Q) 변호사님, 요즘 전세사기 때문에 말이 많은데 신문이나 뉴스에 늘 나오는 말이 대항력 우선변제권입니다. 주택 임대차에서 임차인이 대항력이 있다. 우선변제권이 없다. 이런 얘기가 많은데 정확한 뜻을 알고 싶습니다. 대항력과 우선변제권이 있으면 안전하다, 없으면 피해를 받는다는 정도는 아는데요. 정확한 뜻을 모르니까 사건이 조금만 바뀌어도 해결하기 어렵습니다.
A) 대항력과 우선변제권은 건물 소유권이나 임대인에게 손바뀜이 일어날 때 문제됩니다. 우선 대항력은 임대 기간 중 임대인 (소유자)이 바뀔 때, 바뀐 임대인 (소유자)에게도 똑같이 거주할 수 있는 권리를 의미합니다. 제3자가 함부로 나가라고 할 수 없고 명도 소송에도 대항할 수 있다는 뜻입니다. 경매를 통해서 낙찰자 (소유자)가 바뀔 때도 마찬가지입니다. 매매는 임대차를 깨뜨린다는 법리에 법률상 예외가 인정되는 것입니다.
Q) 우선변제권은 무엇인가요? 우선해서 변제받는다는 건 알겠습니다. 구체적으로 누구에 우선해서 받는다는 것인가요?
A) 전세 월세 같은 임대차에서 임차인은 보증금 반환의 채권자입니다. 원칙상 채권은 물권에 앞설 수 없습니다. 하지만 점유, 전입신고, 확정일자 요건을 갖춘 임차인은 경매 시 환가대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자에 우선해서 변제받습니다. 채권임에도 물권과 같은 지위를 부여한 것입니다. 법률에서 임차인의 특수한 우선순위를 인정하기 때문에 우선변제권이라는 단어를 쓰는 것입니다.
Q) 아 그렇군요. 대항력이나 우선변제권이 원래부터 임차인이 갖는 권리가 아니니까 오히려 이해됩니다. 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 게 원칙이고, 임차인은 후순위 물권자보다 우선할 수 없는 게 원칙인데, 주택임대차보호법에서 대항력과 우선변제권을 부여해 주는 개념이군요.
A) 정확합니다. 만일 특별법 (주택임대차보호법) 없이 일반 법률상 당연하다면, 굳이 대항력이나 우선변제권이라는 단어를 쓸 필요가 없습니다. 주택 임차인의 열악한 지위를 특별법으로 서포트해 주는 개념으로 이해하면 됩니다. 상가도 마찬가지입니다.
Q) 아하 그렇군요. 그럼 대항력과 우선변제권을 가지려면 어떤 요건을 갖추어야 하나요?
A) 주택의 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의 2 제2항에 규정돼 있습니다. 정확한 규정은 아래와 같습니다.
대항력을 가지기 위해선 주택 인도+주민등록=점유+전입신고가 필요합니다. 규정에 보면 "등기가 없는 경우에도"라는 표현이 있습니다. 이것을 반대로 해석하면, 임차권 등기가 되는 경우에는 대항력이 생긴다는 뜻이기도 합니다. 우선변제권을 갖기 위해선 점유+전입신고+확정일자가 필요합니다. 한 가지 요건이 추가되는 것입니다.
Q) 법률에 보면, 다음 날부터라는 표현이 있습니다. 전입신고를 마치면 당일이 아니라 그다음 날부터 효력이 발생하는 게 맞을까요?
A) 맞습니다. 매우 중요합니다. 법률상 당일이 아니라 다음날이기 때문에 당일 소유권이 바뀌거나 당일 근저당권이 들어오면 대항력과 우선변제권이 없습니다. 최근 전세사기는 이 틈을 비집고 들어와서, 이를 악용해서 피해를 주는 경우입니다. 제가 이전 포스팅으로 알려드린 바 있습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.