Q) 변호사님, 분양가상한제 주택의 실거주 의무를 3년 유예하는 개정안이 국토교통위원회 소위원회를 통과했습니다. 만일 본 회의까지 통과되면 확정되는데요. 지난 시간에 실거주 의무가 3년 유예됐을 때 발생할 법률 분쟁에 대해 얘기했습니다. 오늘은 조합원 매물과 일반 매물의 차이에 따라 임차인이 일반 매물에서 가격 협상의 여지가 생기는지 알아보겠습니다.
A) 맞습니다. 지난 시간에 분양가상한제 아파트에서 왜 실거주 의무 유예가 필요한지에 대해 얘기 나눴고요. 3년 차에 발생할 계약갱신청구권과 명도분쟁에 대해서도 알아봤습니다. 자세한 내용은 아래 포스팅 참고하면 됩니다.
A) 오늘은 실거주 의무가 유예되는 아파트에서 2년차 전세계약이 도래했을 때, 조합원 매물과 일반 매물의 차이에 대해 알아봅니다. 재건축 아파트의 경우, 같은 아파트라도 조합원 매물과 일반 매물이 나눠지는데, 조합원 매물은 2+2가 적용되는 반면, 일반 매물은 2+1만 적용되기 때문입니다.
Q) 왜 같은 아파트 안에서도 계약 기간이 달라지는 건가요?
A) 분양가상한제에 따른 실거주 의무는 신규 분양에만 적용되기 때문입니다. 재건축 아파트에서 신규 분양이란 조합원 매물을 제외한 일반 분양물량을 의미합니다. 그래서 조합원 매물은 주택임대차보호법의 원칙대로 2+2가 적용되고, 일반 물량은 이번 개정안으로 2+1만 적용되는 겁니다.
Q) 같은 아파트 안에서 계약 갱신 기간이 달라지면 어떤 일이 일어날까요?
A) 가격이 2개로 나눠질 가능성이 있습니다. 분명히 같은 아파트에 같은 평수인데, 하나는 4년까지 거주할 수 있고, 하나는 3년까지만 거주할 수 있다면, 임차인 입장에서 4년까지 거주할 집을 선호하지 않을까요? 실거주 의무가 적용되는 아파트는 상대적으로 매력이 낮으니 가격이 다르게 형성될 수 있습니다. 임차인 입장에서는 계약기간 1년을 보장받지 못하므로, 가격을 협상할 여지가 생깁니다. 물론 같은 아파트 안에서 매물을 비교했을 경우입니다. 입지가 달라지면 의미가 없습니다. 기간보다 입지가 훨씬 중요합니다.
Q) 헐 그렇군요. 저라도 그렇게 할 것 같아요. 물론 2년만 살고 나갈 수도 있지만 사람일이 어떻게 될지 모르니까요. 임차인 입장에서는 기간이 길수록 좋은 거죠. 그렇다면 임대인은 어떤 포지션을 취하게 될까요?
A) 분상제가 적용되는 지역은 입지가 매우 좋은 곳입니다. 분양가가 비싼 곳이죠. 그래서 갭 투자를 위해 3년간 전세를 끼고 매수하려는 투자자는 가격을 살짝 내려서라도 빨리 전세 계약을 체결할 겁니다. 본인이 잔금을 치를 준비가 안 되어 있을 가능성이 높아서요. 이때 같은 아파트에 나와있는 조합원 물량의 전세가를 살펴보겠지요. 그 후 가격을 살짝 내려서 2년 계약을 맺거나, 아니면 처음부터 3년 계약을 맺을 가능성도 높습니다. 2년 후 1년 연장을 할지말지 불안한 상태를 처음부터 만들지 않게 하려고요.
Q) 그렇다면 갱신할 때 전세금을 올릴 수 있는 상한은 조합원 매물과 일반 매물이 다를까요?
A) 주택임대차보호법상 갱신할 때 5%만 올릴 수 있습니다. 이는 2+2로 갱신하든 2+1로 갱신하든 법률상 차이는 없습니다. 다만 조합원 매물에 비해 인기가 없는 일반 매물의 임대인은 2년 후 1년 연장할 때 5%를 갱신하지 않고 고정하겠다고 처음부터 협상할 수 있겠지요. 어차피 1년 후 자신이 실거주로 들어오면 돈을 내줘야 하니까, 1년 후 전세금을 올리는 것보다는 당장 분양 잔금을 치르는 게 급하니까요.
Q) 3년이면 긴 시간인데 그 사이에 또 법이 바뀔 수도 있지 않을까요?
A) 맞습니다. 당장 총선이 있어서 여야 합의로 3년의 중재안이 통과된 것 같습니다. 하지만 3년은 정말 긴 시간입니다. 어떻게 될지 몰라요. 실거주 의무가 전면 폐지될 수도 있습니다. 특히 서울 수도권은 내년부터 본격적인 공급물량 부족의 여파가 시작됩니다. 이건 정해진 미래입니다. 주택 공급은 2-3년 시차가 있기 때문입니다. 2022년, 2023년 인허가 착공 물량이 극단적으로 감소했기 때문에 방법이 없습니다. 전세난이 심해질 겁니다.
A) 그래서 정권을 떠나 전세공급 물량을 늘리려는 정책을 펼 수 밖에 없습니다. 이를 위해서는 실거주 의무 3년 유예가 아니라 아예 폐지될 가능성도 있습니다. 비 아파트 규제를 풀었던 것도 그 연장선에 있으며, 효과가 없는 것이 아파트 규제 완화를 부채질 할 가능성이 높습니다.
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