[임대차] 상가임대차보호법에 따른 상가 명도소송 방법과 주의사항 

상가 임차인이 정당한 권리 없이 상가를 점유하고 있다면 임대인은 임차인을 상대로 상가 명도소송을 진행할 수 있습니다.

명도소송은 권리 없는 점유자에게 해당 부동산을 인도해 달라고 요구하는 소송인데요, 명도소송에서 임대인이 승소할 경우 임대인은 강제집행 절차를 통해 임차인을 법에 따라 내보낼 수 있게 됩니다.

따라서 상가 명도소송을 진행하시고자 한다면 ▲임차인에게 정당한 권리가 없는 상황인데 ▲무단으로 상가를 점유하고 있다는 사실을 먼저 입증하실 수 있도록 해야 합니다.

이를 위해서는 상가임대차보호법을 살펴보시면서 입증 전략을 세우시는 것이 중요합니다.

상가임대차보호법의 규정

임대차 계약이 적법하게 종료되었는데 임차인이 상가를 계속 점유하고 있다면, 이것이 바로 '무단 점유'의 상황입니다. 따라서 상가 명도소송을 진행하고자 하는 임대인은 임대차 계약이 적법하게 종료되었다는 점을 증명해야 합니다.

1. 임대차 계약 기간 만료

상가 임대차 계약 기간이 만료되었고, 갱신이나 재계약이 이뤄지지 않았다면 해당 임대차 계약은 적법하게 종료된 것으로 볼 수 있습니다. 임차인은 정해진 날짜까지 상가를 비운 뒤 임대인에게 인도해 주어야 합니다.

그런데 만약, 임차인이 '계약갱신청구권'을 주장할 수 있는 상황이라면 어떨까요?

상가임대차보호법에서는 임차인이 최초 계약일로부터 최장 10년까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 규정해 놓았습니다.

최초 계약일로부터 아직 10년이 지나지 않은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하고자 할 때, 임차인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 계약 갱신이 인정되는 상황이라면 임차인은 정당한 권한을 바탕으로 상가를 점유 및 사용하고 있는 것이므로 임대인은 상가 명도소송을 진행하기 어렵다는 점을 잊지 않으셔야 합니다.

다만 정당한 사유가 있을 때는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 이렇게 갱신 요구가 거절되어서 계약기간이 만료되었다면 임대차 계약은 적법하게 종료된 것으로 보아야 합니다. 이때는 임차인이 날짜에 맞춰 상가를 비워주어야 합니다. 그렇지 않을 경우 임대인은 명도소송을 통해 법원의 판결을 구할 수 있습니다.

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

2. 임차인의 차임 연체

상가임대차보호법에서는 임차인의 차임 연체액이 3기 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 쉽게 말해서 세 달 치 월세가 밀리면 임대인이 일방적으로 임대차 계약을 해지할 수 있는 것입니다.

상가임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

예를 들어 임차인 A 씨가 임대인 B 씨에게 매달 지불해야 할 월세 금액이 100만 원이라고 가정해 보겠습니다.

임차인 A 씨가 사정이 어려워지는 바람에 2개월간 월세를 밀렸다면 총 연체액은 200만 원입니다.

그런데 그다음 달에도 상황이 좋지 않았고, A 씨는 '우선 반이라도 내겠다'라며 그달 월세의 절반인 50만 원을 먼저 B 씨에게 입금했습니다.

이 경우 임차인 A 씨는 총 3개월간 월세를 제대로 내지 못했습니다. 그렇다면 이때 임대인 B 씨가 임대차 계약을 해지할 수 있을까요? 

그렇지는 않습니다.

밀린 월세 금액은 250만 원으로, 세 달 치 월세인 300만 원보다 적기 때문에 B 씨는 아직 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.

만약 그다음 달에도 A 씨가 월세를 내지 못한다면 그때는 상가임대차보호법 제10조의 8을 근거로 계약을 해지하고 A 씨에게 퇴거를 요구할 수 있겠죠.

하지만 B 씨가 계약 해지 및 퇴거를 요구하기 전에 A 씨가 밀린 차임 중 일부라도 먼저 입금한다면 A 씨는 임대차 계약을 계속 유지해 나갈 수 있습니다.

정리하자면 10년간 갱신된 임대차 계약의 기간이 끝나 임대차 계약이 종료되었거나, 상가임대차보호법에서 인정하는 사유를 바탕으로 임대인이 임차인의 계약 갱신을 거절한 상황이거나, 임차인이 3개월 치 차임을 밀려 임대인이 일방적으로 임대차 계약을 해지한 상황이라면 '적법하게 임대차 계약이 종료되었다'고 볼 수 있습니다.

이런 상황임에도 불구하고 임차인이 상가를 무단 점유하고 있다면 임대인은 상가 명도소송을 제기해서 유리한 결과를 이끌어 낼 수 있습니다.

다만 명도소송 과정에서 임차인이 제3자에게 상가 점유를 넘겨 버린다면 임대인이 제3자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하기 때문에 이러한 상황을 방지하기 위해 미리 '점유이전금지가처분'을 먼저 신청해 두셔야 한다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

정진권 변호사는

서울대 출신, 감사원 및 스타트업 경험 변호사입니다.

공직 (정부/지자체) 근무, 사업 경험을 바탕으로

다양하고 특수한 의뢰인들의 상황에 귀 기울여

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