전세 월세 법률상 차이점 비교해서 알아두기 

Q) 일단 주택 임대 계약을 할 때 임대차 계약서를 보면 전(월)세 계약서로 제목이 표시돼 있습니다. 전세와 월세를 동시에 할 수는 없는 것 아닌가요. 그런데 이런 계약서를 써도 괜찮은 건지 궁금합니다.

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A) 공인중개사가 활용하는 계약서 포맷이 그렇게 돼 있을 뿐입니다. 저도 공인중개사 시험을 보고 실무교육을 받을 때 기초 자료를 보니까 저렇게 돼 있더라고요. 사실 전세, 월세를 구별해서 계약서 포맷을 만들어야 하는데 그냥 편의상 쓰고 있을 뿐입니다. 그래서 계약할 때는 제목이 중요한 것이 아니라 하단에 내용이 전세인지 월세인지만 표시되면 됩니다.

Q) 그렇군요. 계약서에 보면 계약금, 중도금, 잔금란이 있습니다. 전세와 월세는 보증금에 있어서 다른 부분 이 있을까요?

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A) 아닙니다. 전세든 월세든 보증금은 액수의 차이가 있을 뿐이지 법률상 의미는 같습니다. 다만 전세는 금액이 크니까 중도금이 있는 경우가 있고, 월세는 금액이 작아서 계약금과 잔금만으로 이뤄진 경우가 많을 뿐입니다.

Q) 계약서에 보면 보증금 표시 하단에 차임이라고 쓰여있는데, 차임은 월세와 같은 뜻인가요?

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A) 맞습니다. 정확한 법률 용어는 보증금과 차임입니다. 하지만 생활 속에서 보증금은 (전세의 경우) 전세금으로 쓰기도 하고, 차임은 월세로 부릅니다. 흔히 보증금 00원에 월세 00원 또는 (전세의 경우) 전세금 00원으로 표현합니다.

Q) 인터넷에 보면 전세권 설정이라는 표현도 있습니다. 전세권은 우리가 흔히 부르는 전세와는 다른 건가요?

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A) 다릅니다. 전세권은 전세, 월세 개념과는 완전히 다른 개념입니다. 전세권이란 임대인이 계약만료 시 돈을 못 돌려줄 것을 대비해서 별도의 담보물권을 잡는 것입니다. 보통 주택 임대 계약을 할 때, 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보합니다.

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A) 하지만 어떤 이유로 대항력과 우선변제권 확보가 어렵거나, 추가적인 안전장치가 필요할 때 전세권을 설정합니다. 전세권은 월세 보증금을 담보하기 위해서도 설정 가능합니다. 다만 월세는 보증금이 작은 경우가 많아서 필요성이 전세에 비해서 낮을 뿐입니다.

Q) 그럼 임차인 입장에서 전세로 들어가는 경우와 월세로 들어가는 경우에 주의해야 할 차이점이 있을까요?

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A) 계약 해지 사유에 차이가 있습니다. 전세는 보증금을 예치하고 계약기간이 끝날 때까지 정상적으로 거주하면 됩니다. 하지만 월세는 보증금을 예치하고 매달 차임을 내야 하는데, 만약 차임이 2번 이상 연체되면 주택임대차보호법상 계약 해지 사유가 됩니다. 정리하면 월세의 경우에는 법률상 계약 해지 사유가 한 가지 더 추가되는 셈입니다.

Q) 계약기간이 끝날 때는 전세와 월세가 법률상 어떤 차이점이 있을까요?

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A) 보증금을 돌려받는다는 점에서는 같습니다. 하지만 전세는 금액이 큰 경우가 많으므로 전세 대출이 껴 있는 경우가 많습니다. 전세자금 대출입니다. 이때는 임대인이 은행에 직접 상환하는 경우도 있고, 임차인이 받아서 갚는 경우도 있어서, 임대인이 제때 돈을 안 돌려줄 경우, 임대인, 임차인, 은행 간에 복잡한 법률문제가 생길 가능성이 있습니다. 하지만 월세 보증금으로 대출을 받는 경우는 드물기 때문에 위와 같은 법률 분쟁은 잘 안 생기는 편입니다.

Q) 아 그렇군요. 전세와 월세를 비교하면 법률상 각각 장단점이 있네요. 꼭 자금 마련이나 투자 관점뿐만 아니라 법률 관점에서 전세는 보증금을 돌려받는 문제가 있고, 월세는 차임을 연체하는 문제가 있는 거군요.

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A) 맞습니다. 특히 최근같이 전세사기, 역전세 등등 법률 분쟁이 많이 일어날 때는 전세보다 월세 수요가 높아지기도 합니다. 사람들이 전세나 월세를 선택할 때, 금리나 목돈 마련 관점에서도 생각하지만, 법률 리스크도 고려해서 결정하거든요.