전세보증금 미반환 관련 대처 방안

Question

이미 계약만료된지는 한달 다되가구요

보증금 돌려줄 돈 없다고 기다려달라해서 30일까지 받기로 약속했습니다

그래서 이사갈 집 가계약 걸고 이사준비 다마친상태인데

3일전에 갑자기 돈못준다더니 저희 싹다 차단하고 잠수타서 바로 임차권 신청했구요

오늘 갑자기 전화와서는 두세달 기다려달라고 또 떼쓰기 시작하는데 미치겠습니다

저희 날린 가계약금은 못물어준다 하고, 임차권 안풀면 건물 경매 넘길거리고 협박하는데

저희가 다가구 , 선순위근저당집이라 후순위거든요

이 상황에서 대처 어떻게 해야할까요 미치겠네요...하 진짜 악질이 따로 없습니다

강동호 변호사 · Answer

1. 우선 보증금반환 및 가계약금 등 손해배상, 소송비용을 청구하는 소 제기를 고려하시는게 필요해 보입니다.

2. 전세사기 및 경매시 배당순위 등에 대해서도 검토가 필요한 바,
상담 신청하시면 도움드릴 수 있습니다.

이철호 변호사 · Answer

판례는 '사기죄의 성립 여부는 그 행위 당시를 기준으로 판단하여야 하고 그 행위 이후의 경제사정의 변화 등으로 인하여 피고인이 채무불이행 상태에 이르게 된다고 하여 이를 사기죄로 처벌할 수는 없으므로, 이 사건과 같은 주택임대차계약에 기한 임대차보증금 상당액 편취에 의한 사기죄의 성립 여부를 판단함에 있어서도 임대차계약을 체결할 당시 또는 그 임대차보증금을 수령할 당시에 피고인에게 그 편취의 범의가 있었는지 여부, 즉 그 당시에 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 수령하더라도 임차인에게 주택을 점유·사용하도록 하여 주거나 임대차보증금을 반환하는 것이 불가능하게 될 가능성을 인식하고 이를 용인한 채 그러한 행위를 한 것인지 여부를 기준으로 판단하여야 한다.'라고 하고 있습니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도5618 판결 등 참조).

상담내용상 해당 주택으로 입주할 때 다가구주택이고 선순위 근저당권이 설정된 사실을 알고 전세계약을 체결하였다면 사기죄의 책임을 묻기는 쉽지 않아보입니다.
한편, 전세계약이 만료되었음에도 임대인이 제 때 보증금을 반환하지 않는다면 민사소송을 제기하거나 선순위 담보권이 경매될 때 배당요구를 할 수 있습니다. 아울러 입주 및 전입신고, 확정일자 부여 등 대항력을 갖춘 임차인으로서 주택임대차보호법 시행령이 정한 일정한 보증금에 대하여는 경매가 진행되더라도 최우선적으로 일정 금액을 먼저 배당받을 수도 여지도 있습니다(최우선변제권).
전세계약의 구체적인 내용과 현재 상황 등에 대하여 변호사와 개별적인 상담을 받아 보시기 바랍니다.

[부장검사 및 검사로서 서울, 수원 등 경향 각지에서 재직하면서 쌓은 실무경험과 노하우로 당면 문제를 정확하고 신속히 해결하겠습니다. 또한 최선을 다하여 오직 당신 편에 서서 변론하겠습니다.]

김익환 변호사 · Answer

전세계약기간이 만료된지 한달이 되어가는 시점으로 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아 임채권등기를 설정하였고 새로 이사갈 집 가계약금을 걸었지만, 집주인이 기다려 달라고 한 30일까지 결국 전세보증금을 돌려받지 못하면서 이사를 가지 못하고 가계약금까지 몰취당하는 손해를 보신 상황입니다.

전세기간이 만료하고도 전제보증금을 돌려받지 못하고 있는 상황이라면 신속하게 주택에 대한 부동산 가압류는 물론 전세보증금반환 청구 소송을 진행하여야 합니다.

기존 주택의 임대인에게 전세보증금을 지급을 받아서 새로운 전세 주택의 전세보증금 잔금을 지급해야 하는 경우도 발생할 수 있습니다. 그런데 기존 주택의 임대인으로부터 전세보증금을 제때 지급 받지 못한 탓에 결국 새로 이사갈 전세집의 계약금을 몰취당하는 손해를 보는 경우도 있습니다.

전세자금대출이자나, 기존 주택 임대인의 전세보증금 미반환으로 인한 새로운 전세집 계약파기 계약금 몰취 손해 및 중개수수료 등 특별손해에 대해서는 기존 임대인이 알았거나 알 수 있었을 경우 손해배상을 청구할 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

주택에 대한 부동산 가압류 신청 및 전세보증금반환(지연이자 포함) 청구 소송을 신속하게 진행하셔야 하며 승소판결 이후 강제집행 경매 절차 진행까지 신속한 법적 절차 진행을 통해 전세보증금을 회수할 수 있도록 도움 드릴 테니 연락주세요.

법무법인 대환에서는 임차권등기명령신청 및 전세보증금반환청구소송, 상가권리금 회수기회방해 손해배상 청구 소송 등 주택, 상가 임대차 분쟁 관련 소송을 성공적으로 수행한 다수의 경험이 있습니다.

민사소송 승소 시 변호사보수규칙에 따른 일정 금액을 상대방에게 소송비용확정신청을 통해 청구할 수 있습니다.

민사소송에서는 인지액, 송달료, 변호사 비용 등의 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다. 패소자가 부담하는 변호사 비용은 승소자가 변호사와 맺은 수임료 보수계약에 의한 금액이 아니라 변호사보수의소송비용산입에관한규칙에 규정된 기준에 의해 산정된 금액입니다.

김명수 변호사 · Answer

전세사기로 형사고소를 하려면 구체적인 사실관계에 대한 검토가 우선되어야 할 것입니다. 
한편, 민사적으로는 임차권등기명령을 신청하였으므로 기다리시고 이와 별개로 보증금반환청구소송을 제기하여 판결을 받아야 임대인에 대한 압박이 제대로 될 것입니다. 다만, 경매가 진행될 경우 배당을 어느 정도 받을 수 있는지에 대해서는 여러가지 정보가 필요합니다. 임차인께서 후순위자라서 경매절차에서 배당을 제대로 받지 못한다고 하더라도 판결을 받아 두시면 임대인의 다른 재산들에 대해서 강제집행이 가능합니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

윤관열 변호사 · Answer

위와 같은 내용으로 임대인을 사기죄로 형사 고소하실 것을 권유드립니다.

사건 접수부터 마무리까지 직원이 아닌 변호사만이 의뢰인과 직접 소통하는 법률사무소 조이의 윤관열 변호사입니다.

감사합니다.