임차인의 보증금 보호 대처 방법 

1. 사실관계

임차인은 1억6천만 원의 보증금으로 전세를 살고 있었는데, 어느 날 갑자기 법원으로부터 임차인이 사는 건물이 경매가 진행된다는 통지를 받았습니다. 너무 놀란 나머지 바로 임대인에게 연락하였으나, 임대인은 연락을 받지 않았습니다. 의도적으로 임차인의 연락을 피하고 있다고 생각하여, 보증금을 확보하기 위해서 어떠한 조치를 취해야 할 지를 문의하기 위해 본 변호사를 찾아왔습니다.

2. 대처

일단 경매가 진행되고 있기 때문에 배당요구 종기일까지 배당요구를 하라고 조언하였습니다. 경매개시 결정까지 임차권등기를 하지 않은 임차인은 대항력과 우선변제권이 있다고 하더라도 배당요구를 반드시 해야 배당을 받을 수 있기 때문입니다. 그렇게 배당요구를 하고 난 뒤 권리분석을 해 본 결과 의뢰인이 배당을 받더라도 일부 보증금을 받지 못할 가능성이 있었습니다. 이에 빠르게 집행권원을 확보하여 임대인 소유의 다른 부동산이나 채권을 강제집행할 필요가 있었습니다. 결국, 소장을 접수한 후 4개월 만에 승소판결을 받아 집행권원을 확보하여 임대인의 다른 부동산에 강제집행을 할 수 있었습니다.

3. 결어

경매가 진행되는 경우 임차인은 배당요구를 하면 배당을 받을 수 있기 때문에 새로운 집행권원 확보를 생각하지 못할 수 있습니다. 그러나 배당을 받더라도 완전한 변제가 이루어지지 않을 수도 있기 때문에 경매 진행 하면서 권리 분석을 철저히 하여 변제가 완전히 이루어지지 않을 것이 예상되면 빠르게 집행권원을 확보해야 하는 것이 중요합니다.