대방의 주장을 보고 판단하여 대응하기도 합니다.

2) 청구취지와 인도대상물의 특정

판결을 받기 위해서는 인도대상물은 부동산을 특정해야 합니다. 등기부, 건축물대장, 설계도 등이 존재하면 이를 바탕으로 특정하고, 만약 이런 서류들이 존재하지 않으면 재판과정에서 측량감정을 신청하여 감정도면을 바탕으로 대상물을 특정하는 것이 원칙입니다.

3) 인도소송의 쟁점

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가) 필요비 유익비 항변 - 임차인의 상환청구권을 중심으로 살펴보겠습니다.

- 임차인의 필요비상환청구

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하면 되고, 필요비 지출에 임대인의 동의나 이득을 필요로 하지 않습니다.

- 임차인의 유익비상환청구

유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 비용으로, 임차인이 유익비를 지출하여 증가된 가액이 임대차 종료시에 현존하여야 하며, 유익비 지출에 임대인의 승낙을 필요로 하지는 않습니다.

나)원상회복약정 (필요비, 유익비청구 포기)

(1) 원상회복약정의 의미

필요비, 유익비와 관련해서 임차인의 원상회복의무에 대해 살피겠습니다.

표준 임대차계약서에 “임차인의 원상복구의무”규정이 있는데, 이는 법적으로 “필요비, 유익비에 대한 포기”로 해석될 수 있습니다.

이는 임차인이 임대차목적물에 관하여 투자한 비용 상당부분을 임대인에게 청구할 수 없게 된다는 점에서 임차인에게 불리한 조항이 됩니다.

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(2) 원상회복청구에 따른 입증책임

임대차계약에서 원상복구란, 임대차 이전의 상태로 복구하는 것이므로 원상복구를 위해서는 종전의 상태가 정확히 파악되어야 합니다.

임대인이 임차인에 대하여 원상복구의무를 요구하고 의무를 이행하지 않을 경우 의무에 상응하는 금전을 청구하기 위해서는, 임대차를 개시하기 이전의 상태는 어떠하였고, 임대차가 종료된 현재는 어떠한데, 종전의 상태로 원상복구하기 위한 비용이 얼마인지에 관하여 임대인이 모든 입증을 하여야 합니다.

따라서 원상복구의무가 이행되기를 원한다면, 종전 상태에 관한 사진을 첨부하고, 당사자 사이에 임대차개시 당시부터 합의를 해 두는 것이 좋습니다.

(3) 원상회복의무 불이행에 따른 임대인 손해의 범위

대법원은 원상복구의무의 범위에 관하여, 임대인과 임차인 사이에 다툼이 있어서 장기간 원상복구가 이루어지지 않았고 그 결과 임대인이 다른 사람에게 임대할 수 없게 되는 손해를 입은 사례에서 원상복구의무를 이행하지 못한 임차인에게 어느 정도의 손해배상을 해야하는지에 대해서 판단을 하였습니다.

법원은 임대인의 손해는 실제 원상복구 완료된 시점이 아닌 임대인 스스로 원상복구를 “할 수 있었던” 시점까지의 임대료 상당액이라고 판시하였습니다.

그렇다면, 임대인은 임차인이 장기에 걸쳐 원상복구의무를 이행하고 있지 않은 경우, 임차인이 원상복구를 할 때까지 기다리기보다는 임대인의 비용으로 원상복구를 한 후 다른 사람에게 임대하고 임차인을 상대로 손해배상을 청구하는 것이 손해를 최소화하는 방법일 수 있습니다.

(4) 원상회복 약정과 권리금회수청구권

- 행사시기 : 필요비는 임차인이 필요비를 지출한 때 즉시 상환청구할 수 있습니다. 유익비는 임대차가 종료하여야 청구할 수 있습니다.

임차인이 필요비 및 유익비를 상환받지 않은 채 임대인에게 목적물을 반환하였다면 반환한 날로부터 6개월 내 비용상환청구권을 행사하여야 합니다. 6개월은 제소기간이므로, 이 기간 내에 소를 제기하여야 합니다.

- 상환청구액 : 필요비는 지출한 비용 전액을 청구할 수 있습니다. 유익비는 임차인이 지출한 금액과 현존하는 증가된 가액 중 임대인이 선택하여 임차인에게 상환하여야 합니다. 따라서 임차인이 실제 지출한 비용과 현존하는 증가액을 입증하여야 합니다.

- 당사자 : 계약을 체결한 임대인에 대하여 임차인이 청구하는 것이 원칙입니다. 대항력이 있는 임차인은 기존 임대인이 아닌 신소유자에 대해서도 상환청구를 할 수 있습니다.

- 유치권 : 임차인은 비용상환청구권에 관하여 유치권을 갖습니다.

유치권 행사에 따른 효과로 임차인은 비용을 상환받기 전까지 임대인, 신소유자로부터의 명도청구에 대해서도 명도를 거부할 수 있습니다.

(5) 부속물매수 항변

임차인은 임대인이 부동산 인도소송을 제기한 경우, 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

요건 충족한 경우 임대인의 부속물매수대금지급과 임차인의 건물명도는 동시이행관계에 있습니다.

부속물매수청구권은 민법제646조 강행규정이므로, 임차인의 부속물매수청구권을 배제, 제한하는 약정은 무효입니다.

(6) 부속물매수청구권 분쟁을 방지하기 위한 방법

임대차계약서에 “임차인의 부속물 설치를 위해서는 사전에 임대인의 서면동의가 반드시 필요하다”는 문구를 넣는 것이 부속물매수청구건 분쟁을 방지하기 위한 방법이 될 수 있습니다.

2. 인도 절차

부동산인도는 민사본안재판인 인도소송으로 하는 것이 원칙이지만, 다음과 같은 특별한 인도절차도 있습니다.

가. 부동산 인도명령

1) 의의

경매를 통해 매수한 부동산에 대해서는 인도소송 이외에 민사집행법상 인도명령이라는 간이한 절차가 존재합니다.

2) 당사자

- 신청인 : 부동산 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인 등이 신청할 수 있습니다.

- 재판 : 법원은 서면심리만으로 인도명령의 허부를 결정할 수 있고, 필요한 경우 상대방을 심문하거나 변론을 열 수 있습니다.

- 불복방법 : 인도명령신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제5항). 항고인은 재판을 고지받은 날로부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출해야 하고, 항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 합니다.

확정된 인도명령에 대하여, 인도명령의 상대방은 청구에 관한 이의의 소(민집법 제44조)를 제기할 수 있습니다.

3) 집행에 대한 불복

인도명령의 집행자체에 존재하는 위법에 대하여는 집행에 관한 이의로 다툴 수 있습니다(민집법 제16조).

나. 인도단행가처분

인도를 구하는 단행가처분을 제기하면 인도소송에 비해 속히 인도를 받을수 있습니다. 그러나, 단행가처분은 극히 예외적인 경우에만 가능하기 때문에 절차 선택에 신중하여야 합니다.

실무상 명도를 구하는 단행가처분은은 시급을 요하는 예외적인 경우만 인정되고 있어, “보전의 필요성”을 엄격하게 판단하고 있습니다.

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3. 보전처분

가. 점유이전금지가처분의 의의

인도소송이 진행되는 도중 점유자가 변경되면, 기존 점유자를 상대로 한 본안소송에서 원고패소판결이 선고되고, 점유가 이전된 제3자를 상대로 새로운 소송을 제기하여야 합니다.

이런 번거로움을 방지하기 위하여 인도소송 도중이나 이전에 보전처분으로 점유이전금지가처분을 해야 할 필요가 있습니다.

점유이전금지 가처분을 해두면 그 이후에 점유를 이전받은 자는 가처분채권자에게 대항할 수 없고, 가처분채권자는 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아서 점유를 이전받은 제3자를 상대로 인도집행을 할 수 있습니다.

점유이전금지가처분은 부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위하여 목적물의 인적, 물적 현상변경을 금지하고자 함을 목적으로 합니다.

나. 점유이전금지가처분의 절차

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1) 신청

가처분 신청의 관할법원은 본안의 관할법원 또는 가처분할 부동산의 소재지 관할법원입니다.

2) 담보제공명령 및 담보의 제공

담보제공명령이란, 추후 보전처분이 부적절한 것이 밝혀질 경우 채무자의 손해를 회복할 수 있도로 담보를 마련해두기 위해 법원이 채권자에게 채무자를 위하여 담보를 제공하게 하는 명령입니다.

담보로 제공할 금액은 사건의 내용, 소명 유무, 보전처분의 종류, 그로 인하여 채무자가 입게 될 예상손해액 등을 고려하여 법원이 결정합니다.

공탁보증보험증권의 제출로 담보를 제공할 수 있고,점유이전금지가처분의 담보공탁금은 통상 목적물 가액의 1/20로 정하고 있습니다.

3) 집행

점유이전금지가처분은 결정문을 받은 후 별도의 집행신청이 필요합니다.

채권자가 가처분 결정문을 송달받은 날로부터 2주를 넘긴 때에는 집행을 할 수 없으므로, 결정문을 송달받은 즉시 집행신청을 할 필요가 있습니다.

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4. 인도집행

가. 집행기관

부동산 인도의 집행기관은 목적물이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 지원에 소속된 집행관입니다.

나.집행방법

인도집행은 직접 부동산에 대한 채무자의 점유를 배제하고 채권자에게 점유를 취득하게 하는 직접강제의 방법에 의하여 집행하여야 합니다.

집행관이 집행을 하기 위하여 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석하여야 합니다.

다. 집행의 종료

부동산 인도의 집행은 부동산에 관하여 채권자가 현실의 점유를 취득한 때 종료합니다.

집행해야 할 면적이 넓은 경우 집행을 확실히 하는 차원에서 집행된 부분을 사진 찍어서 집행완료에 대한 증거자료로 남기기도 하고, 기존의 열쇠를 교체하는 방법도 있습니다.

라. 변론종결 후 승계인에 대한 판결의 집행(승계집행문)

5. 임의집행의 문제

시간이 걸리는 재판절차 대신 임의로 인도를 하고자 하는 시도도 있습니다.

소송 없이 바로 집행을 하기 위해 임대차계약서상에 차임이 일정기간 연체되면 임대인이 임의로 임차인 물건을 외부로 반출할 수 있다거나, 단전단수조치를 한다는 규정을 두는 경우입니다.

그러나, 재판 없이 임의인도조치를 하지 않으면 안되는 급박한 사정이 존재하고, 임의인도조치에 앞서 수차례 자진인도 기회를 부여해야 하는 등 엄격한 요건을 갖추어야 합니다. 단순히 계약서에 규정을 두고 있다는 이유로 재판 없이 임의인도조치를 행하는 것은 위법하다고 판단될 가능성이 높습니다.

실제 대법원은 임의인도계약 자체를 무효라고 판시한 적이 있습니다(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결).

결국 임의인도계약은 민사상으로 무효이므로, 이에 기한 임의인도행위는 민사상 불법행위, 형사상 죄책을 지게 될 수 있습니다.

6. 점유에 따른 금전청구

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인도재판과정에서는 인도청구와 별개로 점유에 따른 사용수익행위에 대한 금전청구를 제기할 수 있습니다.

가.청구의 근거(청구원인)

계약관계가 없는 무단점유자에 대해서는 임료 상당의 부당이득반환청구나 불법행위에 기한 손해배상청구를 해야 합니다. 재판과정에서 임료감정을 통해 산출된 금액으로 정하게 됩니다.

반면, 임대차계약과 같은 계약관계에 있다가 기간만료 등 인도사유가 발생한 경우, 계약기간 동안에는 계약에 따른 차임, 계약종료 이후에는 임료 상당 부당이득반환 내지 불법행위에 기한 손해배상청구를 하게 됩니다. 그 액수는 다른 사정이 없는 한 계약기간 동안의 차임 상당액으로 인정하는 것이 실무입니다.

나. 점유하되 사용수익하지 않은 자에 대한 금전청구

예를 들어 임대차계약관계가 종료된 경우 임차인이 계약종료 후, 임대차목적물을 소유자에게 반환하지도 않고 사용수익하지도 않은 상태를 유지하고 있는 경우입니다.

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이런 경우 임차인에게 어떤 법적 청구를 할 수 있을까요?

1) 부당이득반환

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대법원은, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 점유하기는 하였으나 이를 사용수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다고 판시하였습니다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결).

2) 불법행위에 기한 손해배상청구

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비록 계약종료 임차인이 사용수익은 하지 않아 부당이득반환청구는 어렵다고 하더라도, 더 이상 정당한 계약관계 없이 불법적으로 점유하여 소유자에게 손해를 끼쳤다고 주장하여 손해배상청구를 할 수 있습니다.

이 경우 임대인은 동시이행의무인 보증금이행의무를 이행하여야 합니다.

※ 신속한 부동산 인도를 위한 전략

1. 인도를 위한 제소전화해

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제소전화해란 민사 다툼이 소송으로 발전하는 것을 방지하게 위하여 소송을 제기하기에 앞서 지방법원 단독판사 앞에서 미리 제출한 화해조항대로 서로 화해를 하는 절차입니다. 재판상의 화해 중 하나입니다.

건물인도 본안소송을 제기하여 소송결과를 얻기까지 최소 3-4개월의 시간이 소요됩니다.

따라서, 실무에서는 건물임대인이 임차인으로부터 건물을 인도받기 위해 미리 건물인도를 위한 집행권원을 확보하는 방편으로 제소전화해라는 제도를 이용하기도 합니다. 제소전화해를 통해 인도소송을 거치지 않고도 인도소송에서 승소한 것과 같은 효과, 즉 임차인을 상대로 강제집행을 할 수 권원을 확보하게 됩니다.

2. 지체없는 소제기

인도를 위한 소송은 상당기간이 최소 4개월 이상의 시간이 소요되기 때문에 가급적 신속하게 소를 제기하는 것이 유리합니다.

3. 별도의 손해배상 청구

인도청구 외에 상대방에게 인도 지체로 인한 손해배상의무를 내용증명으로 고지하고, 인도 지체로 인한 손해배상청구 소송을 하게 되면 상대방이 인도소송 재판을 지연하는 것을 방지할 수 있습니다.

다만 인도소송과 별개의 재판으로 손해배상청구소송을 제기하는 것이 신속한 인도소송 심리를 위해 합리적인 방법일 것입니다.

감사합니다.