임대차 수선의무부담 판례연구-1 

1. 사안의 쟁점



임대차계약 중 건물에 하자가 발생하는 경우 수선의무가 임대인에게 있는지 아니면 임차인에게 있는지에 대한 다툼이 끊이지가 않습니다. 본 사건도 수선의무가 누구에게 있는지 여부가 쟁점이 되어서 다투게 된 경우였습니다.

2. 관련 법리



 먼저, 임대차계약에서 수선의무가 누구에게 있는지에 대한 대법원 판례 법리는 아래와 같습니다.

즉, 사소한 하자의 경우에는 임차인이 수선의무를 부담해야 하나, 중대한 하자의 경우라면 임대인이 수선의무를 부담해야 하는 것이 원칙이며, 임대인의 수선의무를 특약에 의하여 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수는 있지만, 이 경우 특약에서 수선의무의 범위를 구체적으로 명시하여야 합니다.

3. 사실관계

 원고는 건물을 임차하여 고시원을 운영하고 있었는데, 임대차계약상 "본 건물은 노후화된 건물로 전기, 수도, 도시가스 일체를 임차인이 수리하여 사용하기로 함"이라는 특약이 있었습니다.

이후 2018. 2. 경 고시원 건물이 한파로 인해 화장실 수도 배관, 옥상 물탱크 등 수도시설이 파열되는 일이 있었습니다. 원고(임차인)가 수리 의사를 밝히자, 피고(임대인)는 처음에 ‘수리한 뒤 비용을 청구하라’ 고 했다가, 수리비용으로 10,000,000원 이상이 소요될 것으로 보이자 ‘조정에서 정한 인도일(임대차종료일)이 한 달 여밖에 남지 않았고, 한꺼번에 전부 수리해야 하니 원고가 수리하지 말고, 수리하더라도 비용은 책임지지 않을 것이며, 혹시 원고가 인도일 이전에 미리 인도하게 되면 차임 상당 손해를 배상하겠으니 수리를 강행하지 말라’고 알렸습니다.

그러나 원고는 자신의 비용으로 수리를 마쳤고 이후 피고에게,

① 물탱크 교체, 화장실 수리비용 14,700,000원, ② 온수기 교체비용 2,200,000원, ③ 벽지 교체비용 600,000원, ④ 온수 배관 등 추가 수리비용 4,000,000원 상당의 필요비 상환을 청구하였습니다.

1심 법원은 이 중 ①, ②, ③항 합계 17,500,000원에 대한 청구 부분만을 인용하였고, 원고는 ④항도 인정되어야 한다며 1심 법원의 판결에 항소를 제기하였습니다.

4. 판례 요지



(서울중앙지방법원 2020. 4. 8. 선고 2019나24345 판결)

일반적인 수선의무 면제 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하는 것은 소규모의 수선에 한하나, 이 사건과 같이 특별히 ‘전기, 수도, 도시가스 일체’를 임차인이 수리하여 사용하기로 하는 특약을 체결한 경우는 임대인의 수선의무의 범위를 ‘전기, 수도, 도시가스 일체를 제외한 나머지 대규모의 수선’으로 특정한 것으로 해석할 수 있으므로, 특약에 따라 피고의 ‘전기, 수도, 도시가스 일체’에 관한 규모의 수선의무는 면제되고, 이에 관한 수선비용은 원고가 부담하여야 한다.

그런데 원고가 주장하는 수리비용(④항)은 한파로 인하여 수도시설이 파열됨에 따른 온수 배관, 물탱크 등 추가 공사비용이므로, 그 비용은 특약에 따라 원고의 부담으로 돌아가는 것으로 해석함이 타당하다.

한편, 원고는 피고가 ‘수리한 뒤 비용을 청구하라’고 한 것으로 청구 근거로 내세우고 있으나, 예상 수리비용을 확인한 피고가 곧바로 그 의사를 철회한 사실이 있으므로 원고는 피고에게 추가 수리비용의 필요비 상환을 청구 할 수 없다.

5. 시사점



임대차계약에서 수리의무가 임대인에게 있는지 임차인에게 있는지 판단하기가 쉽지 않은 경우가 많으며, 특약이 존재하는 경우에도 그 해석에 차이가 있어 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 수리비용에 대한 책임을 누가 부담해야 하는지 여부와 관련하여서는 구체적인 상황에 따라 달리 보아야 하므로 관련 분쟁에 휘말리시게 된다면 반드시 법률전문가와 상의하여 대처하셔야 할 것입니다.