임대차 계약 시 주의할 점은? 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

오늘 말씀드릴 내용은 임대차 계약 시 임차인이 꼭 알아야 하고 주의해야 할 점입니다.

요즘 들어 부동산의 가격이 증가하게 되어 월세나 전세 등 임대차에 수요도 많아지고 있습니다. 그만큼 임대차 관련 분쟁도 더 많이 일어나고 있는데요.

먼저 임대차 계약에 대하여 간단히 말씀드리자면 임대차계약서는 임차인과 임대인이 있다면 임대인은 임차인에게 물건을 사용하게 하고 임차인은 임대인에게 일정한 임차료를 지급하여 계약을 맺는 것을 의미합니다.

여기서 계약서를 작성하게 될 때 꼭 주의해야 할 점이 몇 가지 있는데요. 우선 등기부등본을 확인해야 합니다. 만약 등기부에 이상이 있는 경우엔 절대 계약을 진행하면 안 되며, 작성된 내용 또한 사실인지를 검토해보아야 합니다.

구체적으로 부동산에 대한 융자를 확실히 알아야 합니다. 만약 부동산 시세에서 채권 최고액을 제외한 금액이 전세금액보다 적은 경우는 계약을 지양 하는게 좋습니다.

왜냐면 혹여나 계약이 이루어진 집이 집주인의 채권문제로 인해 경매로 넘어갈 경우 빚을 제외한다면 자신이 받을 수 있는 돈이 전세금보다 적을 가능성이 상당히 높기 때문입니다.

또한 가처분 및 가압류도 계약을 하기 전 고려하는 것이 좋습니다. 현재로서 빚을 지고 부동산을 매입하는 사례가 많은데 임대인의 부동산이 가압류 된 경우 이와 같은 문제로 인해 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

그렇기에 미리 가처분과 가압류를 고려해야 합니다. 집을 매입한 임대인의 대부분은 빚이 없는 사람은 없기에 미리 고려하시는 것을 권장드립니다.

그리고 자신이 부동산에 대해 지불한 금액을 보호할 수 있는 제도를 활용해야 하는데요. 세입자는 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기게 됩니다.

여기서 말하는 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 즉 자신의 계약에 대한 법적인 주장을 할 수 있다는 것입니다.

쉽게 말해 만약 집이 경매에 넘어가 보증금을 정상적으로 돌려받지 못할 경우 경매 결과에 따라 낙찰된 금액에 자신의 보증금을 청구할 수 있는 권리라고 생각하시면 됩니다.

또한 확정일자를 받아내 추후 무슨 문제가 생기더라도 전세금을 받을 수 있도록 준비해야 하는데요. 확정일자란 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위한 것을 뜻합니다. 이처럼 확정일자와 전입신고를 하게 되면 법적 효력이 생겨 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있습니다.

여기서 또 확인해야 하는 것은 등기부에 기재된 주소와 자신의 거주지가 일치하는지를 봐야 합니다. 혹여나 주소지가 다르게 기재되어 있다면 우선순위에서 밀릴 수 있기 때문입니다.

마지막으로 가끔 집주인의 부재로 대리인과 계약을 하는 경우도 있는데요. 이런 경우에는 집주인이 대리인에게 권한을 위임했는지 위임사실에 대한 여부도 파악해야 합니다.

더불어 가끔 집주인의 부재로 대리인과 계약을 하는 경우도 있는데요. 이런 경우에는 집주인이 대리인에게 권한을 위임했는지 위임사실에 대한 여부도 파악해야 합니다.

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