부동산 매매계약 해제 가능한 경우 및 계약금과 가계약금의 차이 

최근 고금리에 경기 침체로 부동산 가격이 하락한다는 뉴스가 나오고 있는데요, 부동산 매매계약 관련 분쟁도 증가하고 있는 것 같습니다.

그래서 오늘은 아파트 등 부동산 매매계약을 해제할 수 있는 경우에 대해서 말씀드리고 추가로 많은 분들이 궁금해 하는 가계약금에 대해서도 설명을 드려보겠습니다.

보통 아파트 같은 부동산 매매계약을 체결하면 -전세 계약도 마찬가지고요- 계약금을 지급하고 중도금이나 잔금을 지급할 때까지는 어느 정도 기간이 있죠. 근데 그 사이에 시세가 뚝뚝 떨어져서 계약금을 포기하고라도 계약을 해제하고 싶은 경우가 있을 수 있습니다. 물론 집값이 오르는 경우에는 반대로 집주인이 계약을 해제하고 싶을 수도 있고요.

이렇게 집값이 떨어지거나 올랐다는 이유로 계약을 해제하는 게 가능할까요?

계약이 어느 단계까지 왔는지에 따라 다릅니다.

아까 말한 것처럼 매매계약은 보통 계약금을 납부하고 중도금 지급, 잔금 지급으로 이루어지는 경우가 많죠. 그런데 만일 계약금 지급하고 중도금을 내기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하는 조건으로, 매도인은 계약금의 2배를 상환하는 조건으로 일방적으로 계약을 해제하는 것이 가능합니다. 중도금이 없는 경우에는 잔금 지불 전까지 가능하죠.



그런데 만일 중도금까지 지급이 되었다면 이때에는 일방적인 매매계약의 해제가 불가능합니다.

물론 당사자 쌍방이 합의해서 해제를 하는 경우이거나, 계약 당시에 중도금이 지급되었어도 계약을 해제할 수 있다고 특약을 한 경우, 혹은 매매 목적물에 하자가 있는 경우라면 해제가 가능할 수도 있지만 원칙적으로는 안 된다는 거죠.

그리고 관련해서 ‘가계약’, ‘가계약금’에 대한 얘기도 좀 필요할 것 같은데요.

계약서 작성하기 전에 집이 맘에 들면 일부라도 가계약금이라는 것을 지급하는 경우가 있죠.

법적으로 계약금과 어떤 차이가 있을까요?

법원에서는 가계약금을 계약 진행을 위한 일종의 증거금으로 봅니다. 중요한 건 ‘계약 진행을 위한 것’이라는 점입니다. 대부분 가계약금이 지급되는 단계는 구체적인 매매대금의 액수나 지급기일, 부동산 인도일 등 계약의 핵심 내용이 정해지지 않은 상황입니다. 그런데 계약이 성립하려면 계약의 핵심적인 내용에 대해서 당사자 사이의 합의가 이루어져야 합니다. 따라서 이러한 것들이 정해지지 않은 이상 해제할 계약 자체가 아직 존재하지 않는 것이고, 계약이 없다면 계약 위반에 따른 가계약금 몰취나 배액 상환이 이루어질 수가 없는 것이죠.

 

결론적으로 계약이 체결되지 않으면 가계약금을 지급한 매수인은 이를 돌려달라고 할 수 있고 매도인은 2배가 아닌 받은 돈만 반환하면 됩니다.

그런데 항상 이런 건 아닙니다.

방금 이야기한 대로 가계약금이 지급된 상태에서 계약의 중요내용이 정해지게 되면 그 때부터 가계약금은 계약금의 일부가 됩니다.

계약서가 작성되면 확실한 것이지만, 계약서가 작성되지 않더라도 전화나 문자메시지 혹은 공인중개사를 통해서 매도인과 매수인 사이에 앞서 말한 대로 매매대금, 지급시기, 목적물 인도일 등의 핵심적인 내용에 대해서 합의가 있었다면 이때는 매수인이 계약을 해제하려면 나머지 계약금을 지급해야 하고 매도인은 가계약금이 아닌 계약금의 배액을 상환해야 합니다.

정리하자면 계약 내용에 대한 아무런 합의가 없는 상태에서의 가계약금은 그냥 돌려주고 돌려받으면 그만이지만, 계약서가 작성되지 않았더라도 계약의 핵심내용에 대해서 어떠한 방법으로든 합의가 있었다면, 그리고 증명이 가능하다면 전체 계약금을 기준으로 2배 상환 또는 계약금 포기를 통해 계약 해제가 가능한 것입니다.