건물주 사망시 전세 보증금 돌려받기 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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전세계약을 체결하고 장기간 거주하는 사이에 건물주가 사망하는 사례들이 제법 많습니다. 이 경우, 상속인들과 원만하게 합의가 되어 전세 보증금을 회수할 수 있다면 더할나위 없이 좋겠지요.

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그러나 건물주가 사망하고 난 뒤 상속인들과 연락이 닿지 않거나, 상속인들 사이에 상속재산분할을 둘러싸고 다툼이 있다면 세입자의 전세 보증금 반환받기는 점점 험난해 집니다.

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이럴 때는 어떻게 대응하여야 할까요? 오늘은 건물주가 사망한 때 전세 보증금을 돌려받기 위한 절차에 대해서 차근차근 짚어보겠습니다.

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[요약]

1. 판결을 받아야 경매든, 압류든 진행할 수 있다.

2. 상속인 전부를 찾기보다는 재산상태가 가장 좋은 상속인 1~2인을 공략하자.

3. 내용증명을 먼저 보내 법률적으로 경고하자.

4. 가압류를 적극 활용하자.

5. 모든 방법이 통하지 않는다면 소송을 제기하자.

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건물주가 사망한 경우, 상속인이 임차인에게 "경매해서 알아서 보증금을 받아가라."라고 하는 경우가 있습니다.

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그러나 경매도 아무때나 쉽게 할 수 있는 것이 아닙니다.

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경매를 진행하기 위해서는 건물주에 대한 집행권원, 즉 판결문이 있어야 합니다. 그런데 건물주가 이미 사망하였기 때문에 판결문을 받아내기 위해서는 결국 건물주의 상속인을 찾아내야 한다는 문제에 봉착하게 됩니다.

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요컨대 경매는 바로 신청할 수 없다는 것입니다. 압류도 마찬가지입니다.

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판결을 받아야 경매든, 압류든 진행할 수 있으므로 소송에 이르기 전에 먼저 아래의 절차를 진행해보시는 편을 권유드립니다.

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세입자에게 가장 좋은 방법은 건물주의 모든 상속인을 찾아 그들 모두에게 소송을 제기하는 것입니다.

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그러나 건물주에게 다수의 상속인이 있어 상속관계가 복잡한 경우, 세입자가 상속인을 찾는 데에만 수 개월의 시간이 걸립니다. 게다가 그 중 하나라도 외국에 살고 있는 경우에는 송달에만 1년 넘는 시간이 걸릴 수 있습니다.

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그러므로 건물주의 상속관계가 복잡하다고 예상된다면, 세입자 입장에서는 경제력이 좋은 1~2명의 상속인만을 공략하는 것이 효과적입니다.

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상속인 1~2명만 공략하면 나머지 상속인들 몫의 보증금은 반환받지 못하는 것 아니냐고요?

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절대 그렇지 않습니다. 상속인들의 보증금반환채무는 법률상 '불가분채무'입니다. 쉽게 말하면 모든 상속인이 세입자에 대하여 전액을 반환할 의무가 있다는 말입니다.

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만약 건물주가 세입자와의 사이에 보증금 6억 원의 전세계약을 체결하였는데 건물주가 사망하였다고 해 보겠습니다. 이 건물주에게 A, B, C 세 명의 상속인이 있었다면 세입자는 누구에게 얼마를 반환받아야 할까요?

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세입자는 A에게도 6억, B에게도 6억, C에게도 6억 전액을 청구할 수 있습니다. 물론 18억원을 반환받을 수는 없겠지요. A, B, C 중 누구에게라도 6억 원 전액에 대해 반환받을 수 있으니 세입자가 보기에 가장 경제력이 좋은 사람을 골라 전액을 청구하면 됩니다. 그리고 A, B, C가 그 돈을 어떻게 분담할지는 세입자는 모르겠으니 A, B, C가 알아서 하라는 것입니다.

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결국 세입자 입장에서는 경제력이 좋은 상속인 1~2명을 집중 공략하여 그들에게 보증금 전액을 반환받으면 됩니다.

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어떤 상속인을 공략할지 정했다면, 다음은 그 상속인을 압박할 때입니다.

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상속인에게 보낼 내용증명에는 다음과 같은 내용을 정중한 표현으로 기재하시는 것이 좋습니다.

• 건물주가 사망했고, 당신(상속인)은 건물주의 상속인이다.

• 임대차보증금 반환채무는 불가분 채무이므로 당신(상속인)은 나(세입자)에게 보증금 전액을 반환할 의무가 있다.

• 보증금 반환을 거부한다면, 당신(상속인)을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하겠다.

• 당신(상속인)의 재산에 가압류, 가처분도 불사하겠다.

• 보증금 반환 청구 소송에서 당신(상속인)은 패소할 것이다.

• 패소하면 당신(상속인)은 나에게 보증금은 물론이고 소송비용까지도 물어내야 한다.

• 승소하면 바로 당신(상속인)의 재산에 대한 강제집행(경매, 압류)에 들어가겠다.

• 그러니 불필요한 소송전을 하기 전에 곱게 보증금을 반환하고, 상속 문제는 나머지 상속인들과 알아서 해결하라.

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내용증명을 통해 합의가 성사되기 위해서는 소송으로 진행시 상대방이 패소할 것이라는 확신을 주어야 합니다. 그리고 그 확신은 주기 위한 팁은 다음과 같습니다.

1. 관련 사건의 판결문을 첨부​하시기 바랍니다. 유사한 사건에서 상속인이 패소한 판결문을 제시하게 되면, 상대방은 강한 압박을 받게 됩니다.

2. 법률적으로 정확한 내용증명을 작성하시기 바랍니다. 상속인들은 자신이 왜 보증금 전액을 반환해야 하는지 쉽게 이해하지 못합니다. 내용증명을 받은 상대방이 직접 변호사를 찾아가 법률상담을 하고, 승소의 가능성이 없다는 답을 들어야 합의의 가능성이 높아집니다. 그러려면 상대방의 손에 법률적으로 정확한 내용증명을 쥐어주는 것이 우선입니다.

3. 만약 상대방이 합의를 거부하고 소송에서 패소할 경우, 건물주의 재산 뿐만 아니라 상속인 자신의 재산에 대해서 경매, 압류를 할 수 있다는 사실을 확실히 알리시기 바랍니다.

4. 아울러 소송에서 패소할 경우, 상대방이 보증금 외에 추가로 얼마의 비용을 더 지출하게 되는지 그 금액을 제시하시는 것이 좋습니다. 패소한 당사자는 승소한 당사자가 들인 소송비용을 물어낼 의무가 있습니다. 그리고 이 소송비용 중 가장 큰 금액을 차지하는 것은 변호사보수인데, 예를 들어 6억 원의 전세보증금 반환 소송이라면 변호사보수로만 1,390만원을 추가로 지출하여야 하는 것입니다.

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위와 같은 팁들을 십분 활용하여 내용증명을 보내게되면 소송 없이 합의가 성사될 가능성이 높아집니다. 특히 고액의 보증금을 둘러싼 내용증명을 보낼 때에는 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 확실한 한 방​을 보여주시는 것이 좋습니다.

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건물주 사망 후 상속관계가 복잡한 사건일수록 가압류를 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.

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상속인 입장에서는 자신의 고유재산에 가압류가 들어오게 되면, 향후 소송을 진행하게 되더라도 자신이 패소할 것이라는 점을 직감하게 됩니다.

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그러므로 집중공략할 상속인 1~2인의 재산을 파악하여 그들의 재산에 대해 가압류를 진행하는 것은 매우 효율적인 방법입니다.

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단, 건물주가 사망한지 3개월이 지나지 않았다면 향후 상속인이 상속포기나 한정승인을 진행할 우려가 있으므로 주의하셔야 겠습니다.

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상속인에게 아무리 바른 말을 해도 상속인이 알아듣지 못한다면 그때는 합의가 어렵습니다. 이럴 때에는 상속인을 상대로 소송을 제기하여 보증금 반환 판결을 받아낼 수밖에 없는데요.

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다행인 점은 전세 보증금을 돌려받기 위한 소송의 경우, 변호사보수 전액을 상대방에게 회수할 수 있다는 점입니다(변호사보수가 지나치게 고액인 경우에는 전액 회수가 어렵습니다. 따라서 변호사에게 사건을 맡기실 때에는 승소시 회수 가능한 금액에 대해 먼저 확인하시고 수임료를 책정하시는 것이 안전합니다).

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건물주 사망은 상속인들에게도 안타까운 일임이 분명합니다. 그러나 건물주 사망으로 인한 상속관계의 정리는 건물주의 집안에서 알아서 해결할 일이지 그로 인해 애꿎은 세입자에게 피해가 전가되어서는 안됩니다.

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그러므로 건물주 사망으로 인해 전세 보증금 돌려받기에 난항을 겪고 계신다면 성공사례로 증명된 부동산 전문 변호사와 상담해보시면 어떨까요?

집주인 사망 후 보증금반환청구 승소사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

이상 법률사무소 아란 대표, 대한변호사 협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.