대법원 판례(2023다258672)-갱신된 임대차 해지 

1. 사안의 쟁점



주택임대차계약에서 만료일 2개월 전 임차인이 갱신요구권을 행사하면 만료일의 다음날부터 2년간 임대차계약이 갱신되는 것인데, 만일 기존 임대차계약의 만료일이 되기 전에 임차인이 다시 해지통지(주임법 제6조의3 4항, 제6조의2에 따라 임대인에게 도달되고 3개월 후 해지효력 발생)를 한다면, 3개월의 기산점을 ① 해지통지를 한 시점으로 보아야 하는지, 아니면 ② 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 다음으로 보아야 하는지가 문제가 되었던 사안입니다. 

그동안 다수의 하급심 판례들이 3개월의 기산점을 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 다음으로 해석하는 판결을 해왔었습니다.

2. 원심의 판단



이 사건에서의 원심인 서울고등법원에서도 기존의 다른 하급심 판례들과 마찬가지로 아래와 같은 판단을 하였습니다.

“원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2021. 1. 4. 계약갱신을 요구하였고, 피고는 정당한 사유를 들어 거절하지 못하였으므로 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신되었다. 원고의 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였으나 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다. 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금은 없다.”

그러나 대법원은 원심판결을 파기하고 이에 관해 다른 판단을 하였습니다.

3. 대법원 판결요지

(2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결)

가. 이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.

나. 원심판결의 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다. 원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다. 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서 원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다.

다. 그런데도 원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고, 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 시사점

 

갱신요구권을 행사하였다고 하여도 아직은 기존 계약에 따른 임대차 존속기간 중이라면 해지의 효력발생시점도 갱신된 계약이 시작된 다음을 기준으로 보아야 한다고 보아 왔습니다.

그러나 이에 대해 대법원이 위와 같은 판단을 하였기에 앞으로는 해지의 효력발생시점에 있어 대법원 판례에 따른 해석을 해야 할 것입니다.