실거주 3년 유예되면 3년 후 계약갱신청구권 행사할 수 있나요? 

Q) 변호사님, 분양가 상한제 아파트에서 실거주 의무를 폐지하자는 논의가 있었는데요. 최근 민주당에서 3년 유예 방안을 내놨습니다. 만일 국회에서 이대로 통과될 경우, 3년 후 전세 계약 갱신청구권 행사와 관련해서 혼란이 있을 것 같은데, 변호사님 의견을 듣고 싶습니다.

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A) 우선 지금 논의의 쟁점이 어떤 것인지 알아야 합니다. 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 투자 수요가 강한 지역입니다. 현재 이 지역에서 청약에 당첨되면 실거주 해야 합니다. 전세를 받아서 잔금을 치를 수 없어요. 갭 투자가 불가능한 것이죠. 내 돈으로 분양대금을 모두 치러야 하니까 실 수요자만 들어오게 하겠다는 취지입니다. 전매 제한 기간도 있어서 투자 목적으로 분양받으면 바로 엑시트가 불가능합니다.

Q) 그렇군요. 그럼 이번에 실거주 3년 유예는 어떤 의미가 있을까요?

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A) 실수요자 뿐만 아니라 투자자도 분양가 상한제 아파트에 청약을 넣을 수 있도록 실거주 의무를 폐지하자는 논의가 있었는데요. 반대로 투기 수요를 억제하기 위해서 규제를 풀면 안 된다는 반론도 있었습니다. 그 타협의 결과물이 실거주를 3년만 유예하는 겁니다. 일단 전세를 받아서 잔금을 치를 수 있게 투자자가 진입할 여건을 주고, 대신 3년 후에는 실거주 해야 한다는 겁니다.

Q) 그럼 법을 지키기 위해서 임대인들은 전세 계약을 최대 3년까지만 하고 직접 들어와야 한다는 것이네요?

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A) 맞습니다. 전세 계약이 보통 2년이고 계약갱신청구권을 행사하면 최대 4년까지 임차인이 거주할 수 있는데요. 법이 통과되면 임차인도 3년 후에는 어쩔 수 없이 나가야 합니다.

Q) 주택임대차보호법에서 계약갱신청구권을 보장해 주는 거 아닌가요? 그런데 4년 동안 못 살고 3년 만에 나가야 된다면 법에 위반되는 거 아닌가요?

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A) 그 자체로 법에 위반된다고 보긴 어렵습니다. 현행법에도 임대인이 실거주 할 경우에는 계약갱신청구권을 거절할 수 있기 때문입니다. 실거주 3년 유예 법안이 통과되면, 3년 후 임대인이 의무적으로 실거주해야 하므로, 임차인이 이를 거절하거나 갱신권을 행사할 수 없습니다.

Q) 그렇군요. 그럼 분양받은 임대인이 임차인과 전세 계약을 맺을 때, 처음부터 3년 계약을 맺거나 2년 계약을 맺고 1년 연장을 허용해 주는 쪽으로 계약하겠군요?

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A) 맞습니다. 중간에 법이 어떻게 바뀔지는 모르지만 현재처럼 진행되면 그 가능성이 제일 높습니다. 다만 법에는 위반되지 않더라도 최장 3년만 보장되는 것을 알면서 들어올 임차인이 얼마나 있을지 회의적인 전문가도 있는데요. 저는 개인적으로 그렇게 보지 않습니다. 분양가 상한제 아파트는 입지가 매우 좋은, 거주 수요가 풍부한 지역입니다. 게다가 신축이에요. 임차인 입장에서 4년이 아니라 3년이기 때문에 안 들어올 것 같지는 않습니다.

Q) 그렇다면 변호사님이 보시기에 실거주 3년 유예 법안이 통과되면 생길 법률상 혼란은 어떤 게 있을까요?

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A) 저는 계약갱신요구권 행사보다는 묵시적 갱신의 경우가 오히려 혼란이 클 것으로 예상합니다. 2개를 구별하면 계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한하여 갱신을 요구하는 것인데, 갱신을 요구하는 시점에 임대인이 실거주를 알려주면서 거절하면 그만입니다.

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A) 하지만 묵시적 갱신은 계약 종료일로부터 2개월 전까지 서로 아무 얘기 없이 자동 갱신된 것인데요. 문제는 주택임대차보호법상 계약기간이 2년으로 간주되어 버린다는 것입니다 (주택임대차보호법 6조 1항). 이때는 임차인을 보호하는 주임법에서는 추가 2년을 보장해 줬는데, 임대인이 3년 후에 나가라고 할 수 없습니다. 임대인은 실거주를 이유로 3년 차에 명도 소송을 제기하고, 임차인은 묵시적 갱신을 이유로 항변하는 소송이 생길 수 높습니다. 계약갱신청구권 행사와 달리 임대인과 임차인 간에 명시적인 의사를 주고받은 게 아니기 때문에, 3년 차에 도달해서야 분쟁이 일어나는 것이지요.

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A) 그래서 개정안에서 차라리 4년을 유예하면 몰라도, 굳이 홀수 연도인 3년만 유예해서 불필요한 법률 혼란을 방치하는 게 아닌지 걱정됩니다. 법이 어떻게 통과되는지 지켜볼 문제입니다.