토지보상금 더 받는 방법. 토지수용업무편람 정리 

안녕하세요! 윤세진 변호사입니다.

​오늘은 토지수용절차를 간단하게 안내해드리겠습니다.

​토지보상금 절차에 대해 개괄적으로 설명드리고, 각 절차에 관한 자세한 내용은 계속 업로드하겠습니다.

※ 토지보상법에 따른 업무절차

1) 공익협의절차(중토위 협의) 2) 수용재결 3)이의재결 4)행정소송

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연도별 재결현황은 매년 증가하는 것을 알 수 있습니다.

1. 공익사업 등

가. 토지보상법의 적용

유의사항은 토지보상법은 공익사업의 수행에 한하여 적용되므로, 공익사업 외 목적을 위한 토지 등의 매수 등에는 적용될 수 없습니다. 공유재산의 효율적인 사용관리를 위해 사유지를 매수하는 것은 토지보상법 적용대상이 아닙니다.

나. 공익사업

토지보상법 제4조 대상이 되는 공익사업이 열거되어 있습니다. 국방 군사, 철도 도로 항만, 청사, 이주단지 조성사업 등

다. 적용대상

1) 주요내용

헌법 제23조 제3항에서는 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.”라고 하여 보상대상을 재산권으로 규정하고 있습니다. 단순한 영리기회 제공은 정당한 보상에 해당하지 않습니다.

2) 유의사항

보상대상인 토지 등은 ⅰ) 공익사업의 목적에 적합하여야 하며(공익사업에의 적합성), ⅱ) 다른 방법으로는 그 공익사업에 필요한 수요를 충당시킬 수 없고(비대체성), ⅲ) 그 필요한 최소한도에 그쳐야 하며(최소성), ⅳ) 그 사업에 제공되는 것이 현실의 이용에 있어서 보다도 공익성이 높아야 하는(공익성) 등의 요건을 충족하여야 합니다.

3) 당사자

- 사업시행자, 토지소유자, 관계인(지상권자, 전세권자, 저당권자, 임차인 등입니다.

- 사업인정고시일 이후에 권리를 취득한 자는 승계인만이 관계인에 포함되고, 사업인정고시일 이후 권리를 원시취득한 자는 관계인이 될 수 없습니다. 토지수용절차 개시 이전에 등기까지 마쳐야 토지보상을 받을 수 있는 토지소유자입니다.

- 사업시행자는 토지보상법 외 관계법령 요건을 충족해야 합니다.

2. 공익성 협의

가. 협의취득

1) 공익사업 준비

2) 토지조서 및 물건조서 작성

3) 보상계획공고 및 열람 ->토지소유자에게 통지(토지보상법 제15조의1)

4) 보상협의회 설치

5) 보상평가 - 사업시행자는 감정평가법인 등 3인을 선정하여 보상평가를 의뢰하여야 합니다.

- 시.도지사와 토지소유자는 감정인을 각 1인씩 추천할 수 있습니다.

- 보상평가 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 않는 경우에는 재평가하여 다시 협의절차를 거친 후 재결신청 하는 것이 원칙입니다.

6) 보상액의 산정

감정평가법인 등이 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 합니다.

7) 협의

사업시행자-토지소유자 등과 토지보상 등에 관하여 협의합니다.

- 공익사업이라고 하더라도 그 시행에 필요한 토지 등은 협의로 취득하는 것이 원칙이며, 불가피한 경우에 한하여 예외적으로 수용이 허용됩니다.

- 협의는 사법행위에 해당하므로, 토지보상법 손실보상기준에 의하지 않고 손실보상금을 정할 수 있습니다(대법원 2013.8.22.선고 2012다3517 판결).

- 성실한 협의 : 1)토지보상법에서 정한 절차의 완전한 이행, 2)정당한 보상금 제시

- 협의시 공고절차를 생략할 수 없습니다.

8) 계약의 체결

- 사업시행자는 협의가 성립되었을 때 ->토지소유자 등과 계약을 체결하여야 합니다.

- 계약이 체결되면 -> 그 내용대로 구속력이 생깁니다. 그 합의 내용이 토지보상법상 손실보상기준에 맞지 않는다는 이유로 추가로 손실보상금을 청구할 수는 없습니다(대법원 2013. 8. 22.선고 2012다23517).

- 이때는 착오 등의 이유로 계약이 적법하게 취소되지 않는 한 유효하다.는 것이 판례의 입장입니다.

- 협의는 사법상 계약의 성질을 가지므로 채무불이행 책임 등에 대해 특약을 할 수 있습니다.

- 수용재결이 있더라도 토지소유자와 사업시행자는 다시 협의하여 계약을 체결할 수 있습니다.

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3. 수용취득

가. 토지 등의 수용 또는 사용

공익사업은 공공필요를 위하여 꼭 필요한 사업이므로, 협의가 성립되지 않을 경우 사업시행자가 법률의 힘에 의하여 토지 등을 강제적으로 취득하거나 사용할 수 있습니다.

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나. 수용 또는 사용 절차

1) 사업인정

공익성, 필요성 있는 사업에 해당함을 사업시행자가 입증(공익사업을 수행할 의사와 능력이 있는지 여부 포함)

- 사업인정고시가 누락된 경우 -> 사업인정 취소사유에 해당하나 무효는 아닙니다.

- 행정쟁송

사업인정은 행정심판, 행정소송 대상입니다.

사업인정이 무효에 해당하는 경우가 아니라면, 수용재결 단계에서 사업인정의 위법성을 다툴 수 없습니다.

2) 재결

- 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때 사업인정고시일로부터 1년 이내에 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 신청하여야 합니다(토지보상법 제28조 제1항).

- 사업인정 고시일로부터 1년 이후에 한 재결 신청은 각하됩니다.

3)보상금의 지급 또는 공탁

사업시행자는 수용 또는 사용 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 합니다.

- 수령거절의 경우 공탁할 수 있으나/ 일부 공탁, 조건을 붙인 공탁은 불가합니다.

- 이의유보 없이 보상금을 수령하였다면 재결에 승복한 것으로 봅니다.

4) 재결의 효과

재결로써 수용의 절차는 종결되고 재결의 내용에 따라 사업시행자와 토지소유자 등에게 수용의 효과 발생합니다.

원시취득 효과가 있습니다.

5) 재결의 불복

토지보상법에는 불복절차로서 이의신청, 행정소송을 규정하고 있습니다.

가) 이의신청

재결에 이의가 있는 자는 이의를 신청할 수 있습니다.

재결서 정본 받은 날부터 30일 이내 이의신청서를 토지수용위원회에 제출해야 합니다.

중토위는 재결이 위법.부당한 경우 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있습니다.

보상금이 증액된 경우 사업시행자는 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 늘어난 보상금을 지급하여야 합니다.

- 유의사항 : 이의신청기간을 도과한 이의신청은 부적법하므로 각하 대상입니다.

- 이의재결과 행정소송을 동시에 진행한 결과 이의재결금액이 행정소송 판결금액보다 높을 경우, 이의재결금액을 지급해야 합니다.

- 도시정비법상 이전고시의 효력이 발생하였다면 더 이상 수용재결, 이의재결의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없습니다.

나) 행정소송

제소기간 : 취소소송은 재결서 받은 날로부터 90일 이내에 소를 제기하여야 합니다. 이의신청을 한 경우, 이의신청 재결서를 받은 날로부터 60일 이내에 제기하여야 합니다.

무효확인소송은 제소기간 제한이 없습니다.

- 유의사항 : 잔여지 가치감소 등으로 인한 손실보상도 재결절차를 거쳐 행정소송을 제기하여야 합니다.

사업인정의 하자를 이유로 수용재결처분의 취소를 구할 수는 없습니다.

** 재결에 대한 이의신청기간 또는 행정소송 제소기간을 도과하여 그 재결이 확정되면, 민사소송으로 보상금을 다툴 수 없습니다.

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4. 재결기준

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- 보상액은 협의에 의한 경우는 협의 성립 당시 가액, 재결에 의한 경우 수용 또는 사용의 재결 당시의 가액을 기준으로 합니다.

- 해당 공익사업으로 인한 가치변동은 보상평가에서 고려하지 않습니다.

- 다른 공익사업으로 인한 개발이익은 보상액에 포함됩니다.

가. 취득하는 토지의 보상

1) 보상평가 : 표준지공시지가를 기준으로 합니다.

2) 비교표준지 선정 : 비표표준지는 원칙적으로 용도지역이 동일한 표준지를 선정합니다.

3) 적용공시지가의 선택

4) 시점수정 : 지가변동률, 생산자물가상승률, 지역요인, 개별요인 등을 고려하여 시점수정

나. 현실적인 이용상황 기준

토지보상평가는 기준시점에서 현실적인 이용상황을 기준으로 합니다.

- 토지 보상평가는 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 평가하고

- 공법상 제한(개발제한구역)을 받는 토지는 제한받는 상태대로 보상평가합니다.

- 무허가건축물 등의 부지는 해당 토지에 무허가건축물 등이 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황을 기준으로 보상평가합니다.

다. 도로부지

1) 사도법에 따른 사도부지

보상평가는 인근토지에 대한 평가액의 1/5 이내로 합니다.

‘인근토지’란 그 사도부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우 예상되는 인근 지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 가까운 것을 말합니다.

2)사실상의 사도부지

사실상의 사도부지에 대한 보상평가는 인근토지에 대한 평가액의 1/3 이내로 합니다.

3)공도부지

공도부지는 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역의 표준적인 이용상황을 기준으로 보상평가합니다.

4) 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지

해당 권리가 없는 것으로 한 토지의 평가액에서 소유권 외의 권리에 대한 평가액을 뺀 금액으로 보상평가합니다.

송유관, 송전선로 등이 시설되어 있으나 보상이 이루어지지 않은 토지는 이에 구애됨이 없이 보상평가합니다.

라.잔여지 등의 보상

1)잔여지 보상

가치하락 등에 따른 보상대상인 잔여지의 요건 : 동일한 토지소유자에 속하여야 하며, 일단의 토지 중 일부만이 공익사업에 편입되고 남아야 합니다.

토지소유자가 가치하락에 대한 입증책임이 있습니다.

2) 잔여지 매수

동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다.