전세집경매, 보증금 반환 받으려면? 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

보증금미반환사례 중에 집주인의 채무로 인해 가압류 또는 국세체납에 따른 압류 또는 근저당이 들어와 보증금을 반환하지 못하는 경우가 있는데요.

결론부터 먼저 말씀드리겠습니다. 전세집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 단 대항력과 우선변제권을 갖춘 경우에만 돌려 받을 수 있습니다.

보증금 반환받기 위해 필요한 건 2가지가 중요합니다.

앞서 말씀드린 대항력과 우선변제권이 무엇인지 정확한 의미를 모르는 분들이 계실듯해서 개념부터 설명드리자면 우선 대항력이란 임차인이 계약기간동안 거주할 수 있는 권리를 의미합니다.

즉, 쉽게 말해 집주인이 변경이 되더라도 보증금 전액을 받기 전에는 살고 있는 전셋집을 넘겨주거나 이사를 나가지 않아도 되는 권리라 보시면 됩니다.

더불어 우선변제권이란 말그대로 우선하여 받을 수 있는 권리로 임차한 주택이 경매 또는 공매된 경우 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리라 이해하시면 됩니다.

다만 이러한 대항력과 우선변제권은은 주택의 인도와 전입신고를 했을 경우 획득할 수 있다고 법에 명시가 되어 있습니다.( 주택임대차보호법 제3조 1항) 따라서 전세계약을 체결한 후에는 이사 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 획득할 수 있습니다.

그래서 세입자가 주택인 인도하고 전입신고를 마쳤다면 보증금을 반환받을 수 있는 권리인 대항력과 우선변제권을 갖춰 제3자에게 경매에 넘어가더라도 그 낙찰받는 사람에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 하여 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 신청해 보증금을 회수하면 됩니다.

다만 경매절차가 진행될 경우 여러번 유찰되는 경우가 많습니다. 그래서 낙찰이 되더라도 낙찰된 금액이 반환받아야 하는 전세보증금보다 낮은 경우가 많습니다.

그래서 배당요구를 신청하더라도 경매대금을 받는다해도 전세보증금 전부를 반환받기가 어려울 수 있습니다. 이럴 때에는 <보증금반환소송>을 제기하여 보증금을 돌려받아야 합니다 .

보증금반환소송 진행하기 전 확인해야할 것이 있습니다.

전셋집의 보증금을 반환받기 위해서는 전세계약이 종료가 되어야 합니다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신이 되어 전세계약이 연장이 됩니다.

따라서 보증금반환소송을 하기위해서는 전세계약 갱신을 원하지 않는다는 의사를 분명히 전달해야 합니다.

다만 집주인채무로 인해 전셋집이 경매에 넘어간 만큼, 집주인이 연락이 되지 않을 가능성이 높습니다. 하여 계약갱신거절을 전달하기 어려울 때에는 내용증명을 통해 계약거절의사를 밝히시길 바랍니다.

여러번 강조드렸지만 내용증명은 공시송달을 할 수 있어, 상대방이 연락두절되거나 또는 송달을 거부하더라도 공시송달을 신청하면 일정기간이 지난후 상대방에게 송달된 것으로 간주됩니다. 그래서 계약해지통보를 할 수 있습니다

하지만 계약해지통보는 계약종료 6개월 전에서부터 2개월 전까지 할 수 있습니다. 그래서 전세계약기간이 많이 남아있는 상황에서 전셋집이 경매에 넘어간 경우도 있을 수 있을 것입니다.

이럴때에는 중도계약해지를 진행하면 됩니다. 본래 한번 맺은 임대차계약은 중도에 계약해지가 불가능하나, 임대차계약을 유지할 수 없는 사유가 있으면 예외적으로 중도에 계약을 해지할 수 있습니다.

이를테면 계약기간 중 임대인의 지위가 양도된 경우이거나 임차목적을 달성할 수 없을 때, 임차주택 일부 또는 전부가 명실될 때 중도계약해지를 할 수 있습니다.

그런데, 전셋집이 경매의 경우에는 계약기간중에 임대인의 지위가 양도된 경우에 해당될 수 있기에 중도계약해지를 할 수 있습니다. 하여 중도계약해지를 한후 전세보증금반환청구소송을 진행하기 바랍니다.

덧붙여 한가지 더 강조드리자면, 보증금반환소송을 하여 이기더라도 상대방의 재산을 처분할 강제집행권원을 얻더라도 집주인이 돈이 없어 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

그래서 전세보증금반환소송을 하기전에 집주인이 본인의 재산을 다른 사람에게 처분하지 못하도록 가처분도 미리 신청해두실 것을 추천드립니다.

한편 전세집이 경매에 넘어간 경우 세입자가 직접 경매에 참여할 수 있습니다. 그런데 세입자라고 해서 경매절차에서도 우선순위가 보장되는 것은 아닙니다. 그래서 일반 참여자와 동등한 자격이라고 보시면 됩니다.

하지만 경매를 통해 전세집을 낙찰받게 되면 법원에 상계신청하여 받아야 할 전세금에서 낙찰대금의 차액을 뺀 후 그 금액만 지불하면 됩니다. 그래서 계속 경매가 유찰되는 경우일때에는 직접 본인이 경매에 참여하는 것도 한방법이 될 수 있을 것입니다.

지금까지 전셋집 경매를 넘어간 경우 보증금을 돌려받는 방법에 대해서 알려드렸는데요. 부디 이글이 비슷한 상황에 처한 분들에게 조금이나마 도움이 되었길 바라며 혹시라도 이 글을 읽고 더 궁금한 점이 있으시다면 언제든지 연락주시길 바랍니다.