임대인의 부당한 계약갱신거절에 따른 손해배상청구(임차인의 경우) 

1. 사건의 개요

임대차기간이 만기에 이르기 전 임차인은 계약을 갱신하고자 임대인에게 연락을 취하였는데, 임대인은 시세에 맞춰 보증금인상을 요구하다가 임차인이 이를 거부하자, 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 바 부득이 임차인은 이사를 하게되었습니다. 그러나, 몇 개월이 지나 임대인은 부동산에 실거주를 하지 않은 채 다른 제3자와 임대차계약을 체결한 사실을 알게 되었고, 이에 의뢰인은 임대인에 대한 손해배상을 구하고자 사무실에 방문을 하게 되었습니다.

2. 관련규정

1) 계약갱신거절 사유

주택임대차보호법 제6조의 3에서는 임차인의 계약갱신요구에 관하여 규정을 하되, 일정 사유가 있는 경우에 있어서는 계약갱신을 거절할 수 있음을 규정하고 있습니다. 위 사건에서 거절의 사유가 되었던 부분은 제8호 즉,

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

인데, 위 경우에는 임차인의 과실 내지 책임이 없다고 하더라도 임대인이 적법하게 계약갱신을 거절할 수 있는 바, 실무상으로 임대인 측이 그 사유로 많이 들고 있는 부분이겠습니다.

2) 계약갱신거절 사유가 없었던 경우(실거주 목적이 허위였던 경우)

주택임대차보호법 제6조의 3 제5항에서는 "임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다."고 규정을 하고 있고,

손해배상의 정도에 관하여 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 함을 정하고 있습니다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

3. 소송 제기 시 고려할 사항(상담 진행 과정)

소송을 제기함에 있어 고려할 요소들이 많이 있습니다. 1) 임대인의 부당한 계약갱신거절에 대한 입증, 2) 손해배상으로 받을 수 있는 금원, 3) 변호사수임료 등 소송비용이 주된 부분이겠는데, 만일 1)에 대한 입증이 부족하여 패소를 하는 경우 아무런 이득을 얻지 못하고 상대방의 소송비용까지 우리가 물어야 하는 경우가 있기에 명확한 입증자료가 존재하여야 하며, 2) 소송비용에 소요되는 점을 감안하여 가급적 손해배상으로 받을 수 있는 금원 정도가 크면 좋을 것입니다.

참고로, 위 3가지 손해배상금원 산정 방식 중 보통의 경우 '임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액'이 가장 크긴 하나, 다만 보증금이나 월세의 차이가 그리 크지 않은 경우에 있어서는 다른 산정방식으로 청구하는 것이 더 이득이 될 수 있습니다.

4. 사건 결과

1) 소 제기에 관하여

위 사건의 경우 임대인 측이 제3자와 임대차계약을 체결하여 제3자가 주민등록을 마친 사실, 이에 대하여 임대인 측의 계약갱신거절사유가 존재하지 않음이 확인됨에 따라 소송제기는 가능한 사안이었고, 관건은 손해배상으로 청구할 금원 자체가 그리 크지는 않은 것이 문제였습니다.

다만, 의뢰인의 경우 금원 정도보다는 임대인 측이 잘못한 점을 분명히 인지하였으면 좋겠고, 임대인으로부터 사과나 적어도 최소한의 손해배상을 받아야겠다는 결심을 함에 따라 소액사건으로 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

2) 임대인 측의 대응 및 조정에 관하여

임대인은 제3자와 임대차계약을 체결한 것은 사실이나, 다만 임차인에게 계약갱신을 거절할 당시 실제 실거주를 할 계획이 있었고 이에 대한 입증자료들을 제출하였으나, 임차인을 대리하여 각 사항에 대한 반박을 충분히 담은 준비서면을 제출하게 되었습니다.

당사자들의 서면을 확인한 재판부는 조정에 회부를 하였고, 조정위원 역시도 임대인 측의 계약갱신거절에 있어 정당한 사유로 인정되기 어려워보인다는 판단 하에 임대인에게 배상이 이루어져야 함을 지속 언급한 바, 결국 손해배상으로 1,400만원을 지급하는 내용으로 조정에 이르게 되었습니다.