주택임대차보호법 제6조의2 묵시적 갱신의 경우 계약 해지 시점! 

주택임대차보호법과 관련하여 최근 유의미한 대법원 판결이 나와 소개해 드리고자 합니다.

1. 법률의 규정 

주택임대차 보호법 

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

2. "통지를 받은 날"의 의미

위 주임법 제6조의2는 일반적으로 계약 갱신을 원치 않는 임차인이 임대차기간 만료 2개월 전에 계약갱신 거절 통지를 미처 하지 못하였던 경우에 적용되는 규정이라고 할 것입니다.

그런데 여기에서의 해지 통지를 받은 날이 "임대차기간 만료 2개월 전 ~ 임대차기간 만료"의 기간 내에 해당한다면 계약해지의 효력발생시점이 임대인이 실제 통지를 받은 날부터 3개월인지 묵시적 갱신으로 새 임대차기간이 이루어진 시점부터 3개월인지에 대하여 해석이 분분하였습니다.

그러나 최근 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 이 부분에 대한 판시를 함으로써 해석은 정리되었습니다.  

3.   대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결

[ 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.‘’라고 규정하고, 제2항은 ”제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.“라고 규정한다.
이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.]

4. 결  론

위와 같이 대법원은 계약해지의 효력발생시점은 임차인의 계약해지 통지가 임대차 기간 만료 전후와는 상관없이 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 판시하였습니다.

즉 임차인의 임대인에 대한 해지통지의 도달시점이 임대차기간 만료 2개월 전 ~ 임대차기간 만료일 경우에는 "실제로 임대인이 계약해지통보를 받은 날부터 3개월"이 지나면 계약의 효력이 발생하는 것이라고 볼 수 있습니다.