묵시적갱신, 임대차보증금 돌려 받을 수 있을까? 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

임대차계약이 만료가 되어 보증금을 반환받는 방법은 많은 분들이 알고 계실 것입니다. 그런데 묵시적 갱신이 된 후 보증금은 어떻게 반환받아야 하는지 알고 계신가요?

의외로 잘 모르시는 분들이 많으신데요. 그래서 오늘은 묵시적갱신 후 계약해지를 할 수 있는지, 할 수 있다면 언제 임대차보증금을 돌려받을 수 있는지 말씀드리고자 합니다.

그러려면 먼저 묵시적 갱신이 무엇인지부터 알아야겠죠. 묵시적갱신이란, 임대차기간이 끝나기 6개월 전에서부터 2개월 전까지 임대인이나 세입자가 둘다 재계약에 대한 의사를 밝히지 않으면 계약만료일에 임대차계약이 자동연장되는 것을 의미합니다.

정리해서 말씀드리자면 전세계약을 2년했다고 칩시다. 그런데 묵시적 갱신이 되면 기존에 계약했던 동일한 조건으로 2년 더 살 수 있다는 것입니다.

묵시적 갱신되더라도 계약해지는 언제든 할 수 있습니다. 원칙적으로 임대차계약은 특별한 사유가 있지 않는한, 중도에 계약을 해지하지 못합니다. 그래서 묵시적 갱신이 된 후 계약종료일까지 살아야 한다고 생각하는 분들이 적지 않으신데요.

결론부터 말씀드리자면, 묵시적 갱신은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차계약기간이 끝나지 않은 중도에라도 계약해지가 가능하다는 말입니다.

물론 임차인에 한해서입니다. 임대인은 계약해지가 불가능합니다. 다만 계약해지통보는 언제든지 할 수 있지만 보증금반환은 당장 반환받지는 못합니다.

그 이유는 일반적인 임대차계약과 달리 묵시적갱신이 된 경우에는 보증금반환기준이 조금 다르기 때문입니다.

일반적인 임대차계약은 임대차계약이 종료된 후 임대인은 임대보증금 반환을 해야 합니다. 하지만 묵시적 갱신이 된 경우에는 계약해지 통보를 한 날로부터 3개월 후 해지효력이 발생합니다.

이말인즉, 1월 2일에 해지통보를 하였다면 3개월 후인 4월 2일에 해지효력이 생긴다는 의미입니다. 따라서 묵시적 갱신이 된 경우에는 계약해지통보를 하고 3개월이 지나야지 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

만약 3개월 후에도 보증금 돌려주지 않는다면, 법적인 절차를 통해 문제를 해결할 수 밖에 없습니다. 가장 먼저 고려해볼 수 있는 것이 바로 임대차보증금반환소송입니다.

소송은 임대인의 재산이나 부동산에 경매 등 강제집행을 할 권한이 생깁니다. 때문에 가장 확실하게 임대차보증금을 반환받는 방법이라 할 수 있습니다.

다만 임대차보증금도 받지 못한 마당에 소송을 들어가는 비용이 부담스러울 수 있습니다. 또한 소송을 제기하여 판결문을 받는데 최소 4개월에서 길면 1년이다 보니, 생업을 병행하면 시간을 쏟는 것도 부담스러울 수 있습니다.

이럴때에는 내용증명을 통해 보증금반환요청을 하거나 지급명령신청을 하는 것도 한 방법이 될 수 있습니다. 특히 저에게 단 하나의 방법만 추천해달라고 하신다면 저는 지급명령신청을 해보라고 말씀드리고 싶습니다.

그 이유는 보증금반환소송을 한 것과 같은 강제집행권원을 얻을 수 있기 때문입니다. 그에 반해 소송보다 시간과 비용이 적게 듭니다. 비용은 소송의 10분의 1정도이고, 신청 후 결과를 한달이면 받아볼 수 있습니다.

그래서 묵시적 갱신 후 계약해지를 했음에도 불구하고 3개월이 지났지만 임대차보증금을 반환받지 못한 경우라면? 지급명령신청으로 문제를 해결해보시길 바랍니다.

끝으로 한가지 더 당부드리자면 묵시적 갱신이 된 후 계약해지를 하는 사유를 보면 대부분 계약중간에 이사를 가야하는 경우일때가 많습니다.

따라서 임차권등기명령신청을 하는 경우도 많은데요. 문제는 임차권등기를 언제해야 하는지 정확히 알지 못하는 경우가 대부분이라는 것입니다.

임차권등기명령은 임대차계약이 종료가 되어야 신청할 수 있습니다. 그런데 앞서 묵시적 갱신이 된 경우 계약해지통보한면 3개월 후 해지효력이 발생한다고 말씀드렸습니다.

하여 임차권등기명령 신청을 할 수 있는 시점도 계약해지를 한 날로부터 3개월 후입니다. 예를 들어 3월 1일에 계약해지통보를 했다면 임대차계약이 법적으로 해지되는 시점이 6월 1일입니다. 그래서 임대차등기명령도 이때 6월 1일에 신청이 가능합니다.

간혹 해지효력이 3개월 후에 발생한다는 것을 알지 못해 계약해지통보 후 곧바로 임차권등기를 신청하려고 하시는 분들이 있는데, 이 글을 보고 계약해지 시점에 대해 착오가 없으셨으면 좋겠습니다.