전세보증보험 상품 이름 너무 헷갈리지 않으세요? 헷갈리는 이유는 취급 기관이 3곳 (HUG, SGI, HF)에서, 상품 이름을 다르게 쓰기 때문입니다. 왜 이름을 통일하지 않고 헷갈리게 쓰는지 부동산전문변호사인 저도 이해가 안 됩니다.
전세금, 전세보증금, 보증금, 임대보증금, 결국 다 같은 말입니다. 근데 상품 이름을 다르게 쓰니까 마치 다른 것처럼 헷갈립니다. 지금부터 하나씩 정리해서 알려드리겠습니다. 잘 따라오세요.
먼저 2가지를 머릿속에 기억하세요.
첫째, 누구를 위한 상품인지를 구별하세요.
1) 임차인을 위한 것인지,
2) 임차인을 위해 임대인이 가입한 것인지,
3) 오로지 임대인과 은행을 위한 것인지 구별합니다.
둘째, 어떤 기관의 상품인지 확인하세요.
1) 주택도시보증공사 (HUG)
2) 서울보증보험(SGI)
3) 한국주택금융공사 (HF)
임차인을 위한 상품이 99%
전세 계약에서 보증보험이 필요한 사람은 99% 임차인입니다. 전세금을 넣었는데 못 받으면 피해를 받는 사람이니까요. 그래서 전세보증보험은 99% 임차인을 보호합니다. 미리 말씀드리면 임대인을 보호하는 상품은 1개밖에 없습니다. 마지막에 알려드릴 임대보증금 반환자금 보증입니다. (HF 주관).
주의할 것은, 임차인을 위해서 임대사업자가 의무적으로 가입하는 보험이 있습니다. 보호 대상은 임차인인데, 민간임대주택법에 따라 임대사업자가 가입해야 하는 보험입니다. 이것도 엄연히 임차인을 보호하기 위한 것임에 주의하세요.
임차인을 위한 전세보증보험, (전세보증금반환보증, 전세금반환보증보험)
전세금, 전세보증금, 반환보증, 반환보증보험 다 같은 말입니다. 취급 기관에 따라 상품 이름만 다른 겁니다.
전세 세입자는 임차인과 같은 말입니다. 공공 기관에서 법률 용어도 구별해서 안 쓰다니 좀 한심하네요.
1) 전세보증금반환보증 (주택도시보증공사, HUG)
전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 경우, 주택도시보증공사 (HUG)에서 임차인에게 전세보증금 지급을 책임지는 상품입니다. 개략적인 요건은 아래와 같습니다.
2) 전세금반환보증보험 (서울보증보험, SGI)
같은 상품으로서 서울보증보험에도 있습니다. 이름만 앞뒤로 섞었으나 같은 목적의 상품입니다. 세부 요건은 기관마다 차이가 있으므로 꼭 해당 기관에 확인하세요.
3) 전세보증금반환보증 (한국주택금융공사, HF)
한국주택금융공사 (HF)에도 상품이 있습니다. 다행히 HUG 와 상품 이름이 같습니다. 세부 요건은 다를 수 있지만 임차인을 보호하기 위한 목적은 동일합니다.
전세자금대출과 연계된 보증보험 (전세금안심대출보증, HUG)
주택도시보증공사 (HUG)에서는 전세 자금 대출과 연계된 상품이 1개 더 있습니다. 위에 말씀드린 전세보증금반환보증 외에 전세 자금 대출의 원리금 상환까지 보호해 주는 상품입니다. 그래서 아래와 같이 2개로 구별됩니다.
전세보증금반환보증과의 차이라면 임차인이 전세자금 대출이 있는 경우라는 것입니다. 전세자금대출이 있으면 계약 만료 시 임대인이 보증금을 안 줄 때, 임차인이 대신 은행에 원리금 상환을 해야 합니다. 이때 임차인이 대출을 상환하지 못하는 경우를 대비해서 (임대인이 돈을 안 주니 사비로 지급하기 힘듭니다), HUG에서 은행에 대신 대출을 상환하는 상품입니다. 구조는 아래와 같습니다.
임대보증금보증- 임차인을 위해 임대인이 가입하는 것
지금부터는 임차인을 위해서 임대사업자가 가입하는 보험입니다. 상품 이름은 임대보증금보증입니다. 법률상 같은 의미인데, 왜 헷갈리게 이런 용어를 쓰는지 이해가 안 되지만, 일단 용어를 알아두세요. 이것은 임차인을 보호하기 위해 임대사업자가 가입하는 것입니다. 먼저 HUG 에서 취급하는 요건을 살펴봅니다.
임대사업자가 계약기간 종료 시 임차인에게 임대보증금을 반환 못하는 경우, 주택도시보증공사 (HUG)에서 임차인에게 임대보증금 지급을 책임지는 상품입니다. 결국 임차인을 보호하는 면에서는 똑같습니다. 차이가 있다면 임대사업자가 의무적으로 가입한다는 점입니다.
내가 맺은 임대차 계약서에 특약으로 표시된 경우가 많습니다. (민간임대주택특별법 계약서 양식이 보이고 특약이 있다면 이 상품입니다) 구조는 아래와 같습니다.
서울보증보험 (SGI)에도 상품이 있습니다. 이름은 임대주택보증보험 입니다 ;; 다시 한번 얘기하지만 다 똑같은 말입니다. 아래와 같이 계약자와 피보험자가 다른 것을 알 수 있습니다. HUG 상품과 목적은 동일합니다.
오로지 임대인과 은행을 위한 것 (임대보증금 반환자금 보증) (HF)
지금까지 잘 따라오셨나요? 제가 처음에 말씀드린 임대인을 위한 상품이 바로 이겁니다. 한국주택금융공사 (HF)의 임대보증금 반환자금 보증입니다. 이것은 임차인 보호와 무관하게 순수하게 임대인과 은행을 보호하는 상품입니다. 한국주택금융공사 (HF) 에서 취급합니다.
임대인이 개인 자금으로 임차인에게 보증금을 못 돌려줄 때, 보증금을 돌려주기 위해 은행에 대출을 받는데요. 대출을 받을 때 HF에서 보증을 하는 겁니다. 은행 입장에서는 공사의 보증서를 믿고 대출을 실행하게 되는 것입니다. 만일 임대인이 대출을 받았음에도 추후 상환 못하게 되면 공사에서 은행에 돈을 지급하는 것입니다.
조금 이해가 되셨나요? 법률 용어를 통일하지 않고 기관마다 상품 이름을 다르게 짓는 바람에 국민만 피해를 보고 있습니다. 해당 기관에 제대로 된 법률 전문가가 있는지 의문입니다. 위에 알려드린 내용 참고해서 부디 헷갈리지 않기를 바랍니다.
마지막으로 다시한번 강조합니다.
임차인 VS 임대인 중에서 누가 보호를 받는 상품인지.
HUG, SGI, HF 중에서 어느 기관이 취급하는 상품인지.
2가지를 꼭 기억하시길 바립니다.
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