상가 재건축 명도소송 가능 vs 불가능 

Q) 변호사님, 상가 임대차 기간 중에 임대인이 건물을 재건축한다고 임차인에게 나가라고 하는 경우가 있습니다. 임차인 입장에서는 황당하고, 임대인 입장에서는 건물 가치를 올려야 하는 문제도 있습니다. 어떤 경우에 가능하고, 어떤 경우는 불가능한지 여쭤보겠습니다.

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A) 맞습니다. 상가 임차인 입장에서는 갑자기 명도소송이 들어오면 황당하죠. 하지만 임대인 입장에서도 상가법상 10년을 보장해야 하므로, 재건축 기회를 잃게 되는 문제가 있습니다. 가능한 경우와 불가능한 경우를 알아두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

Q) 상가임대차보호법이 임차인에게 유리한 규정으로 알고 있습니다. 그래서 재건축을 위해 임대인이 명도소송하기는 기본적으로 어려울 것 같습니다. 맞나요?

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A) 기본적으로는 맞습니다. 2년, 4년, 계약기간 동안 정상 영업을 해야 하는데, 갑자기 재건축을 이유로 나가라고 하면 피해를 받으니까요. 협상이 잘 되면 나가기도 하는데, 이때는 이사비, 권리금 명목으로 협상합니다.

Q) 그럼 임차인 입장에서는 임대인이 계약 도중에 막무가내로 재건축한다고 하면 거절할 수 있는 거군요.

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A) 맞습니다. 계약 당시 재건축에 관해서 구체적인 얘기가 없었다면 계약 도중에는 거절할 수 있습니다. 계약갱신요구권도 있으므로 최장 10년까지는 갱신이 가능합니다.

Q) 그럼 재건축을 이유로 명도소송이 가능한 경우는 언제인가요? 임대인도 투자를 해서 건물을 업그레이드하고 싶을 텐데 10년 동안 건드릴 수 없다고 하면 억울할 것 같습니다.

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A) 맞습니다. 임대인이 재건축을 이유로 한 명도 소송에서 승소하려면 3가지 중의 하나에 해당되어야 합니다. 첫째는 임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 구체적으로 밝히고 임차인의 동의를 얻은 경우입니다. 이때 계획은 공사 시기 및 소요 기간을 구체적으로 밝히는 게 핵심입니다. 막연히 나중에 재건축할 것이라는 정도로는 안 됩니다. 둘째는 건물이 오래돼서 안전사고 우려가 있는 경우이고, 셋째는 계약과 무관한 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 필요한 경우입니다. 이 중에서 둘째, 셋째는 거의 드물고 첫 번째 요건이 핵심입니다. 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 명시돼 있습니다 (하단)

Q) 임차인은 계약을 갱신해서 최장 10년까지 보장되는 것으로 알고 있습니다. 하지만 위의 세 경우에 해당하면, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 것인가요?

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A) 맞습니다. 계약 갱신 요구권 거절 사유에 해당합니다. 상가법에 분명히 명시가 되어 있기 때문에, 임차인도 본인이 동의한 것을 번복할 수는 없는 것입니다.

Q) 임대인이 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절하면 기존 계약이 끝나면 나가는 거잖아요. 이때 임차인이 자기는 영업을 안 해도, 새로운 사람을 구해서 권리금을 받겠다고 하면 어떻게 되나요? 이때도 거절할 수 있는 건가요?

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A) 맞습니다. 상가임대차보호법상 권리금 방해금지의 예외사유에도 해당합니다. 임대인이 임대차계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 임차인이 동의했다면, 임차인이 신규 임차인을 구해서 권리금 방해금지를 주장해도 안 된다는 것입니다. 임차인 스스로 계약 당시에 동의했기 때문입니다.

Q) 그럼 임대인 입장에서는 임대차 계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하는 게 중요하고, 임차인 입장에서는 계약 당시에 이런 고지가 없었다면 계약 도중에는 얼마든지 명도소송에 대응할 수 있는 것이군요.

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A) 맞습니다. 핵심은 임대차 계약을 맺을 당시가 중요합니다. 그리고 구체적으로 밝히는 것이 중요합니다. 이를 위해 분쟁을 예방하기 위해서 임대인과 임차인 간에 제소전화해를 미리 받아놓기도 합니다.