명도소송 진행하기 전 필독! 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

오늘은 명도소송에 대해 말씀드리고자 합니다.

임대차 계약이 종료되었는데도 불구하고 세입자가 부동산을 떠나지 않는 상황에서 물리적인 대응은 좋지 않습니다. 간혹 임대인들은 계약이 종료되었으므로 자유롭게 세입자를 내보낼 수 있다고 착각하는 경우가 있는데요.

이에 따라 세입자가 이탈하지 않는 경우 마스터키를 사용하여 강제로 출입하거나 세입자의 소지품을 빼는 행동을 일삼는 경우가 있습니다.

하지만 어떠한 경우에도 임대차 계약이 종료된 이후에 세입자에 대한 물리적인 개입은 명백한 불법행위로 간주됩니다.

세입자의 동의 없이 주거 공간에 침입하는 행위는 주거침입죄로 처벌될 수 있습니다. 또한 세입자의 동의 없이 소유물을 빼앗는 행위는 점유물횡령죄에 해당하여 처벌받을 수 있습니다.

이에 따라 부동산전문변호사로서 강조드리고 싶은 것은 물리적인 대응 방법은 사용하지 말라는 점입니다. 불법으로 점유 중인 세입자에 대한 문제 해결을 위해 무조건적으로 명도소송을 진행하는 것도 바람직하지 않습니다.

불법 점유 중인 세입자에 대해 명도소송을 고려하는 임대인들이 많지만, 명도소송은 빠르게 해결되기 힘들어최소 6개월에서 길면 1년 이상이 소요될 수 있습니다. 그러므로 명도소송을 고려하기 전에는 먼저 내용증명을 세입자에게 발송하는 것이 좋을 수 있습니다.

내용증명은 법적 효력이나 강제성은 없지만, 상대방에게 심리적 압박을 가할 수 있습니다. 상대방에게 압박감을 주어 소송을 피하는 경우가 많기 때문입니다.

더불어 명도소송 진행 시 객관적인 증거물로 활용할 수 있습니다. 따라서 명도소송을 고려하고 있다면 먼저 내용증명을 작성하고 발송하시길 바랍니다.

다만, 내용증명을 발송할 때는 반드시 변호사의 이름으로 보내는 것이 바람직합니다. 변호사나 법무법인의 이름으로 내용증명을 발송하면 상대방이 더 큰 압박을 느낄 가능성이 있습니다. 내용증명을 발송한 후 문제가 해결되지 않는 경우가 많기 때문에 이를 고려하여야 합니다.

그리고 명도소송을 고려 중이라면 "부동산점유이전금지가처분"을 먼저 신청하는 것이 좋습니다.

명도소송 후 세입자가 부동산을 타인에게 이전하는 경우를 막기 위해서입니다. 부동산점유이전금지가처분은 명도소송에서 승소한 후 강제집행을 할 수 있도록 목적물을 보전하는 역할을 합니다.

명도소송은 임대인에게 유리한 소송이지만, 언제나 돌발변수가 발생할 수 있습니다. 따라서 명도소송을 고려 중인 경우에는 오늘 말씀드린 내용을 꼭 숙지하시고 부동산전문변호사의 도움을 받아 상황에 맞는 대비를 철저하게 하시는 것을 권장드립니다.