명도소송과 부동산점유이전금지가처분이란? 

명도 소송이란 무엇일까요?

부동산 명도(明渡) 소송이란 부동산을 점유하고 있는 자(주로 임차인이나 전차인이 해당합니다.) 가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도(引渡: 점유의 이전)라고 하는데 여기서 그 전제로서 인도 의무자 및 그 동거인 등이 목적물에 살면 그를 퇴출시키고, 인도의무자 소유의 점유 동산 등이 있다면 그 점유 동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유 이전)를 하게 되는데 이를 특히 ‘명도’라고 합니다.

즉, 명도는 ‘주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것’입니다. 따라서 명도는 민법상의 인도 청구를 포괄하는 것으로 주로 쓰이고 있습니다.

​2019년 한 해 동안 접수된 명도소송은 1심만 3만 6709건으로 집계됐습니다. 명도소송은 2017년에는 3만 5566건, 2018년에는 3만 9400건으로 매년 많은 건수를 기록하고 있을 만큼 임대인과 임차인 간의 갈등은 빈번하게 발생되고 있습니다.


명도 소송 시 가처분을 해야 하는 이유는 무엇일까요?

명도 소송에서 승소 판결을 받고도 집행을 하지 못하는 경우가 있습니다. 소송에는 이겼지만 그 사이 위장 세입자나 다른 사람에게 부동산의 점유를 넘겨버리면 임대인으로서는 아주 곤란한 상황에 빠지게 됩니다.

​이렇게 우리가 곧 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 의미의 행위를 부동산 점유 이전금지 가처분이라고 합니다.

따라서 부동산 점유 이전금지 가처분이란 부동산에 대한 인도·명도 청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다. 소송을 통하여 부동산에 대한 인도 권원을 확보할 때까지 현상을 유지시키는 행위를 하겠다는 것입니다.


부동산 점유 이전금지 가처분, 쉽게 인정될까요?

“생각 외로 부동산 점유 이전금지 가처분은 그 인정요건이 까다롭습니다.”

임대차계약 해지에 따른 건물인도 청구권을 그 피보전 권리로 하여 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우가 있어야만 법원이 이를 인정해 주기 때문입니다.

​가처분이 진행되는 과정은 우선 가처분 신청서를 작성하고 신청서를 제출하면 법원은 상황에 따른 담보명령을 하고 보증보험 가입이나 현금 공탁 등 담보를 제공하게 되면 이후 집행관에 의해 가처분이 집행되게 됩니다.

이렇게 절차와 인정요건이 까다로운 만큼 가처분 역시 신중하게 철저히 준비하여 진행해야 합니다.


명도 소송과 가처분을 고려 중이시라면,,

코로나19 사태로 인하여 사업이 어려워진 임차인들이 차임을 지급하지 못하면서 명도소송이 빈번히 발생하고 있습니다. 명도 소송이 길어지면 자신의 건물을 적법하게 사용하지 못한 임대인의 손해는 계속 늘어만 가게 됩니다.

​따라서 초동단계부터 신속하게 일을 진행해 줄 전문가와 함께 하여야 합니다. 또한 점유 이전 금지 가처분, 손해배상청구 등 명도 소송을 진행하면서 같이 필수적으로 동반되어야 할 부분들을 꼼꼼하게 진행해 줄 경험 많은 변호사가 필요합니다.

임차인이 적법하게 건물을 사용하고 있지 않거나 계약해지 등으로 인하여 명도소송 및 부동산 점유 이전금지 가처분을 고려 중이시라면 경기도 부천시 송내에 위치한 변호사 사무실 라미로 문의해 주세요.