이주자 택지 분양권 전매란? 이에 따른 분쟁과 절차 

이주자 택지 분양권 전매

신도시의 개발과 함께 여러 가지 사회적 현상이 일어나게 됩니다. 그중 대표적인 사안으로는 택지 개발 지구 내 거주하던 원주민이 도시 개발계획에 따라 자신이 거주하던 곳의 터전을 잃고 공익의 목적을 위해 이주하게 되는 원주민들의 이주 문제입니다. 국가는 이런 희생을 강요당하는 원주민들에게 보상적 차원에서 단독주택이나 점포주택을 지을 수 있도록 토지를 분양받을 수 있는 기회를 주게 되고 이러한 권리를 ‘이주자 택지 분양권’ 일명 ‘딱지’ 라고 합니다. 특히 최근 들어 평택, 광교, 검암 등의 신도시에서 이러한 이주자 택지 분양권 및 분양권의 전매로 인한 분쟁이 많이 발생하고 있습니다.


전매한 택지를 다시 돌려받을 수 있을까?

얼마 전 사무실로 인천 서구의 택지 개발사업 내 토지와 건물을 등을 소유하면서 거주하다가 2010년경 사업시행자인 인천도시공사에 위 토지 등 소유권을 공공용지의 협의취득으로 이전하면서, 시행자로부터 이주자 택지 및 생활 대책용지 등을 분양받을 지위에 놓인 A 씨가 찾아온 사실이 있었습니다. 상담을 해보니 A 씨는 2015년경 사업시행자로부터 이주자 택지에 대한 권리를 인정받았습니다. 문제는 이 권리를 브로커를 통해 5000만 원 가량으로 전매하였고 이에 부수하여 양도 각서, 권리 포기각서 등을 매수인에게 교부하고 약속어음 공정증서까지 작성해 주었습니다. 하지만 몇 년이 지나자 이곳의 개발가치가 높아지게 되었고 A 씨는 자신이 직접 택지를 다시 돌려받아 건물을 짓기를 원했습니다.​ 법리적으로 이것이 가능할까요?


시행자의 동의를 받아야...

구 택지개발촉진법은 소유권이전등기 시까지 법에 따라 조성된 택지의 전매행위를 원칙적으로 금지하고 택지를 공급받은 경위에 비추어 소유권 이전등기 전에 택지 분양권을 매도할 기회를 부여할 필요가 있거나 투기거래의 염려가 없는 경우에 한하여 전매행위를 예외적으로 허용하되 시행자의 동의를 받을 것을 요건으로 규정하고 있었습니다. 만약 이런 요건을 지키지 못한 권리의 매도는 ‘무효’가 되게 됩니다. 대법원은 구체적으로 이에 관한 판결을 내기도 하였습니다. 대법원은 아직 사업시행자와 택지 공급계약(분양계약)을 체결하지도 않았으면서 소위 말하는 딱지를 전매한 사안에서, 택지개발촉진법의 공익적 취지와 위 법령의 규정에 따를 때, 사업시행자의 심사 및 동의 없는 전매행위의 효력 발생은 원칙적으로 금지해야 한다고 전제하면서, “이 사건 시행령 규정이 전매 제한에 대한 특례 요건으로 규정한 ‘시행자의 동의’는 택지개발촉진법에 따라 조성된 택지에 관하여 택지 공급계약(분양계약)이 체결되었음을 전제로 하는 것으로서, 위 택지 공급계약을 체결하기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지 분양권 매매계약이 체결되었다 하더라도 그 택지 분양권 매매계약에 대한 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 이는 무효이고, 매도인이 장차 공급받을 택지에 관하여 ‘시행자의 동의’ 절차에 협력할 의무도 지지 아니한다​.”라고 판시하였습니다(2017.10.12. 선고 2017다222153 판결).


택지개발 촉진법

이주자 택지는 해당 지역에 거주했던 원주민에게 주는 택지에 대한 권리입니다. 문제는 이러한 분양권의 경우 조성원가보다 저렴하게 공급되다 보니 이후 프리미엄이 붙어 거래되고 전매, 전 전매까지 이루어지는 등 권리관계가 복잡하게 변하게 됩니다. 이렇게 권리관계가 복잡한 상황에서 택지의 가격 상승에 따른 분쟁은 필연적으로 발생하게 됩니다. 현재는 이러한 문제점들을 보완하기 위해 택지개발 촉진법에서 전매행위 자제를 법령으로 제한하고 있고 상황에 따라 처벌하는 규정까지 신설되었습니다.

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택지 분양권 전매의 분쟁으로 고민 중이시라면...

매도인 입장에서는 저렴하게 매도한 분양권이 몇 년 후 수억 원에 거래되는 현실에 계약의 무효를 주장할 수밖에 없고, 매수인 입장에서는 이미 개발이 다가온 상황에서 취득한 권리를 놓치고 싶지 않을 수밖에 없습니다. 하지만 이러한 전매계약은 무효에 해당할 여지가 많고 매매계약의 이행을 확보하기 위한 목적으로 발행된 약속어음을 기초로 작성된 공정증서 역시 무효에 해당할 수 있습니다. 현재 분양권 분쟁 관련 대부분의 소송의 양태는 택지 대상자로서의 권리인 딱지 또는 분양권을 팔았던 자가, 위와 같은 전매는 법령상 무효라는 규정을 이용하여, 최후의 전매인 등을 상대로 전매계약에 대한 원인무효 소송을 제기하거나 이미 해당 택지상에 신축된 건물에 대해서까지 철거를 구하는 형태입니다. 이렇게 전매계약 무효 소송은 여러 가지 형태로 나타날 수 있고 많은 분쟁이 발생할 수밖에 없는 분야입니다.

이렇게 분쟁의 당사자가 되신 경우 고민이 매우 크실 텐데요. 이럴 경우 혼자 고민하지 마시고 전문가와의 상담을 통하여 본인의 권리와 재산권에 대해 같이 고민해 보시는 것이 좋습니다. 분쟁의 본질을 알고 해결해 줄 수 있는 변호사는 많지 않습니다. 망설이지 마시고 지금 연락 주시면 여러분의 이익을 위해 같이 고민해 드립니다.