경계침범 분쟁, 침범한 건축물 소유주의 대응방안 

안녕하세요, 김태현변호사입니다.

부동산을 매수한 이후 인근 토지와의 명확한 경계를 확인하기 위해서라든지, 소유한 토지 위에 건축물을 지으려 할 때 사전에 건물이 인근 토지의 경계를 침범하지는 않는지 등 확인을 위해 한국국토정보공사에 의뢰하여 경계복원측량이라는 것을 해보게 됩니다.

측량을 하였는데, 내가 소유한 토지에 상대방의 건축물이 경계를 침범한 경우, 해당 분쟁을 해결하기 위해서는 어떻게 해야할까요?  이번 포스팅은 침범한 토지 및 건축물의 소유주의 대응방안에 대하여 살펴보고자 합니다.

침범한 건축물 소유주의 대응방안

1) 점유취득시효 관련

위와 같이 자주점유에 해당하고, 20년 이상 소유의 의사로 점유한 점, 경계 침범의 면적이 비교적 적은 경우에 있어서 점유취득시효를 주장할 수 있겠고, 건물을 통한 경계 침범 및 점유취득시효와 관련하여 점유자는 자기의 점유만을 주장할 수도 있고, 전 점유자의 점유를 함께 주장할 수 있는 바(점유의 승계), 이를 고려하여 보면 결국 전점유자로부터의 점유기간을 합산하여 20년 이상 점유를 하였고, 건물의 소유의 의사를 가지고 점유(자주점유)를 한 부분을 통해 민법 제245조에 따른 점유취득시효 완성 및 소유권이전청구가 가능한 지 검토를 하여야겠습니다.

2) 점유취득시효가 인정되지 아니하는 경우 대응방법 – 과거 사용에 대한 부당이득반환청구시

민법 제201조 제1항은 "선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다"라고 규정하고 있는데, 선의 점유자라 함은 과실수취권을 포함하는 권원이 있다고 오신한 점유자를 말하고, 토지를 사용함으로써 얻는 이득은 그 토지로 인한 과실과 마찬가지이므로 민법 제201조 제1항에 의하여 선의 점유자는 비록 법률상 원인 없이 타인의 토지를 점유·사용하고 이로 말미암아 그에게 손해를 입혔다 하더라도 그 점유·사용으로 인한 이득을 그 타인에게 반환할 의무가 없다(대법원 1995. 5. 12. 선고 95다573, 580 판결, 대법원 2015. 2. 12. 선고 2012다108870 판결 등 참조)고 할 것인 바,

해당 토지의 사용권한이 자신에게 있었다고 오신할 만한 정당한 근거가 있음을 주장하여 과거 사용료 지급에 대한 부분을 다툴 수 있겠습니다.

3) 점유취득시효가 인정되지 아니하는 경우 대응방법 – 건물철거 청구시

권리의 행사가 주관적으로 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 이를 행사하는 사람에게는 아무런 이익이 없고, 객관적으로 사회질서에 위반된다고 볼 수 있으면 그 권리의 행사는 권리남용으로서 허용되지 아니한다고 할 것이고, 그 권리의 행사가 상대방에게 고통이나 손해를 주기 위한 것이라는 주관적 요건은 권리자의 정당한 이익을 결여한 권리행사로 보여지는 객관적인 사정에 의하여 추인할 수 있을 것인데, 침범 면적이 매우 적은 부분에 불과한 반면 철거를 통해 입게 되는 손해가 상당한 점 등을 고려하여 해당 토지의 사용에 대한 부분 관련 사용료를 지급하거나, 해당 토지 부분을 매수청구를 하는 등으로 나아가는 형태로 대응할 수도 있겠습니다.

이상, 이전 포스팅과 함께 경계침범 분쟁과 관련하여 침범을 당한 경우, 침범을 한 경우에 대한 대응방법을 알아보았습니다.

경계복원측량 이후 경계의 침범과 관련하여 다수의 분쟁이 발생하기도 합니다. 특히, 당사자 사이의 주장 및 입증에 어려움이 많이 발생하는 사건 중 하나라고 할 것인데, 현재의 상황과 관련하여 면밀한 판단을 통해 대응하여야 할 부분으로 이를 위해서 변호사의 도움을 받을 필요가 있는 사건이겠습니다.