오피스텔 월세 미납, 명도소송이냐 예금가압류냐 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.

오피스텔은 대부분 1인 가구가 거주합니다. 함께 생활을 영위하는 사람이 없다 보니 1인이 온전히 세입자로서의 권리와 의무를 모두 보유하게 되는데요. 함께 상의하거나, 눈치를 보아야 할 동거인이 없다 보니 오피스텔 세입자들은 빌라나 아파트의 세입자들에 비해 상대적으로 권리의식은 높고 준법정신은 낮은 경우가 꽤 많습니다.

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더불어 최근에는 젊은 층이 경제적, 정신적으로 취약한 환경에 놓인 경우가 많다보니, 오피스텔에 입주한 젊은 세입자가 임차인으로서의 의무를 제대로 이행하지 않는 경우가 상당수 존재합니다.

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이 경우, 임대인은 어쩔 수 없이 세입자를 상대로 법적 대응을 진행하게 되는데요. 오늘은 오피스텔 세입자가 월세를 내지 않고 있을 때의 대처 방법에 대해서 차근차근 살펴보겠습니다.

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근래에는 보증금 1,000만원, 월세 70~150만원 사이의 오피스텔이 가장 많은 듯 합니다. 보증금 1,000만원으로 대략 6개월에서 1년 가량의 월세 미납을 공제할 수 있다는 뜻이지요.

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그러나 보증금 공제만을 믿고 법적 대응을 소홀히 하셨다가는 큰코를 다칠 수 있습니다. 법적 대응을 서두르셔야 하는 이유를 살펴보면 다음과 같습니다.

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먼저 세입자가 1개월치 월세를 밀렸다고 바로 법적 대응을 시작하는 임대인은 없습니다. 주택의 경우 최소 3개월은 기다렸다가 법적 대응을 시작하시게 되는데요. 이때에는 이미 월세 체납액이 상당부분 쌓여 있게 됩니다.

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그 상태에서 당장 소송을 제기한다 하더라도 오피스텔 명도소송에는 적어도 6개월 가량이 소요됩니다. 그런데 임차인이 소송에서 패소한 이후에도 바로 이사를 나가지 않을 경우, 임대인은 강제집행을 진행하여야 하는데요. 이 강제집행의 과정이 또 최소 2개월은 소요됩니다.

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결론적으로 법적 대응을 해서 세입자를 내보내기까지는 8개월 이상의 기간이 소요된다는 뜻입니다. 만약 이미 3개월의 월세가 연체된 상태에서 소송을 제기하신다면, 최소 11개월까지도 월세를 못받는 상태가 지속될 수 있습니다.

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그뿐만이 아닙니다. 월세를 내는 약속조차도 제대로 지키지 않는 관리비라고 한들 제대로 냈겠습니까. 더불어 세입자가 집을 깨끗하게 사용했으리라는 보장은 어디에도 없습니다. 이렇듯 세입자가 관리비를 연체하였거나 통상의 사용에 필요한 정도 이상으로 집을 험하게 사용하여 원상회복을 하여야 할 경우, 이 금액 또한 세입자에게 받아내야 하는데요.

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여기까지 생각하면 단순히 월세 미납금액만 계산하여 '보증금에서 공제하면 되겠지'라고 생각했다가는 크게 손해를 입을 수 있습니다.

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요컨대 세입자의 월세 미납이 3개월쯤 지속되었을때, 즉시 법적대응을 시작하여야 임대인의 손해를 최소화할 수 있습니다.

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1. 세입자를 내보내고자 한다면

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세입자의 월세 미납 상태가 지속되는 경우, 대다수의 임대인들은 명도소송을 진행합니다. 이 경우에는 아래에서 살펴보는대로 점유이전금지가처분을 진행하고 명도소송을 진행하시면 됩니다.

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2. 세입자를 내보낼 생각이 없다면

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다만 새로운 세입자를 구하기 어렵다는 등 임대인측에 특수한 사정이 있는 경우, 명도소송을 진행하기보다는 세입자로부터 월세를 계속해서 지급받기만을 원하시는 경우가 있습니다. 이 경우에는 하단에 기재된 것과 같이 세입자의 예금 등을 가압류하고 지급명령을 신청하는 것이 보다 효과적인 방법입니다.

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오피스텔의 경우, 이삿짐의 양도 적고 홀로 쉽게 이사를 나갈 수 있다 보니 세입자가 집주인 몰래 이사를 간 다음, 가족이나 지인에게 무단으로 전대차를 놓는 경우가 종종 있습니다.

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이렇듯 세입자가 무단으로 전대차를 놓은 경우, 집주인은 향후 세입자를 상대로 오피스텔 명도소송을 제기하여 승소하더라도 강제집행을 하지 못하는 사태에 빠지게 됩니다.

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이러한 사태를 미연에 예방하기 위해서는 세입자가 해당 오피스텔에서 이사를 나가기 전에 미리 점유이전금지가처분을 신청하여 집행까지 차질없이 진행한 다음 명도소송을 제기하시는 것이 바람직합니다.

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간혹 월세를 미납하고 있는 세입자들 중에 "보증금이 많이 남아있으니 보증금에서 까면 되지 않느냐"라고 큰소리를 치는 경우가 있습니다.

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그러나 밀린 월세를 보증금에서 공제할지 아니면 세입자에게 청구할지 여부는 임대인의 선택사항이지 임차인이 이래라 저래라 할 수 있는 사항이 아닙니다.

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보증금이 충분하지 않은 경우 또는 세입자의 월세 연체에도 불구하고 임대차계약을 계속해서 유지하고자 하는 경우라면 집주인은 세입자를 상대로 보증금과는 별개로 밀린 월세를 지급하라고 청구할 수 있고, 세입자의 은행예금에 가압류까지도 진행할 수 있습니다. 참고로 세입자의 월세 이체내역을 통해 주거래은행을 파악하면 손쉽게 주거래은행 예금에 대한 가압류가 가능합니다.

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아울러 연체차임을 지급받는 데에는 굳이 소송을 제기하지 않더라도 간이한 절차로서 지급명령신청을 활용하면 빠른 시간 내에 판결문과 동일한 효력이 있는 문서(지급명령)를 확보할 수 있습니다.

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오피스텔 세입자는 젊은 층이 대부분이기 때문에 소액의 월세 체납을 피하고자 신용불량을 각오하는 경우가 거의 없습니다. 결국 당장은 세입자가 돈이 없어 받아내지 못하더라도, 지급명령을 잘 받아 두면 향후 10년 이내에 언제라도 세입자를 상대로 밀린 월세에 지연이자까지 받아낼 수 있습니다.

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간혹 오피스텔 임대인분들로부터 '내용증명을 보내지 않고 바로 소송을 해도 되나요?'라는 질문을 받곤 합니다.

먼저 알아두셔야 할 점은 내용증명은 '발송'만으로는 아무런 의미가 없다는 점입니다. 내용증명은 상대방에게 '도달'하여야만 의미가 있습니다.

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세입자가 집에 잘 있고, 꼬박꼬박 우편을 수령한다면야 당연히 내용증명을 보내시는 것이 좋습니다. 그러나 세입자가 평일 일과시간에 집을 지키고 있지 않는다면 내용증명을 보낸다 한들 반송되어 돌아올 가능성이 대단히 높습니다.

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이 경우에는 세입자를 상대로 문자메시지, 카카오톡, 전화통화 등을 최대한 시도하여 증거를 수집하고, 내용증명을 과감히 생략하고 바로 소송을 제기하시는 편이 좋습니다(명도소송을 제기하든, 가압류를 신청하든, 지급명령을 신청하든 모두 마찬가지입니다).

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명도소송의 핵심은 빠른 소송진행에 있습니다. 당사자가 직접 소송을 제기하는 경우, 승패 여부를 떠나 절차 진행에 서툴다 보니 소송 과정에 지나치게 긴 시간이 소요됩니다.

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심지어 변호사를 통해 소송을 진행하는 경우에도 부동산전문변호사가 아닌 경우에는 점유이전금지가처분에 대해 알지 못해 사전 조치를 진행하지 않는다거나, 기껏 점유이전금지가처분결정을 받아놓고 집행을 하지 않아 추후 강제집행에 문제가 생기는 등 예상치 못한 곳에서 문제가 터지곤 합니다.

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빠른 소송진행은 변호사의 능력과 경험에서 나옵니다. 빠르고 정확한 분쟁의 해결을 원하신다면 반드시 부동산 전문 변호사와 상의하시기 바랍니다.