경계침범 분쟁, 침범을 당한 경우 해결방법 (점유취득시효) 

안녕하세요, 김태현변호사입니다.

부동산을 매수한 이후 인근 토지와의 명확한 경계를 확인하기 위해서라든지, 소유한 토지 위에 건축물을 지으려 할 때 사전에 건물이 인근 토지의 경계를 침범하지는 않는지 등 확인을 위해 한국국토정보공사에 의뢰하여 경계복원측량이라는 것을 해보게 됩니다.

측량을 하였는데, 내가 소유한 토지에 상대방의 건축물이 경계를 침범한 경우, 해당 분쟁을 해결하기 위해서는 어떻게 해야할까요? 침범을 당한 소유주의 입장과 대응방안에 대하여 살펴보고자 하는데, 이에는 아래와 같은 점유취득시효를 반드시 확인할 필요가 있습니다.

1. 침범을 당한 경우라면?(대응할 때 반드시 확인할 사항)

경계침범 내용을 확인 한 후 소송 외적인 해결을 위해서 먼저 상대방 측에 내용증명을 발송하여 볼 수 있겠습니다. 내용증명에 반영되어야 할 사항으로는, ① 경계측량을 한 내용 및 상대방의 시설 및 건축물이 토지 경계를 침범하여 나의 권리 행사에 제한이 되는 점, ② 침범한 시설 및 건축물에 대한 철거, ③ 해당 토지의 인도, ④ 과거부터 철거 및 인도 완료시까지의 부당이득반환을 청구하는 내용이 필수적으로 반영되어야겠습니다.

만일, 내용증명 발송에도 불구하고 상대방이 무대응으로 일관하는 등 협의에 대한 기대가능성이 전혀 없는 경우에는 부득이 소송상 건물 철거, 토지 인도, 부당이득반환 청구를 통해 다툴 수 밖에 없겠습니다. 다만, 해당 토지 소유주의 경우에도 상대방의 점유취득시효 주장을 대비하고, 소송 상 원하는 결과를 얻기 위해 반드시 아래와 같은 사항을 소 제기 전 검토할 필요가 있습니다.

2. 점유취득시효 살펴보기

 1) 취득시효

       취득시효는 권리를 행사하고 있는 사실상태가 일정기간 지속되는 경우 이를 근거로 진실한 권리자이냐 아니냐를 묻지 않고 인정하고자 하는 취지로 민법에서는 점유취득시효와 관련하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

① 20연간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

부동산에 대한 취득시효 제도의 존재이유는 부동산을 점유하는 상태가 오랫동안 계속된 경우 권리자로서의 외형을 지닌 사실상태를 존중하여 이를 진실한 권리관계로 높여 보호함으로써 법질서의 안정을 기하고, 장기간 지속된 사실상태는 진실한 권리관계와 일치될 개연성이 높다는 점을 고려하여 권리관계에 관한 분쟁이 생긴 경우 점유자의 증명곤란을 구제하려는 데에 있다(대법원 2016. 10. 27. 선고 2016다224596 판결)고 할 것입니다.

다만, 일정 요건이 충족된 경우에 한하여 취득시효가 인정될 수 있는데 이를 위하여는 ① 20년간 점유할 것, ② 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유할 것, ③ 등기하여 소유권을 취득할 것이 필요하겠습니다.

이 중 과연 소유의 의사로 점유한다는 것이 무엇인지 의문이 들 수 있습니다.

2) 자주점유와 타주점유

자주점유란 소유의 의사를 가지고서 하는 점유를 의미하며, 그 판단에 있어서는 아래 판례와 같은 부분이 있는지에 따라 검토하여 볼 수 있습니다.

즉, “1필의 토지의 일부에 대한 시효취득을 인정하기 위하여는 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 인식하기에 족한 객관적인 징표가 계속하여 존재할 것을 요한다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카9494 판결, 대법원 1997. 3. 11. 선고 96다37428 판결 등 참조).”

“점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 하는 것이기 때문에 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에도 그 추정은 깨어진다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결 참조).”

건축물의 침범과 관련하여 살펴보자면, 자신 소유의 대지 위에 새로 건물을 건축하고자 하는 사람은 건물이 자리잡을 부지 부분의 위치와 면적을 도면 등에 의하여 미리 확인한 다음 건축에 나아가는 것이 보통이라고 할 것이므로, 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범하여 건축된다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 상당하다고 할 것이고, 따라서 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없을 것이고, 반대로 침범 면적이 경미한 경우에는 자주점유가 인정될 수 있겠습니다.

3) 자주점유의 입증 책임은?

민법 제197조 제1항에 의하면, 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 점유자가 취득시효를 주장하는 경우 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없고, 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임이 있다고 할 것입니다(대법원 2002. 2. 26. 선고 99다72743 판결 참조).

다만, 위 대법원 판결에서 살펴본 바와 같이, 자주점유를 하였다는 추정이 인정되지 아니하는 경우가 있는데 이는 ① 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 ② 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우라 할 것입니다.

이와 같은 내용에 비추어보았을 때, 만일 내가 20년간 해당 토지를 점유하였고, 자주점유에 해당한다고 하더라도 상대방이 내가 등기하기 전 소유권을 이전하는 등 권리를 행사한 경우라면 어떻게 될까요?

4) 점유취득시효 완성 후 등기 전 소유자가 권리를 행사한 경우

먼저, 관련 판례들을 살펴보도록 하겠습니다.

○ 취득시효가 완성되었으나 등기 전 제3자에 소유권이전시, 취득시효주장이 가능한가? 

“부동산에 대한 점유로 인한 소유권취득시효가 완성되었다 하더라도 이를 등기하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게로 소유권이전등기가 경료되면 점유자가 그 제3자에게는 그 시효취득으로 대항할 수 없으나, 그로 인하여 점유자가 취득시효완성 당시의 소유자에 대한 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권을 상실하게 되는 것은 아니고 위 소유자의 점유자에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능으로 된 것이라고 할 것인데, 그 후 어떠한 사유로 취득시효완성 당시의 소유자에게로 소유권이 회복되면 그 소유자에게 시효취득의 효과를 주장할 수 있다.(대법원 1991. 6. 25. 선고 90다14225 판결 참조).”

○ 제3자 소유권 이전 후에도 다시 20년이 도과된 경우 취득시효 주장이 가능한지 

“부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 후 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우라 하더라도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 제3자 앞으로의 소유권 변동시를 새로운 점유취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효의 완성을 주장할 수 있다(대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172,15189 전원합의체 판결 참조).”

이상을 종합하여 보면 만일 내가 30년 넘게 점유를 하며 침범이 발생한 부분에 대하여 점유취득시효 완성이 되었으나, 소유권이전을 하기 전 소유권변동이 발생하였다면 새로운 소유자에게 바로 점유취득시효 주장을 할 수 없는 경우가 발생하기도 합니다.