임대사업위탁시 임대차보증금반환의무 사례연구 

1. 사안의 쟁점

주택소유자가 주택임대사업을 위탁하였고, 임차인은 소유자로부터 위탁받은 사업자와 임대차계약서를 작성하였는데, 이 경우 임대차계약의 당사자가 누구인지 여부, 임대차보증금의 반환책임이 누구에게 있는 것인지 여부가 쟁점이 되었던 사안입니다.

이 사건에서 주택소유자는 주택임대사업을 위탁하면서 보증금반환책임은 모두 임대사업자에게 있다고 보고 임차인들에 대한 명도소송을 제기하였으나, 임차인들은 소유자에게 보증금반환책임이 있다고 보고 소유자에게 보증금반환청구소송의 반소를 제기하였습니다.

구체적인 경우마다 다른 판단이 나올 수 있는 사안이므로 법원의 판단 요소가 된 근거가 무엇인지를 자세히 살펴보시면 도움이 될 것입니다.

2. 사안의 개요

원고(소유자)는 임대관리 사업을 하는 회사와 사이에 소유 중인 주택에 관하여 영업위탁계약을 체결하였는데, 임대 관련 업무, 임대보증기간 동안의 임대료 지급, 임대보증금 수금 및 관리, 임차인 물색 및 선정, 임대홍보, 임대차계약 관리(계약서 작성) 등 임대 관련 업무 일체를 맡기며 그에 대한 위임장을 작성해주고, 인감증명서, 신분증 사본을 교부해주었습니다.

이후 수탁회사는 원고를 대리해 피고(임차인)와 임대차계약을 체결하였고, 피고(임차인)는 임대차계약서상 명시되어 있는 수탁회사 계좌로 임대차보증금을 지급하였습니다.

수탁회사는 원고 건물에서 임대관리 사업을 운영하면서 영업위탁계약에 따라 원고에게 월차임을 지급하고 있었는데, 수탁회사가 차임을 2회 이상 연체하자 원고는 수탁회사와의 영업위탁계약을 해지하였고 피고에게 부동산을 인도하고 거주하는 기간만큼 부당이득도 반환하라는 소송을 제기하였습니다.

3. 판례 요지



[수원지방법원 2020. 2. 11. 선고 2019가단550676(본소), 2019가단24485(반소)]

가. 이 사건 임대차계약의 당사자

1) 원고의 주장

원고는 이 사건 영업위탁계약은 자기관리형 주택임대사업으로 이 사건 임대차계약은 실질적으로 전대차계약에 해당한다고 주장하였습니다. 원고는 수탁회사에게 전대차계약을 체결할 권한만을 위임하였을 뿐 임대차계약을 체결할 권한을 위임한 사실이 없다고 주장하였고, 이 사건 임대차계약 특약사항에는 수탁회사가 보증금반환의무를 부담한다고 규정되어 있는 점을 그 근거 중 하나로 주장하였습니다.

2) 피고의 주장

피고는 이 사건 임대차계약은 이 사건 부동산의 소유자인 원고가 임대인으로서 적법한 대리인인 수탁회사를 통하여 피고와 체결한 것으로, 원고에 대하여 효력이 있다고 주장하였습니다.

3) 법원의 판단

① 이 사건 영업위탁계약은 원고가 위탁자에게 부동산의 임대 관련 업무일체를 위임하고, 위탁자는 원고를 대리하여 원고 명의로 임대차계약을 체결하는 등 임대차 관련 업무를 수행하는 것을 내용으로 하는 일종의 위임계약이고, 임대차계약의 실질을 띈다거나 전대차계약 체결 권한만을 위임하는 내용으로 보이지 않는다.

② 특히, 계약서 제2조에 수탁회사가 '원고의 명의'로 임대영업을 하는 것임이 명시되어 있고, 이 사건 위임장의 문언상으로도 원고가 피고에게 ‘임대차계약’을 체결하고 관리할 권한을 위임하는 것이 명백하다.

③ 원고가 제출한 홍보자료, 홈페이지에도 주택 소유자를 '임대인'으로, 주택을 임차할

사람을 '임차인'으로 표현하고 있고, 전대차라는 표현은 전혀 사용하지 않았다.

④ 임대차계약서 상 원고가 임대인으로 기재되어 있고, 피고는 임대차계약서에 확정일자를 받았는바, 임차인인 피고로서는 부동산의 소유자인 원고가 최종적으로 보증금반환의무를 부담한다고 인식하였던 것으로 보인다.

⑤ 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사가 계약 체결 다음날인 2018. 12. 18. 원고에게 전화를 하여 임대사업자 등록번호를 물어보아 원고가 이를 알려주기도 하였다.

이를 종합하여 보면, 임대차계약의 당사자는 원고와 피고로, 수탁회사는 임대인인 원고로부터 임대차계약 체결 권한을 위임받은 대리인으로서 지위에 있었다고 봄이 타당하고, 원고가 임차인을 수탁회사로 하여 임대사업자 수입신고를 하였다는 사실만으로는 위 판단을 뒤집기에 부족하다.

나. 피고가 원고의 보증금반환의무를 면제하였다고 볼 수 있는지 여부

이 사건 임대차계약서 특약사항으로 보증금반환에 대한 책임은 임대사업자인 수탁회사가 책임지기로 한다고 규정되어 있습니다.

그러나,

① 주택임대차보호법은 임차인의 보증금 회수를 담보하기 위하여 임대차계약의 당사자가 아닌 주택의 소유자도 보증금반환책임을 부담하도록 하는 제도적 장치가 마련되어 있고, 동법 제10조는 ‘이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 효력이 없다’는 규정까지 두고 있는 점,

② 통상 임차인은 임대목적물의 교환가치를 임대차보증금반환채권의 담보로 여기므로 해당 주택의 정당한 소유권자로 확인된 사람과 임대차계약을 체결하여 그 담보를 확보하고자 하는바, 주택 소유자를 임대인으로 하는 임대차계약을 체결하면서 임대인에 대하여는 임대차보증금반환의무를 면제하는 것은 매우 이례적이므로, 명시적인 채무면제 문구가 아닌 한 임차인의 의사를 임대인에 대하여 보증금반환의무를 면제하는 것으로 해석할 수는 없다.

결국, 특약사항의 문구는 수탁회사가 임대차보증금반환책임을 진다는 의미에 불과하고, 명시적으로 임대인인 원고의 보증금반환의무를 면제한다는 것은 아닌 점, 피고가 원고의 보증금반환의무를 면제하였다면 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받을 아무런 이유가 없는 점 등을 보면, 위 특약사실만으로는 피고가 원고의 보증금반환의무를 면제하였다고 인정하기 부족하다.

4. 시사점



건물소유자는 임대사업을 위탁하면서 임대인으로서의 책임을 모두 수탁회사에 넘기고자 하였으나, 스스로에게 불리한 위임장이나 계약서 내용, 계약 이행과정에서의 불리한 행동들로 인하여 임대인으로서의 책임을 모두 직접 부담하게 되었습니다.

위탁사업을 할 때의 위험성이나 주택임대차보호법의 해석과 관련하여 잘못된 판단을 하였던 일로 인해 당초 목적과 다르게 너무 큰 책임을 부담하게 되었던 것입니다.

따라서, 이와 같은 사업을 할 때에는 충분한 법률검토를 바탕으로 사업진행 여부를 결정하여야 할 것입니다.