임대차 계약 특약 무효 판결 사례 

1. 사실관계

의뢰인은 2022년 임대차 계약을 체결하고 식당을 하고 있었습니다. 임대차 계약서에는 임대인이 제3자에게 매도할 경우 건물을 인도해야 한다는 내용의 특약이 있었습니다. 당시 임차인은 위 특약으로 인해 계약 갱신 요구권 행사를 제대로 못할 수도 있다고 생각하여 삭제할 것을 임대인에게 요청하였으나 임대인은 위 특약을 넣지 않으면 계약을 하지 않겠다고 하였습니다. 비록 위 특약이 불안하기는 하였지만 의뢰인은 당장 임대인이 건물을 매도할 가능성이 없다고 판단하여 그대로 계약을 하였습니다.

그런데 임대인은 임대차 계약을 한지 얼마 되지 않아 바로 건물을 팔았고, 매수인은 의뢰인에게 위 특약을 근거로 의뢰인의 계약 갱신 요구권 행사를 거절하고, 임대차 기간이 만료 되는 대로 건물을 인도하라고 요구하였습니다.

2. 대응

이 사건 임대차 계약서와 계약 당시에 있었던 정황 및 주변 상가의 시세 등을 따져보았을 때 위 특약은 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)상 임차인에게 10년 동안 보장하는 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제2항)을 행사하지 못하도록 하는 규정으로 임차인에게 불리한 조항입니다. 그렇다면 위 규정은 상가임대차법 제15조에 따라 효력이 없으므로 임대인은 위 규정을 근거로 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 없고, 임차인을 상대로 건물인도 청구도 할 수 없습니다.

저는 위와 같은 내용으로 상대방과 상대방 소송대리인에게 내용증명을 발송하였고, 이후 상대방은 건물 인도 청구 소송을 제기하였습니다. 상대방이 작성한 소장에는 위 특약 외에도 이 사건 건물이 노후되어 재건축 계획을 가지고 있고, 관할 행정청으로부터 대수선 허가도 받았다는 것을 근거로 들었습니다.

상대방의 위 주장에 대해 임대차 계약 체결 당시에 임대인은 임차인에게 재건축 계획을 구체적으로 고지해야 하고 실제로 그 계획에 따라 재건축을 진행해야(상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가목) 계약갱신요구를 거부할 수 있는데 그러한 사실이 없다고 항변하였고, 나아가 임대인이 대수선 허가를 받았다는 것이 임대인이 임차인에게 건물인도를 요구할 수 있는 권리를 인정하는 근거가 될 수 없다고 반박하였습니다.

또한 상가임대차법 규정을 위반한 약정이 임차인에게 불리한 규정인지를 판단하는데 있어, 권리금 지급 유무, 인테리어 여부와 금액, 주변 월 차임 비교 등이 기준이 되는데, 당시 코로나 시국으로 권리금을 지급하지 않은 점과 주변 월차임과 비교했을 때 임차인의 월차임은 평균을 웃돈다는 점을 강조하였습니다.

조정위원 조차 의뢰인에게 한달 매출 정도만을 이사비 받고 나가는 것으로 합의하라고 종용하던 터라 판결로 갈 경우 쉽지 않은 싸움이 될 것이라 생각하였습니다.

3. 결과

그러나 걱정한 것과 달리 재판부는 위 특약이 상가임대차법에서 규정하는 강행규정에 위반하여 무효라고 보았고, 임대인이 의뢰인의 계약갱신요구권 행사를 거절한 것은 부적절하다고 판단하여 피고 전부 승소 판결을 내렸습니다.

임대인은 소송 중에 월 차임 지급 계좌도 막을 정도로(나중에 3기 차임 연체를 들어 계약을 해지하겠다는 심산이 엿보입니다) 악착 같이 임차인을 내쫓으려고 노력하였고, 이에 본 변호사의 조언으로 매달 월 차임을 공탁하는 방법으로 임대인의 꼼수를 막을 수 있었습니다.

임대인과 불공정한 계약을 체결한 경우라면 반드시 임대차 계약서를 검토하여 소송에서 다툴 수 있는 요소를 꼼꼼히 찾는 것이 중요합니다.