We Solve입니다. 오늘은 전세 계약 기간이 남았을 때 임차인이 해지할 수 있는 방법에 대해서 알아봅니다. 원래 계약 기간이 남아있는데 나가려면 합의해야 합니다. 임대인이 합의를 거절하면 방법이 없죠. 하지만 몇 가지 경우에는 일방 해지도 가능합니다. 상황을 이해하기 위해 문답식으로 구성했습니다.
Q) 변호사님, 전세 계약을 맺었는데 계약 만료가 6개월 남았습니다. 그런데 등기부를 떼어보니 살고 있는 집에 압류, 가압류가 붙었습니다. 불안해서 먼저 나가고 싶습니다. 가능할까요?
A) 특약사항이 있을 때만 가능합니다. 특약에 계약 도중 압류, 가압류, 근저당권 등등 변동 사항 있으면 해지할 수 있다는 문구가 있어야 합니다. 특약이 없으면 어렵습니다. 단순히 압류가 붙었다는 것만으로는 해지 사유가 안 됩니다.
Q) 그렇군요. 그런데 처음에 들어올 때 보증보험 가입이 안 되었습니다. 되는 줄 알았는데 안 되는 물건이더라고요. 이것을 이유로 계약 해지 가능할까요?
A) 계약 당시 어떻게 설명 받았는지에 따라 다릅니다. 계약 당시 임대인은 보증보험이 되는 물건이라고 설명했는데 알고 보니 안 되는 물건이었다면 계약 취소 사유가 됩니다. 착오 또는 사기에 의한 계약 취소가 가능한 사안으로 보입니다. 하지만 처음부터 안 되는 물건인 것을 알고 들어왔다면 해지 사유는 안 됩니다.
Q) 사는 도중에 누수가 발생해서 수차례 수리를 요청했습니다. 그런데 임대인은 거절하거나 시간을 지연시켜서 제 비용으로 공사한 적도 있습니다. 시간이 좀 지났는데 이것을 이유로 계약 해지는 가능할까요?
A) 누수 정도에 따라 결정됩니다. 정상 생활이 불가능할 정도로 심각하다면 해지 사유가 됩니다. 법률상 계약목적 달성이 불가능한 경우라고 표현합니다. 단순히 일부만 누수가 있었다면 계약은 유지하되, 수리비 청구만 가능합니다. 필요비 청구라고 합니다. 이 판단은 변호사의 상담을 받으면서 유사 사례와 비교해 보면 알 수 있고, 애매할 때는 결국 법원에서 누수 감정을 통해 결정됩니다.
Q) 계약이 끝날 때 보증금을 돌려달라고 했더니 상황에 따라 제때 못 줄 수도 있다고 얘기합니다. 새로운 사람이 안 들어오면 못 준대요. 이때는 계약 해지가 가능할까요?
A) 임대인이 공식적으로 이행거절을 하면 만료 전에도 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 그런데 노력해 보겠다, 새로운 사람 들어오는 거 봐야 한다 등등 애매하게 얘기할 경우는 일단 만료 시까지 기다려야 합니다. 이행 거절의 예시는 임대 기간 동안 임차인의 어떤 잘못이 있었음을 지적하면서, 계약이 만료되더라도 전부는 못 준다고 하는 경우입니다.
정리하면, 계약 당시 맺었던 특약사항을 위반하는 경우, 계약 당시에 중요한 내용을 속인 경우, 누수가 심각한 경우, 이행 거절을 명백히 표시하는 경우에는, 계약 도중이라도 임차인이 계약을 해지할 수 있습니다.
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