Q) 변호사님, 건물 임대를 주고 있는데 계약자인 임차인이 사망했다고 합니다. 가족 간에 상속 절차가 진행 중이라는데, 보증금 반환이나 새로운 임대차는 어떻게 해결하면 되나요? 가족은 배우자와 자녀 2명입니다.
A) 사망 순간 법적으로 상속이 개시됩니다. 상속은 포괄승계라서 모든 채권, 채무, 법률상 지위가 한 번에 이전됩니다. 배우자와 자녀 2명이 있다면 공동상속인이 3명입니다. 분할 비율은 3/7, 2/7, 2/7입니다. (배우자 5할 가산)
Q) 상속 절차가 진행 중이라고 했는데, 이건 무슨 뜻인가요?
A) 2가지 중 하나로 볼 수 있습니다. 첫째는 빚이 재산보다 많아서 상속포기 또는 한정승인하는 절차입니다. 둘째는 남은 재산을 3명이 상속 분할하는 절차입니다. 임대인 입장이라면 돈을 받는 게 아니라 보증금을 돌려주는 채무가 있으니까 후자를 확인해야 합니다.
Q) 만일 3명이 협의로 분할하면 임대인인 저는 누구와 다시 계약을 하면 되는가요?
A) 아마 3명이 협의 분할을 했다면 현재 남아있는 임대차 보증금과 계약도 어떻게 승계할지 협의 내용에 정했을 겁니다. 만일 배우자나 자녀 중 1명이 연속적으로 거주한다면 계약 당사자와 다시 계약서를 작성하는 게 좋습니다. 이때 배우자가 자녀를 대리하거나 위임장을 받을 수 있기 때문에, 진정한 계약 당사자와 대리인을 반드시 확인해야 합니다.
Q) 만일 계약을 그만하겠다고 하면 어떻게 되나요?
A) 기존 임대차 계약이 종료되면서 보증금을 돌려주는데, 정확히 상속인 3명 모두가 합의된 내용인지 확인하고, 확인된 사람에게 보증금을 반환합니다. 만일 3명이 분쟁 중인데, 확인 없이 1명에게 반환하면 나머지 상속인에게 보증금 반환 청구 소송을 당할 위험도 있으니 주의하세요.
Q) 아하. 알겠습니다. 그럼 3명이 어떻게 상속재산을 분할하는지만 확인하고, 재계약 또는 종료 여부를 3명 모두에게 확인만 받으면 문제없다는 말씀이시죠?
A) 맞습니다. 사망으로 상속이 일어난 것 외에는 임대인, 임차인 모두 계약 위반이나 책임 있는 경우가 아니기 때문에 법률 분쟁이 일어나지는 않습니다. 상속 분할만 정확히 확인하고, 3명 모두의 날인이 들어간 문서만 확보해두면 법적 문제는 없을 겁니다. 안심하세요.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.