전세사기! 바지 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 있다면? 

바지 임대인 보증금 미반환, 피해를 입었다면 적절한 대응을

최근 전세 사기가 기승을 부리면서 뉴스에도 대서특필되고 있는데요. 전세 사기의 경우 바지 임대인을 내세우는 경우가 많은 만큼 임대차 계약 전에 임대인이 임대차 목적물의 소유권자인지, 변제자력은 충분한지에 대한 검토가 필요합니다. 특히 미납세금이 있는지 여부도 파악하여야 합니다. 바지 임대인 보증금 미반환의 경우 임대인이 아닌 제삼자에 대해서 보증금 상당의 손해배상청구를 하게 될 수 있기때문에 일반적인 사건보다 어려운 사건이 될 수 있습니다. 

지금 이 글을 보고 계신다면 바지 임대인 보증금미반환 사건으로 인해 고통스러운 시간을 보내고 계실 것으로 생각합니다. 이 짧은 글로 모든 어려움을 해결해 드릴 수는 없지만 조금의 도움이라도 될 수 있도록 관련 정보를 알려드리고자 합니다.

먼저 용어에 대한 정의를 안내해드리겠습니다. 임대차 계약이란 무엇일까요? 임대차 계약은 임대인과 임차인이 당사자가 되는 민법에 규정되어 있는 계약입니다. 임대인은 임대차 목적물을 빌려주는 사람이며 임차인은 이를 빌려 사용 수익하는 사람입니다. 임차인은 임대인에게 그 대가로 차임을 지급하게 됩니다. 임대차계약의 경우 임대를 대가로 받는 차임이 존재하는 것에서 무상임치와 다른 점을 갖습니다. 또한 계약기간과 보증금이 존재합니다.

다음으로 보증금이란, 임대차 계약의 보증금이란 임대차 계약 기간 동안 발생할 수 있는 여러 손해를 담보하기 위해 임차인이 임대인에게 지급하는 돈입니다. 우리나라는 일반적으로 월세의 경우 차임의 5배에서 10배 정도를 지급하게 됩니다. 이러한 보증금은 임차인이 차임을 지급하지 않을 경우 미지급 차임만큼 차감되고, 임차인이 임대차 목적물을 손괴하는 등의 경우에도 수리비만큼 차감됩니다. 보증금의 경우 임대차계약이 종료되면 손해를 공제하고 남은 액수를 임차인에게 반드시 돌려주어야 합니다. 

이러한 보증금 문제는 전세계약일 때 매우 중요 해집니다. 우리나라는 월세와 전세로 임대차계약을 나눌 수 있는데, 월세의 경우 비교적 소액의 보증금을 지급하나 전세의 경우 목돈을 한 번에 보증금 명목으로 임대인에게 지급하고 월차임 지급을 면제받습니다. 따라서 전세 계약에서 보증금을 돌려받지 못한 경우에 임차인은 심각한 경제적 타격을 받게 됩니다.

그렇다면 바지 임대인 보증금 미반환 사건은 무슨 목적으로 발생하게 되었을까요?
대부분은 전세금을 편취하기 위해 자행됩니다. 전세금 편취 사기는 과거부터 있었지만 주택임대차보호법이 도입되면서 사건이 줄게 되었습니다. 주택임대차보호법에서는 임차인의 보증금을 강하게 보호하고 있고 대항력을 갖추면 임대차 목적물을 인수한 제삼자에 대해서도 반환청구를 할 수 있습니다. 또한 소정의 우선변제권을 갖춘다면 경매 절차에서 일반채권자보다 우선하여 배당 받을 수 있습니다. 

그러나 바지 임대인 사건의 경우, 위와 같이 대항력과 우선 변제권을 갖췄다고 하더라도 보증금을 한 푼도 받지 못하는 상황에 부닥치게 됩니다. 바지 임대인의 경우 명의만 빌려준 사람이고 대부분 경제적 능력이 거의 없는 사람이기 때문입니다. 또한 수익은 배후자에게 귀속되며 이를 추적하기 매우 어렵습니다. 따라서 임차인은 보증금을 반환 받을 사람이 존재함에도 실제 변제를 받지 못하게 됩니다.

위와 같이 바지 임대인 사건에 연루된 경우에는 바지 임대인을 대상으로 우선 민사소송을 제기하여야 합니다. 민사소송을 제기하여 집행권원을 확보하여야 합니다. 민사소송을 통해 보증금 반환청구를 하여 승소하게 되면 확정판결을 받게 되고 이러한 확정판결을 집행권원으로 하여 임대인의 재산에 강제집행을 할 수 있기 때문입니다. 다만 바지 임대인이 있는 경우에는 여러 가담자가 있을 수 있어 바지 임대인 경우 뿐 아니라 제삼자에 대해서도 손해배상 등의 청구를 하여야 합니다. 따라서 공범 등 가담자가 특정되었다면 이 사람들을 모두 공동피고로 하여 청구하는 것도 사건 해결에 효율적일 수 있습니다.

바지 임대인 보증금 미반환 사건이 발생한 경우에는 민사적 대응 뿐만 아니라 형사적 대응도 염두에 두셔야 합니다. 그 이유는 민사적 대응만으로는 공범 등의 가담자를 특정할 수 없어 그에 대한 손해배상 청구가 불가능할 수 있기 때문입니다. 가해자를 대상으로 고소를 진행하게 되면 수사기관에서는 수사를 통해 공범의 존재를 파악하게 되고 해당 공범에 대한 수사도 진행되면서 바지 임대인과 그 배후 세력까지 특정할 수 있게 됩니다. 이렇게 특정된 가해자들을 대상으로 민사소송을 제기할 수 있게 되기 때문에 형사적 대응도 함께하여야 합니다. 

특히 배상명령제도를 활용하게 되면 복잡한 민사소송을 거치지 않고서도 집행권원을 확보할 수 있어 전세 사기로 인한 피해를 회복하는데 시간을 단축하는 등의 큰 도움을 받을 수 있습니다.

위와 같이 바지 임대인을 내세운 전세 사기를 당하여 보증금을 돌려받지 못하였다면 민사적, 형사적 대응을 모두 함께 진행 하여야만 피해를 회복하고 가해자에게 응분의 대가를 치르게 할 수 있습니다. 다만 이러한 전세사기에 대한 민사적 형사적 대응은 일반적인 민사사건이나 형사사건처럼 간단하지 않습니다. 두 가지 대응을 모두 하여야 한다는 점에서 홀로 대응하는 것은 추천해 드리지 않습니다. 변호사를 선임하여 사건 초기부터 적극적으로 대응하는 것이야 말로 사건 해결의 키포인트가 될 수 있습니다. 특히 홀로 사건에 대응한다면 가처분이나 가압류 등의 보전처분을 간과할 수 있어 실제로 보증금을 받게 될 가능성이 줄어들 수 있습니다. 

따라서 변호사의 도움을 받아 사건의 대응 방법을 잘 설계하여 보전처분 후 본 소송에 돌입하는 등의 스마트한 대응이 필요합니다.