전세금 반환소송 어떤 기준으로 결정하면 되나요 

전세 만료 기간이 다가오는데 집주인이 돈을 안 준다. 전세금은 1억 8천만 원. 만료 3개월 전에 갱신 거절은 했다. 그런데 집주인이 금액을 줄여서 연장 합의를 하자고 한다.

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이때 상담이 들어왔다.

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Q) 변호사님, 그냥 소송하는 게 좋을까요? 집주인이랑 합의하는 게 좋을까요?

결론부터 말하면 합의가 낫다고 조언했다. 물론 합의 조건이 좋은 것을 전제로 한다.

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합의 조건은 크게 3가지다.

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1) 6개월만 연장할 것,

2) 연장 기간의 관리비와 대출이자를 임대인이 낼 것,

3) 6개월 후에도 돈을 안 주면 소송비용도 임대인이 부담할 것

소송 VS 합의를 결정하려면 법률 판단 외에 부동산 시장의 흐름을 알아야 한다. 매년 3월은 이사 철이다. 봄철 이사 철은 전세 거래량이 폭발하는 시기다. 집주인은 이때 신규 임차인을 받아서 돈을 줄 확률이 높아진다. 최근 매매 수요는 줄어들지만, 전세 수요는 늘어나고 있다는 점도 긍정적이다. 전세가율이 높아지는 것이다.

소송 시 예상되는 비용도 변수다. 물론 소송비용은 승소하면 상대에게 받을 수 있다. 하지만 소송금액에 따라 전액이 안 될 수 있다는 것이 문제다.

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소송비용은 소가 (소송금액)에 비례해서 받을 수 있다. 하지만 실제 지출되는 수임료와 법에서 정해놓은 소송비용 한도액 중 적은 돈으로 계산된다. 예컨대 수임료가 착수금 성공보수 합해서 1,500만 원이라도, 소가 (소송금액) 1억 8천만 원일 때의 소송비용 한도액은 1,000만 원이다. 이때는 100% 승소해도 상대방에게 1,000만 원을 받는다. 500만 원은 본인 부담이다.

소송이 해결되는 형태에 따라서도 다르다. 만일 화해, 조정으로 승소하는 경우 소송비용은 각자 부담이다. 보증금을 받고 해결은 되었지만 상대한테 소송 비용을 받을 수는 없다. 100% 본인 부담이다.

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소송 도중에 상대가 돈을 입금하는 경우, 소를 취하해야 한다. 이때 소송비용은 통상 1/2을 받을 수 있다. 돈을 받아서 소를 취하해도 승소와 동일하다는 논리로 법원에 소송비용확정신청을 할 수 있다. (이것을 모르는 변호사도 있다) 통상 법원에서 한도액의 1/2 범위에서 인정해 준다. 이때 나머지 1/2은 본인 부담이 된다.

때문에 이 사건에서는 소송보다 합의가 낫다고 조언했다. 합의 조건이 나쁘지 않고, 곧 신규 임차인이 들어올 가능성이 높으며, 소송비용이 전액 회수 안 될 위험도 있기 때문이다.

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전세금 반환소송에서 소송과 합의를 선택할 때는 3가지를 기준으로 결정하자.

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1) 합의 조건을 확인하자.

2) 곧 신규 임차인이 들어올 가능성이 있는지 확인하자.

3) 소송했을 때, 소송비용이 전액 회수가 될지 확인하자.