주택임대차 실거주 사유 갱신거절 판례연구-1 

1. 사안의 쟁점



주택임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인은 1회에 한하여 주택임대차보호법상 갱신요구권을 행사할 수 있는데, 임대인(집주인)이 먼저 임차인에게 실거주를 사유로 계약갱신이 어렵다고 통지를 하여 이로 인해 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 퇴거를 한 경우, 만일 임대인이 실거주를 하지 않고 제3자에게 다시 임대차를 한 경우 임차인이 임대인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상을 청구할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었던 사안입니다.

결론적으로, 이 사건 사안에서 재판부는 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않은 것은 분명하기에 임대인을 상대로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상청구를 할 수는 없다고 보았으나, 임대인이 마치 임대차계약을 갱신할 의사가 전혀 없는 것처럼 말하여 임차인으로 하여금 임대차계약에 대한 갱신요구권 행사기회를 상실하게 하였고, 임대인의 이와 같은 행위는 임차인에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 봄이 상당하므로, 임대인은 임차인에게 민법 제750조에 따른 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다.

2. 관련법령



3. 사안의 개요



원고(임차인)는 피고(임대인)와 이 사건 아파트에 대한 임대차계약을 체결하고 임차하고 있던 중, 피고로부터 원고의 임대차계약 만료 이후 피고가 임차목적물에 대하여 실거주할 예정이라는 문자메시지를 받았습니다. 이로 인해 원고는 임대차계약 기간만료 이후 이 사건 아파트에서 퇴거하였고, 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환하였습니다. 그러나 실제 피고는 해당 아파트에서 실거주하지 않았고, 제3자에게 다시 위 아파트를 임대하였습니다. 이에 원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 해당하는 경우라고 보고 이 규정에 근거하여 피고를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다.

4. 판례요지



[의정부지방법원 2023. 2. 16. 선고 2021나223406 판결 손해배상(기)]

가. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상청구에 대한 판단

1) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 그 본문에서 '제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다'고 규정하면서 그 단서 각호에 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 열거하고 있고, 같은 조 제5항은 '임대인이 제1항 제8호의 사유[임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우]로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다'고 규정하고 있다. 따라서 임차인이 위 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 손해배상청구를 하기 위해서는 먼저 '임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구'하였어야 한다.

또한 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정하는 갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조에서 정하는 임대인의 묵시적 갱신거절에도 임차인이 행사할 수 있는 권리라고 보아야 하므로, 위 각 조항에서 정하는 갱신 역시 서로 그 취지와 요건이 상이하다고 봄이 상당하다. 따라서 묵시적 갱신에 대한 임대인의 갱신거절과 갱신요구권 행사에 대한 임대인의 갱신거절 역시 서로 상이한 것으로 구별되어야 하고, 단지 갱신거절의 사유가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호에 해당한다는 것만으로 해당 갱신거절이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 및 이를 전제로 한 같은 조 제5항에서의 '갱신거절'에 해당한다고 볼 수는 없다. 주택임대차보호법 제6조의3이 임대인의 재산권행사를 제약하는 조문으로 엄격하게 해석되어야 하는 점을 고려하면 더욱 그러하다.

2) 살피건대, 피고가 2020. 11. 26. 원고에게 이 사건 아파트에 실거주할 예정이라면서 갱신거절의 의사표시를 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 임대차계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 피고에게 이 사건 임대차계약에 대한 갱신요구권을 행사하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 원고가 위 기간 내에 갱신요구권을 행사하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 원고의 주위적 청구는 이유 없다.

나. 민법 제750조에 따른 손해배상청구에 대한 판단

1) 피고가 2020. 11. 26. 고의 내지 과실로 마치 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 전혀 없는 것처럼 말하여 원고로 하여금 이 사건 임대차계약에 대한 갱신요구권 행사기회를 상실하게 하였고, 피고의 이와 같은 행위는 원고에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 봄이 상당하므로, 피고는 민법 제750조에 따라 원고에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

① 피고는 2020. 11. 26. 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신을 거절하였는데, 그 주된 동기는 원고의 갱신요구권 행사가 있을 경우 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금을 원하는 만큼 증액하는 것이 어려웠기 때문인 것으로 보인다. 피고가 주장하는 육아를 위한 실거주 필요성은, 그 실거주 필요성의 존부는 별론으로 하더라도, 갱신거절의 의사표시를 한 부차적인 요인이었던 것으로 보인다.

② 피고 주장에 따르더라도 피고 배우자에게 어떠한 확정적인 해외출장계획이 있는 것은 아니었고, 단지 피고 측의 막연한 추측에 따를 경우 해외로 출장을 갈 수 있다는 정도의 예상만 하고 있었을 뿐으로 보인다. 오히려 피고가 이주계획의 근거로 든 해외이주신청 이메일(을 제16호증)의 내용을 고려하면, 피고 배우자는 독일로 이주를 문의하였으나, 독일로의 이주는 불가능하고 미국에서 일할 자리가 나면 다시 연락을 주겠다는 답신을 받았는바, 피고 배우자의 해외출장이 예정되어 있었다고 단정하기도 어렵다.

③ 피고는 위와 같이 원고에게 갱신거절의 의사표시를 하였음에도 2021. 1. 4. 원고로부터 이 사건 임대차계약 종료 이후 머물 주거지를 구했다는 문자메시지를 받고 계약갱신의 의사가 있는지 문의하였는데, 이러한 사정을 고려하더라도 갱신거절 당시 피고에게 확정적인 갱신거절의 의사가 있었는지 의문이다.

④ 피고의 갱신거절이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정하는 갱신거절의 구성요건을 충족하는지와 별개로, 앞서 살핀 갱신거절의 동기, 피고가 제시한 갱신거절의 사유, 그에 대한 원고의 반응과 이후 원고와 피고가 취한 태도 등을 종합하면, 피고는 2020. 11. 26. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정한 원고의 갱신요구권 행사가 어차피 거절될 것이라는 의미에서 원고에게 갱신거절의 의사표시를 하였던 것으로 보이고, 원고도 피고의 이러한 의도를 파악하여 별다른 갱신요구 없이 이 사건 아파트에서 퇴거하였던 것으로 보인다.

⑤ 이처럼 피고는 이 사건 아파트에 실거주 여부가 확정적이지도 않았고, 따라서 원고의 갱신요구권 행사를 정당하게 거절할 수 있었다고 보기 어려움에도, 고의 또는 과실로 마치 원고에게는 갱신요구권을 행사해도 받아들여지지 않을 것처럼 말하여 원고로 하여금 사실상 갱신요구권을 행사하지 못하게 하는 손해를 입게 하였다.

⑥ 이에 대하여 피고는 2021. 1. 5. 경 원고에게 종전과 말을 바꾸어 갱신요구를 할 수 있다는 취지로 말하였고, 갱신요구의 종기는 2021. 1. 27.까지였으므로 피고의 행위로 원고의 갱신요구권 행사가 불가능하게 된 것은 아니라고도 주장하나, 원고는 2020. 11. 26. 피고로부터 갱신거절의 문자메시지를 받고 즉시 피고에게 다른 집을 구할 것이라는 취지의 답신을 보냈고, 그에 관하여 피고가 따로 답을 하지는 않았던 점, 피고는 원고로부터 이사갈 집을 구하였다는 메시지를 수령하고 나서야 이 사건 임대차계약에 대한 갱신의사를 물었던 점, 원고는 2021. 1. 4. 당시에는 이미 이사갈 집을 구하고 계약금으로 35,000,000원을 지급하여 해당 계약 파기를 위해서는 상당한 경제적 손실을 감수할 수밖에 없었을 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 피고의 이와 같은 주장은 받아들이기 어렵다.

2) 불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상태의 차이를 말하는 것이다(대법원 2014. 1. 23. 선고 2012다53048 판결 등 참조). 손해배상청구소송에 있어, 재산적 손해의 발생사실이 인정되고 그의 최대한도인 수액은 드러났으나 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할수 있다(민사소송법 제202조의2, 대법원 2005. 11. 24. 선고 2004다48508 판결 등 참조).

살피건대, 피고의 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 갱신요구권 행사기회의 상실이라고 할 것인바, 그 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란하다고 보인다. 그리고 위 인정사실과 앞서든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 민사소송법 제202조의2에 따라 원고의 손해액을 9,000,000원으로 산정함이 상당한바, 피고는 원고에게 불법행위에 기한 손해배상금 9,000,000원 및 이에 대한 불법행위일 이후로 원고가 구하는 2021. 5. 30.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2023. 2. 16.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5. 시사점

주택임대차보호법의 내용을 보면, 임대인이 실거주를 하겠다고 하면서 임차인이 퇴거하게 만들고 나서 이후 임대인이 실거주를 하지 않고 제3자에게 다시 임대를 하였을 경우 그 과정에서 임차인이 갱신요구권을 명시적으로 행사한 바가 없으면 임차인이 어떠한 보호를 받을 방법이 마땅치 않아 보였습니다.

그러나 법원은 이 경우에도 임차인이 갱신요구권을 행사하지 못하게 된 것에 임대인의 책임이 있고 임대인의 의도가 실제 거주할 의사가 없이 임차인을 퇴거케 하여 이득을 보고자 하는 것이 드러난 경우라고 한다면 민법 제750조 상의 불법행위책임을 인정할 수 있다고 보고, 손해배상액과 관련하여서도 주택임대차보호법을 적용하기가 어렵다면 민사소송법 제202조의2에 따라 임차인의 손해액을 산정할 수 있다고 보면서 주택임대차보호법의 취지에 따라 임차인을 보호할 수 있도록 해석하였다고 할 것입니다.

임대인과 임차인 양측은 위 법원의 판결을 고려하여 실거주를 사유로 하여 계약갱신이 거부되는 경우에 대처해야 할 때 참고하시면 좋을 것 같습니다.